Eufemia

Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Svanhild BlakstadFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Trond Joelson, ByggeindustrienFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild Blakstad

Oslo S Utvikling (OSU) fortsetter utbyggingen i Bispevika nord, hvor kontorbygget Eufemia med sine 23.300 kvadratmeter og 11.00 arbeidsplasser står ferdig.

Fakta

Sted: Oslo

Bruttoareal: 23.300 kvadratmeter

Byggherre: Oslo S Utvikling

Prosjekt- og prosjekteringsledelse: Vedal Prosjekt

Arkitekt: A-lab

Interiørarkitekt: Radius Design (1. etasje)

Landskapsarkitekt: Studio Oslo Landskapsarkitekter

Rådgivere: RIB: Rambøll l RIV: Erichsen & Horgen l RIE: Norconsult l RIBr: Fokus Rådgivning l RIA og RIG: Multiconsult l RI Energi og Miljø: Asplan Viak

Underentreprenører og leverandører: Utomhus: Skaaret Landskap l Fundamentering/peling: Kynningsrud l Grunnarbeid: Stole l Kalk-/sementpeling: Soil Mixing Group l Bæresystemer: Contiga l Betongarbeider: Stenseth & RS l Glass-/aluminiumsarbeider: Glassteam l Tømrer: Oslo Byggentreprenør l Dører: Brann & Sikkerhetsforum l Vinduer: Nordvestvinduet l Teglfasader: Oslo Tegl & Puss l Blikkenslager: Øivind Nielsen blikkenslagerverksted l Solavskjerming: Nerligruppen l Innvendige tømrerarbeider: SLS Montasje l Himlinger, Systemvegger, glassfelt: Oslo Bygginnredning l Lås og beslag: Dormakaba l Malerarbeider: Edvardsson Entreprenør l Flisarbeider: NK Flis l Parkett og listverk: Parkettpartner l Tepper og gulvbelegg: OTP l Adgangssperre: Boon Edam l Datagulv: Sana Bygg l Taktekking og membranarbeider: HesselbergTak l Sedumtak: Vital vekst l Sikkerhetsutstyr tak: Koltek l Terrazzo og fliser: Ellingard Naturstein l Hullboring: Marbre Eiendom l Fuging: Øyan & Schie l Fast innredning: Harald Krogsæter l Garderobeinnredning: SSG l Rekkverk: Weberg Prosjekt l Branntetting: Albanor Isolering l Rørlegger: HR-Rør l Ventilasjon: Energima l Elektro: Wennevolds Elektro l Storkjøkken, kjøle-/fryserom: Norrøna Storkjøkken Oslo l Automatisering: SAAS Prosjekt l Heis: Thyssenkrupp l Avfallsbehandlingssystem: Envac

Eufemia ligger på hjørnet av Dronning Eufemias gate og Haakon Vs gate, mellom Barcode og Middelalderparken. Bygget danner en «hjørnestein» og utgjør Bjørvikas fasade mot nordøst. Miljøambisjonene er satt i høysetet i det topp moderne kontorbygget, som har Microsoft Norge og PWC som leietakere.

Bygget består av tre teglkledte volumer som er bundet sammen av to inntrukne slisser, over åtte etasjer og med to underetasjer. På bakkeplan er det resepsjon, felles møteromsenter og bedriftsrestaurant. Det er også lagt opp til næringsarealer og utadrettet virksomhet. I de to underetasjene er det sykkelparkering med 460 plasser, garderobeanlegg, grovkjøkken, teknisk rom og 29 parkeringsplasser. Bygget har også en egen sykkelheis.

Byggherrestyrte delentrepriser

Eufemia har et areal på 23.300 kvadratmeter BTA og er tegnet av A-lab. I likhet med all tidligere byggeaktivitet i regi av OSU i Barcode, leder Vedal Prosjekt også her en byggherrestyrt modell i gjennomføringen. Dette innbefatter prosjektledelse fra konsept
utvikling til prosjekteringsledelse, fremdriftsplanlegging, utarbeide underlag for innkjøp og inngåelse av kontrakter, oppfølging av alle kontraktspartnere i byggetiden samt håndtering av reklamasjoner etter overlevering sammen med kontraktspartner OSU.

Mens det i Barcode var en 80/20 prosentvis fordeling av kontor og boliger, er det i Bispevika omvendt med 80/20 fordeling boliger og kontor. OSUs prosjektdirektør Øystein Olav Ylvisåker forteller at i opprinnelig reguleringsplan var kontorarealene spredt over Bispevika.

– Det synes vi var lite hensiktsmessig for å oppnå gode arealer. Vi gikk derfor i dialog med Plan- og bygningsetaten, som resulterte i en ny reguleringsprosess for Bispevika nord. Den samlet alle kontorarealene i ett bygg på hjørnet av Haakon Vs gate og Dronning Eufemias gate. Det har vist seg å være et godt grep, også i forhold til at kontorbygget skjermer mot støy fra Haakon Vs gate for boligene bak, sier Ylvisåker.

