Et steinkast fra den gamle bomstasjonen på Kjellstad ved innkjøringen til Drammen, og dermed kloss inntil E18, ligger Kjellstad Næringspark. Med sine 14.700 kvadratmeter er dette den største nye næringsparken i Drammensregionen. Den huser for tiden ti leietakere og har en kapasitet på 360 arbeidsplasser.

Byggherre er Kjellstad Næringspark AS, som blant annet eies av Holtefjell Eiendom – et selskap i Holtefjell-gruppen. NCC Building har bygget kontor- og kombinasjonsbygget, og har selv flyttet inn med rundt 35 medarbeidere fra avdelingene i Drammen og Asker. DRMA har vært arkitekt. Prosjektet har vært utført som en totalentreprise i en samspillsmodell.

Tomta ferdig regulert

Kjellstad Næringspark kjøpte den 13 mål store tomta ferdig regulert i 2015 av det som nå er en av de største leietakerne i bygget, Jacobsen Elektro.

– Vi synes dette var en spennende tomt med bra beliggenhet i forhold til veisystemet. Dessuten var det behov for nye næringslokaler i Lier. Vi hadde flere alternative prosjekter på bordet, blant annet med et lekeland som vi byggesøkte, men ikke fikk godkjent. Vi nullstilte og startet på nytt, hvor vi landet på et konsept med en stor andel kontorer, men også med mulighet for mye lager og showroom, sier daglig leder Ola Semb i Holtefjell Eiendom til Byggeindustrien.

Bygget er et flerbrukerbasert fullservicebygg som fordeler seg over fire etasjer. I tillegg til kontorarealer inneholder det en rekke fellesfunksjoner som kantine, møteroms- og konferanseavdeling, treningsrom og garderober. I tillegg er det innendørs sykkelparkering.

– Bygget er litt utradisjonelt i den forstand at det ikke er et rent kontorbygg, men heller ikke et rent logistikkbygg. Fordelingen med 80 prosent kontorer og 20 prosent lager/showrom gjør at vi har en god del bilbaserte virksomheter som leietakere, sier Semb.

Næringsparken er bygget i to byggetrinn og total byggetid har vært 18 måneder.

Grunnarbeider

I forkant ble det gjennomført grunnundersøkelser av Multiconsult, som avdekket høy grunnvannsstand og til dels dårlige grunnforhold.

– Vi startet opp med grunnarbeider og graving i oktober 2017, og deretter fulgte vi på med betongarbeidene. Bygget er fundamentert på brede sålefundamenter, sier prosjektleder Thomas Trygsland Olsen i NCC Building.

Loe Betongelementer hadde oppstart av råbyggmontasjen med hulldekker i januar 2018. Bortsett fra i atriet der det er aluminiumsplater, består fasadene av prefabrikkerte klimavegger med utlektete fibersementplater. Klimaveggene ble levert som moduler av Peab Bygg Buskerud i Åmot. Takflatene har papptekking.

– Da vi holdt på med betongarbeidene hadde vi en ganske tøff vinter med mye snø, og det ble den største utfordringen i råbyggfasen. Likevel greide vi å holde fremdriften, sier Olsen.

Byggetrinn 1 utgjør cirka 8.300 kvadratmeter og ble overlevert 14. desember 2018, til rett tid.

– På det tidspunktet var ikke alle arealene utleid, så vi har hatt litt innredningsarbeider som har pågått litt utover vinteren, sier NCCs prosjektleder.

Byggetrinn 2 utgjør cirka 6.400 kvadratmeter og ble overlevert 1. april i år. I dette trinnet har deler av første og andre etasje høyt lager.

– Begge byggetrinn er ganske like og vi har benyttet oss av de samme underentreprenørene. Det er likevel to byggesaker og to kontrakter, men i praksis har det gått som ett prosjekt, sier NCCs prosjektleder.

Han forteller at byggetrinn 1 er litt mer påkostet enn byggetrinn 2 ettersom det inneholder fellesfunksjoner som møterom og kantine. Der et det blant annet slipte betonggulv, spilehimling i eik og eikespiler i trappeløp.

Energi, varme og ventilasjon

Kjøle- og varmebehovet ivaretas via varmepumpe plassert på taket. Varmen distribueres over ventilasjonssystemet. I enkelte rom er det installert el-varmepaneler i himlinger for å ta spisslastene. Møterommene har ekstra kapasitet for kjøling.

