Selv om Grenselunden geografisk ligger i Ås kommune, er Ski sentrum ikke mer enn behagelige 1,5 kilometer unna. Strøket er landlig og preget av eneboliger og mindre typer rekkehus og lavblokker. En kraftig forventet befolkningsvekst i Nordre Follo, i kombinasjon med en snart ferdig Follobane, gjorde at markedet møtte Grenselunden med stor interesse.

Mange interessenter tilbragte åtte døgn (!) i kø utenfor salgskontoret da første trinn i prosjektet ble lagt ut for salg i juni 2017, der 25 av 27 leiligheter ble solgt allerede på åpningsdagen. I skrivende stund er kun én av 66 leiligheter usolgt.

Byggherre Veidekke Eiendom har lenge hatt et mål om å komme inn i markedet med småhus, eller tett/lav som Veidekke valgte å kalle det. Etter Borgentorget i Asker, er dette det andre modulprosjektet som Veidekke Eiendom har i Oslo-området.

I april 2018 uttalte prosjektleder Kristin Solerød Tronaas i Veidekke Eiendom til Byggeindustrien at de ønsket å være konkurransedyktige på pris og kvalitet i småhusmarkedet, noe modulbygg kunne bidra til.

– Vi sjekket med flere konsepter, men endte med moduler fra estiske Kodumaja. De har vært lenge i det norske markedet og kjenner våre krav, sa Tronaas. En fordel var at de også kunne levere modulbredder på 4,20 meter – det maksimale tillatt på norske veier.

– Veidekke Eiendom har lagt føringene for leilighetsutformingene. Da blir det et samspill i tidligfase med oss i Veidekke Entreprenør og A2 Arkitekter om å finne og tegne byggbare og rasjonelle løs-ninger, forteller prosjektleder i Veidekke Entreprenør, Espen Rande.

Svalgangsløsninger

Etter riving av to eksisterende næringsbygg, kunne grunnarbeidene for trinn 1 settes i gang i månedsskiftet oktober / november 2017. Dette trinnet er på 4.488 kvadratmeter BRA, og inneholder 27 leiligheter med svalgangsløsninger i nordøst. Nedkjøring til p-kjeller er fra sørvest.

– Det ble gravet nokså nær vegfyllingen for Nordbyveien, og 3,5 meter under vegnivå. På grunn av stabiliteten valgte vi å spunte der. Grunnen besto av dårlige masser, der vi måtte ta i bruk magerbetong og foreta seksjonsvis utgraving. Begge bygg, med separate p-kjellere, er pelet til fjell med stålkjernepeler, forklarer anleggsleder i Veidekke Entreprenør, Tor Haugen.

Trinn 1 har plasstøpt kjeller og første etasje, med plasstøpte vegger og plattendekker som etasjeskillere. En ringmur for plasseringen av modulene måtte støpes på taket av den kommende KIWI-butikken. Trappe- og heissjaktene består av plasstøpt betong i kjeller og i første etasje, og stål fra andre etasje og opp.

Fasadene på trinn 1 består av royalimpregnert kledning og Cembritplater, mens næringsdelen er en kombinasjon av Cembritplater / royalimpregnert kledning og sandwich med spiler.

Modulene ankom båtveien fra Estland, og ble under politieskorte kjørt nattestid til byggeplassen. Alt innvendig – kjøkken, bad, fliser og hvitevarer – var ferdig montert fra fabrikken.

Kodumaja hadde foruten selve monteringen av modulene, også alt ansvar for myndighetsgodkjenning og logistikk og kontakt med politi og Vegvesen. Men som en sikkerhetsforanstaltning så Veidekke det som nødvendig med kontroll av modulene etter transport og ved overtakelse. Tilstedeværelse av anleggsledelse måtte til, selv om Kodumaja selv sto for all montering.

Krever oppfølging

– Det var her som i andre prosjekter, alltid ting som skal samordnes og kontrolleres, sier Rande. – Vi måtte kvalitetssikre at leveransen var etter våre standarder og i henhold til den kvaliteten vi skulle levere kundene.

Etter at betongarbeidene på trinn 1 var ferdige begynte grunnarbeidene for trinn 2, som ligger sør for det første trinnet og har et areal på 3.943 kvadratmeter BTA. Her er det 39 leiligheter fordelt på fem etasjer, som varierer i størrelse fra cirka 30 til 130 kvadratmeter, noe mer romslige enn i trinn 1.

Her er det plassbygget kjeller, plassbygde trappe- og heissjakter og enkelte innvendige bærevegger, og med plattendekker som etasjeskillere. Fasadevegger er tradisjonelle bindingsvegger, royalimpregnert kledning og STO-pussystem. Balkonger er i stål og aluminium med opalisert glass.

Trinn 2 har vannbåren gulvvarme i leilighetene, mens trinn 1 har radiatorer, via sju geobrønner plassert under trinn 1. I kjelleren på trinn 1 er det foruten parkering, sykkelparkering og boder, også et teknisk rom for begge trinnene. Parkering til trinn 2 skjer fra nord.

Haugen og Rande er enige i at modulløsningen kvalitetsmessig er langt fra lavprissegmentet, og at måten å levere boliger på har gitt dem verdifull erfaring for kommende prosjekter. – Men når det gjelder modulbyggeri, er det nok like mye jobb som med et plassbygget prosjekt, og krever like mye ressurser og følge opp, slår Rande fast.

– Ja, det gikk raskt å få tett bygg, innheising og montering av modulene tok kun tre-fire dager. Men fremdriftsmessig er ikke gevinsten så høy, selve kompletteringen tok allikevel fire måneder, avslutter Haugen.