Prosjektsjef for Vedal Prosjekt i Bjørvika og Bispevika, Bernt Aasenhuus, roser det gode samarbeidet mellom aktørene og reguleringsmyndighetene.

– Sammen med A-lab og OSU jobbet vi med reguleringsprosessen på Bispevika nord hvor vi fikk gehør for en god og riktig løsning med Eufemia, som ble et rent kontorbygg med utadrettet næringvirksomhet på plan 1, sier han.

Grunnarbeider og konstruksjon

Grunnarbeidene startet i mai 2015. Bygget er pelet til fjell, har plasstøpt kjeller og er et tradisjonelt prefab-bygg med stålsøyler, bjelker og hulldekker. Etter samme prinsipp som i Barcode er det to etasjer under bakken med servicearealer, tekniske rom, sykkelparkering og parkering. Eufemia har felles innkjøring fra vest i boligprosjektet Eufemias Hage.

– Det er en sammenhengende kjeller under disse to prosjektene, derfra går det kjørekorridorer til de to andre prosjektene i Bispevika nord, som er Dronninglunden og Vannkunsten. Dermed har fire prosjekter samme nedkjøring til parkering, forklarer Ylvisåker.

Mot Haakon Vs gate er kjelleren tilbaketrukket 15 meter ettersom gaten er bygget opp på lette fyllmasser.

– Forøvrig ble fremdriften på prosjektet endret underveis. Opprinnelig skulle vi bygge Eufemia før Eufemias hage, men ettersom salget av leilighetene på Eufemias hage gikk så bra, valgte vi å bygge boligprosjektet før kontorbygget, sier Ylvisåker.

KLP kjøpte bygget

Kontordelen av bygget ble overtatt av KLP som ny eier 2. mai, mens amerikanske Madison har kjøpt forretning-, bevertning- og kultur-arealene (FBK) på bakkeplan – i likhet med resten av Barcode og Bispevika nord. Disse lokalene ferdigstilles til høsten. De to leietakerne Microsoft Norge og PWC overtok sine lokaler henholdsvis 25. april og 2. mai, på henholdsvis 9.620 og 12.800 kvadratmeter. FBK-arealene utgjør 910 kvadratmeter.

– Vi har jobbet med å skape et mest mulig optimalt bygg for å tiltrekke oss leietakere. Det ble tidlig klart at vi gikk for en løsning med store dørker på cirka 2.600 kvadratmeter per plan, sier Bernt Aasenhuus i Vedal.

BREEAM Excellent

OSU har et mål om å miljøklassifisere alt de bygger i Bispevika. I fjor oppnådde Eufemias Hage BREEAM Very Good som det aller første boligprosjektet her til lands. Kontorbygget Eufemia er klassifisert til Excellent, som er det nest høyeste nivået innen BREEAM-systemet.

– OSU legger stor vekt på å få til gode, miljømessige bygg, og i dette prosjektet bestemte vi oss tidlig for å satse på BREEAM Excellent, sier Ylvisåker.

Han viser også til det det overordnede miljøoppfølgings-programmet (OMOP) som følger reguleringen i området, og hvor en del krav automatisk blir ivaretatt når bygget BREEAM-klassifieres.

Bernt Aasenhuus peker på at det har vært gode prosesser med alle samarbeidspartnere for å oppnå BREEAM Excellent på Eufemia.

– Det er en del minimumskrav som må ivaretas. I likhet med andre prosjekter har vi brukt mye tid og arbeid på å sjekke ut materialbruken. På kontorbygg er det litt enklere enn på bolig, og de fleste leverandørene er vant til kravene. I dette prosjektet hadde vi noen utfordringer med effektbelysning og måtte gå noen runder før vi fikk løst det, sier han.

Han understreker at i byggherrestyrte delentrepriser er ikke dette noe de overlater til entreprenør.

Sertifikatet for designfasen er allerede utstedt, og det endelige BREEAM Excellent-sertifikatet er like rundt hjørnet. – Vi har fått veldig gode tilbakemeldinger fra revisor både på prosess og i forhold til oppnådd poengsum, sier Vedals prosjektsjef.

Forøvrig har det vært en rekke tiltak i byggefasen for å redusere miljøbelastningen og for å få en mest mulig miljøvennlig byggeplass. Avfallssortering, fuktsikring, ren og tørr byggeplass og streng kontroll av produktinnkjøp med hensyn til miljø er blant tiltakene som er gjennomført.

– Sorteringsgraden på avfall er 100 prosent, og vi har jobbet mye med å få ned avfallsmengden, sier Aasenhuus.

