Innlegg: Koronakrisen - Hvorfor kan vi ikke bygge flere små leiligheter?

Det bygges fremdeles betydelig mindre enn det den underliggende befolkningsveksten krever. Ferske tall fra Boligprodusentenes Forening viser at det de siste 12 månedene er blitt igangsatt nærmere 1500 færre boliger i Oslo enn boligbehovet på 5000. Koronasituasjonen kan bremse byggestartene ytterligere. I usikre tider har man en tendens til å skyve på beslutninger som har stor økonomisk betydning, for eksempel å kjøpe en bolig som først er ferdig om et år eller to.

Det tar tid å bygge nye boliger. Det er derfor ikke vanskelig å se for seg at boligprisene gjør et byks når vi er tilbake til normalen og folk igjen føler seg trygge på jobbene sine. Jo færre boliger det er til salgs når vi kommer dit, jo større kan prishoppet bli.

Boliglånsforskriften holder prisbremsen litt inne, men øker også forskjellene. Barna med de rike foreldre vil alltid finne en vei inn i boligmarkedet når kravene til egenkapital og belåningsgrad strammes til. Forskriften har effekt, men ikke på en særlig solidarisk måte.

I Oslo er det flere som ender opp med å leie enn ellers i landet. Leieprisene er høye og det kan bli vanskelig å spare opp egenkapital til å kjøpe en bolig. Mens man sparer, øker boligprisene. Som leietaker går man dessuten glipp av skattefordelene de som eier bolig nyter godt av; rentefradrag og skattefri verdistigning.

Dette tar politikerne på alvor. Byrådet presenterte i fjor sommer flere muligheter i utredningen «Nye veier til egen bolig», herunder leie til eie, innsats for eie og etablererboliger. Ambisjonene er gjentatt i Byrådsplattformen fra i høst. Det jobbes kommunalt og i privat regi med leie til eie og deleieløsninger, som skal gi en form for trinnvis inngang til boligmarkedet. Alt dette er bra.

Men det er også andre grep vi kan gjøre for å sikre flere en mulighet på boligmarkedet. Grep som i tillegg har gode effekter på miljøet og som kan være med på å holde hjulene i gang nå som vi trenger det mest. Vi kan bygge flere mindre boliger, med kompakte og gode planløsninger som passer for singelhusholdninger. Mindre boliger er tilgjengelige for flere kjøpergrupper og er derfor mer lettsolgte. Markedet øker. Det er viktig, fordi bankene sjelden aksepterer å åpne utbyggers byggelån før minst 60 prosent av et prosjekt er forhåndsolgt.

Med flere boliger i produksjon kan man dempe prisstigningen. Og man vil bidra til å holde hjulene i gang på byggeplassene også når man kommer til post-korona perioden. I tillegg er miljøgevinsten ved å bygge plasseffektive boliger betydelig. Den mest klimavennlige kvadratmeteren er den som ikke blir bygget.

Hvorfor gjør vi ikke bare dette? Vel, det er noen regulatoriske begrensinger inne i bildet:

Etter TEK 17 er det riktignok ikke lenger krav om at bodplass skal være inne i leiligheten. Etter TEK 10 skulle innvendig bod være 3 m2 og skapplass talte ikke med. Behovet for bodplass kan nå løses i fellesarealene. Det gjør det enklere å innrede små to- og treroms leiligheter effektivt.

På den annen side skal minst 50 prosent av nye boliger på inntil 50 m 2 BRA oppfylle kravene til snuareal for rullestol på bad og toalett. Dette innebærer at badet må gjøres relativt stort, på bekostning av oppholdsareal og soverom i de små leilighetene.

I tillegg, og kanskje viktigst, har Oslo en egen regulering med krav til størrelsen på leiligheter som bygges i de sentrumsnære bydelene, den såkalte «leilighetsnormen». Hensikten er å sikre stabile og varierte bomiljøer. Etter leilighetsnormen er det ikke lov å bygge leiligheter som er mindre enn 35 m2 BRA, og maksimalt 35 prosent av leilighetene i et prosjekt skal være fra 35-50 m2 BRA. Minst 40 prosent av leilighetene skal være over 80 m2 BRA, men inntil 20 prosent kan bygges som kombinasjonsbolig med en integrert utleieenhet på ca. 20 m2 BRA.

I 2016 foreslo flertallet i Boligvekstutvalget at andelen små boliger skulle økes til 50 prosent i en periode på fem år, og at grensen for de litt større leilighetene skulle senkes fra 80 til 75 m2 BRA. I tillegg ble det anbefalt at andelen mindre boliger i ytre by også burde økes, siden fordelingen av singelhusholdningene er nokså jevnt fordelt mellom indre og ytre by. Utvalget anbefalte at normen evalueres ved rullering av kommuneplanen. Boligvekstutvalget var nedsatt av kommunen og besto av tunge aktører fra offentlig og privat sektor.

Til tross for dette ble normen opprettholdt, med den begrunnelse at man mente den virket etter hensikten (Plan- og bygningsetatens evaluering fra 2016).

Men at normen har virket etter hensikten betyr jo ikke at normen ikke ville virket etter hensikten også om den ble lempet litt på, slik Boligvekstutvalgets flertall foreslo.

Og med det mer fleksible kravet til boders plassering i TEK 17 vil en liten bolig kunne inneholde mer effektivt boligareal i dag enn den gjorde i 2016. Denne endringen i TEK skjedde etter at forslaget om å lempe på leilighetsnormen ble forkastet, og var derfor ikke hensyntatt da vurderingen ble gjort.

Om man skulle lempe på normen, kunne man dessuten sette krav om en utforming av bygget som tilrettelegger for at små leiligheter på sikt kan slås sammen til større leiligheter. Da øker man muligheten for at unge personer kan bli boende samme sted også etter at familien utvides.

I disse dager gjennomføres en rekke tiltak, lov- og forskriftsendringer som skal hjelpe oss gjennom og etter Covid-19. Boligvekstutvalgets forslag om å lempe på leilighetsnormen i en femårsperiode passer svært godt inn her. Den svarer på mange av de utfordringene vi lenge har hatt, og i tillegg på de utfordringene Covid-19 har gitt oss. Byrådet bør derfor plukke frem Boligvekstutvalgets rapport fra 2016 og se på forslaget om justering i leilighetsnormen på nytt.