Arkitektur

– Bygget har en viktig plassering i området, rett ved av- og påkjøringer til viktige hovedfartsårer, med E18 på den ene siden og blandet bebyggelse med hovedvekt på næring på den andre. Bygget er en tydelig markør i denne sammenhengen og vil være med å markere starten på en spennende utvikling av denne delen av Lier. Skalaforskjellene og de ulike situasjonene på øst og vestsiden har vært viktige premissgivere for utformingen av bygget, sier sivilarkitekt Erik Hoen-Lund i DRMA.

Konseptet for oppbygning og organisering av bygget er en sammensetning av volumer/bokser i ulike størrelser. Disse knyttes tydelig sammen i den homogene horisontale mørke skiven mot E18. Volumene løsriver seg mer fra hverandre mot St. Hallvards vei, og fremstår som selvstendige elementer med egen karakter. Dette i tråd med bestemmelsene i reguleringsplanen som sier litt om horisontalitet mot E18 og kortere og oppbrutte fasadepartier mot St. Hallvards vei.

Glassleveranse gikk med i brann

Entreprenøren møtte en uventet hump i veien da lageret og verkstedet til glass- og aluleverandøren Fasadeconsult Aluminium i Mjøndalen brant ned høsten 2018.

– Vi hadde en stor leveranse til hele glassfasaden på gangbroen i tredje etasje samt glassdører til første etasje som sto klart til utkjøring fra lageret. Men så brant bygget ned og dermed også leveransen som skulle monteres hos oss. Da var det litt hektisk her en stund, ettersom vi skulle ha fullskalatest kort tid etter, sier Olsen.

Han roser Fasadeconsult som raskt kom på banen og greide å skaffe erstatningsleveranse etter kort tid, slik at det ikke ble noen forsinkelser.

Utomhus

Utvendig er det lagt permeabelt dekke rundt hele bygget. All bilparkering er utendørs, med 221 parkeringsplasser hvorav 60 med ladepunkter til el-bil.

– Vi planla opprinnelig for 25 el-ladepunkter, men på grunn av etterspørsel fra leietakerne så har det antallet mer en doblet seg under marsjen. Vi har også tilrettelagt for enda flere hvis det skulle bli behov, sier Ola Semb i Holtefjell Eiendom.

Første privateide BREEAM-bygg i Buskerud

Det er første gang Holtefjell Eiendom utvikler et bygg som BREEAM-sertifiseres, og Kjellstad Næringspark er det første privateide BREEAM-bygget i Buskerud, sertifisert etter BREAM-NOR Very Good.

– Vi ser at det er en økende bevissthet rundt byggenes miljø-profil, selv om det ikke står øverst på kriterielisten hos våre kunder foreløpig. Men det er absolutt på vei oppover, og vi ser at responsen hos leietakerne har endret seg betydelig fra vi startet opp og frem til ferdigstillelse. Dessuten er dette også noe våre konkurrenter blir mer og mer opptatt av, sier eiendomssjef Marius Vilhelmshaugen.

Rundt halvparten av virksomhetene i nybygget er fra nabokommunene Drammen og Asker, og blant leietakerne er firmaer innen VVS, elektro, IT, entreprenører og medisinsk utstyr.

Holtefjell Eiendom har også fått flere tilbakemeldinger på at beliggenheten innvirker positivt på rekrutteringen.

– Virksomheter som har flyttet fra drammenssiden og hit forteller at det er enklere for dem å rekruttere ettersom bygget ligger et hakk nærmere Asker og Bærum, sier Vilhelmshaugen.

Vellykket samspill

Da NCC høsten 2016 bestemte seg for å samlokalisere Asker- og Drammenskontorene, kom de tidlig i dialog med Holtefjell Eiendom og det ble inngått en avtale om utvikling av Kjellstad Næringspark i en samspillsmodell.

– Det har fungert veldig bra med samspill i dette prosjektet. Fordelen med tett dialog med entreprenør og byggherre er at vi får besluttet og løst ting fortløpende. Mitt inntrykk er at vi vil se mer samspillsmodeller i tiden fremover, sier Olsen.

Prosjektansvarlig Hans-Petter Skott-Myhre i Holtefjell Eiendom legger til:

– Det er mange positive sider ved samspillskontrakt, men også noen utfordringer. For oss som byggherre krever det mer oppfølging enn i en vanlig totalentreprise, der mer ansvar og risiko hviler på entreprenøren. For at det skal bli vellykket, er det avgjørende at samarbeid og kjemi fungerer godt begge veier, noe det har gjort i dette prosjektet, avslutter han.