Gode testresultater

I kjelleretasjen K1 er det et stort ventilasjonsanlegg som forsyner kjelleretasjene og førsteetasjen med alle fellesfunksjoner. Oppover i etasjene er det etasjevise aggregater, med to aggregater per plan.

– Trykktestene oppnådde svært gode resultater, forteller Aasenhuus. – Kravet er på 0,6. Her var vi helt nede i 0,25, som er det beste vi har oppnådd noensinne.

Arkitektur

Eufemia er tegnet av A-lab for Oslo S Utvikling, som også har tegnet flere av byggene i Barcode. I tillegg stod de bak hovedgrepet i den totale planen for Barcode.

– Vi har lagt vekt på at Eufemia skulle bli hjørnesteinen i det nye nabolaget Bispevika og en inngangsport til sentrum fra syd og øst. Med Middelalderparken som nærmeste nabo i øst, og Barcode mot nord, blir Eufemia et bindeledd mellom det historiske og det nye Oslo, sier daglig leder Geir Haaversen i A-lab.

Han peker på at i utforming av fasadene har A-lab fokusert på både fortid og framtid – at bygget både skal ta opp i seg det historiske Oslo, men også peke framover mot en ny tid.

– Den bronsefargede metallfasaden i bakgården er direkte inspirert av Dronning Eufemia og middelalderen. Teglen representerer det tidløse og solide. På bakkeplan åpnes bygget opp med et stort generøst inngangsparti og lokaler for butikker og kulturformål, sier Haaversen.

Bygget er delt inn i tre deler for å bryte opp skalaen i området.

– De tre delene har forskjellige vindusretninger som gir en helt egen identitet, mot henholdsvis storbyen, middelalderparken og fjorden. For å ta den unike beliggenheten innover i huset, har etasjene ulike dimensjoner på vinduene. Dette gjør at hver etasje oppleves unik, sier Haaversen.

Mange arkeologiske funn

Blant annet på grunn av en rekke arkeologiske funn i Bispevika har det tatt fire år fra man startet grunnarbeidene til bygget står ferdig.

– I Barcode fant vi mye mer enn vi hadde forutsett, og derfor var vi forberedt på å finne en god del i Bispevika også. Det ble gjort en rekke båtfunn, store bryggekonstruksjoner og mye gatestein, sier OSUs prosjektdirektør Ylvisåker.

Han forteller om et tett og godt samarbeid med arkeologene, med jevnlige møter og fokus på hva man kunne gjøre for å minimalisere tidsbehovet.

– Det tar tid å ta nødvendige hensyn til arkeologiske utgravinger, men vi fikk jobbet parallelt med vår egen utgraving, selv om det gikk noe saktere enn det ellers ville gjort, sier han.

Bernt Aasenhuus forteller at mye av den utgravde gatesteinen fra den gamle Bispegata er gjenbrukt i bygården mellom Eufemia og nabobygget.

– I soner med krav til universell utforming har vi kappet og slipt overflaten på steinen. I andre soner har vi brukt den slik den er, sier Aasenhuus – som legger til at mange nok ble overrasket over hvor store funn det var på området.

Robuste materialer

Prosjekter bærer preg av robuste materialer med høy kvalitet både på eksteriør og interiør. Hovedfasadene er kledt med tegl, og i bygården er det en gylden skråfasade i metall.

– Vi vurderte mange fasadeløsninger, men endte opp med en dansk teglstein i et langt og smalt format som er skreddersydd for dette prosjektet. Teglfasaden henger også godt i hop med nabobyggene The Wedge og DNB på andre siden av Eufemias gate, sier Aasenhuus.

På metallfasaden i bygården har de jobbet tett med leverandør for å få til skjult innfesting. Fasaden endrer karakter og uttrykk i takt med lysforholdene.

I fellesarealene som utgjør resepsjonsområde, bedriftsrestaurant og møteromssenter i 1. etasje er det slipt betong med sort tilslag på gulvene. På vegger og i himling er det eikespiler. I de øvrige etasjene er det terrazzoflis i trapper og fellesarealer.

– Vi opplever Eufemia som et godt utviklet prosjekt. Det er gode, robuste løsninger og høy kvalitet på den håndverksmessige utførelsen. Når dette er på plass ligger alt til rette for å få et godt prosjekt, sier Ylvisåker.

Bernt Aasenhus på sin side understreker det gode og tette samarbeidet mellom aktørene.

– Samarbeidet har vært bra hele veien. Både vi, KLP og leietakerne er fornøyde, sier han.

– Når det gjelder selve overleveringsprosessen, ble leietakere og KLP tidlig med i prosessen med møter og befaringer. Når ny eier kommer med i prosjektet såpass tidlig, blir det en mer smidig overlevering, oppsummerer Ylvisåker.


Flere prosjekter