Kiellandkvartalet

Heimstaden Norge AS tok ansvar og grep i en komplisert og fastkjørt byggesak på Alexander Kiellands plass. Resultatet er at et helt kvartal med 59 boenheter og flere næringsarealer er i ferd med å fødes på ny.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Rehabilitering og ombygging bykvartal

Bruttoareal: cirka 5.500 kvadratmeter

Byggherre: Heimstaden Norge

Prosjektledelse: Fredensborg Bolig

Innleid prosjekt- og byggeledelse: Vedal

Totalentreprenør: Byggmester Neteland

Kontraktsum inkl. mva.: 110 millioner kroner

Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter

Rådgivere: RIB: Follo Prosjekt l RIE: Konsell l RIG: Norconsult l RIBR: Borhaven Arkitekter l RI VVS og utførende: GK Inneklima l RIByFy og RIAKU: Rambøll Norge l RIM: R3

Underentreprenører og leverandører: Elektro: Flovild Elektro l Blikkenslager: Takpartner Knutsen l Betongtrapp utvendig: Gulvbetong l Betongarbeider: Seba Bygg l Innvendige trapper: Nytrapp l Gulv: Lydgulv Systemer / ParkettPartner l Rekkverk: Burmeister l Stålarbeider: Jensen Mekaniske / Goltens / Steel Contruction Buljaic l Kjøkken: HTH l Flisarbeider: Murmester Dag Erik Sund l Byggevarer: Optimera l Vinduer: Trespesial l Dører: Swedoor / Flexi Lås og Gitter l Lås/Beslag: Lumkey / Romerike Låsservice l Fasader og malerarbeid: Gamika l Heis: Kone / Starlift l Tømrerarbeid: Almore Group / Bygg og Butikkfornyelse / Tomhus l Gravearbeid: Ivar Helmen / Dyrud Maskin og Utemiljø l Fasadesystem: STO l Gulvbelegg: Oslo Tapet og Gulvservice l Renhold/Byggvask: Solid Renhold og Vedlikehold l Riving/sanering: R3

Kiellandkvartalet består av en gruppe bygårder fra vidt forskjellige tidsepoker, etablert på varierende forutsetninger og i ulik forfatning. Darres gate 2 og Waldemar Thranes gate 71, har deler av fasadene vendt mot parken på Alexander Kiellands plass, og er begge fra slutten av 1800-tallet. Waldemar Thranes gate 73 fra 1947 er en mer tidstypisk industribygning på cirka 3.500 kvadratmeter og med generøse himlingshøyder.

Viktig industrihistorie

Hele kvartalet har en interessant historie. Fra 1898 har Salomons Skofabrikk i disse lokalene produsert mange hundre tusen par sko. Da produksjonen ble nedlagt i 1958 ble 200 arbeidere og funksjonærer arbeidsløse på dagen. Bygningene har vært gjennom flere branner, og har blitt på- og ombygget etter skjønn. Men selv om det nå er utenlandske eiere, lever Salomon-navnet videre som en kjent merkevare.

Heimstaden Norge, som byttet navn fra Fredensborg Norge høsten 2018, kjøpte prosjektet i oktober 2016. Tidligere eiere sto fast med en byggesak som hadde blitt avvist av Plan- og bygningsetaten. – Det var et veldig komplisert prosjekt, inkludert verneverdier og med en bygningsmasse med varierende kvalitet, byggemetode og fundamentering. En del av kvartalet, Darres gate 2b, utgjør en Rema 1000-butikk, men har et betydelig potensial som et infillprosjekt, sier Erik Bull-Hansen, prosjektsjef i Fredensborg Bolig, som er byggherre på vegne av Heimstaden Norge.

Darres gate 2b skal rives, og vil bli erstattet med et nytt boligbygg. Waldemars Tårn vil bli på opptil 10 etasjer, og vil da komplettere Kiellandkvartalet mot sørvest.

Mye rar historikk

Bull-Hansen og Thomas Hunstad i Heimstaden tok tak for å rydde opp i den gamle byggesaken, og fikk etter hvert innvilget en rammetillatelse. – Da Thomas og jeg prøvde å bli kjent med bygningsmassen, innså vi raskt at prosjektet hadde mye rar historikk. Vi så derfor stor nytte av å bli kjent med Byggmester Neteland AS, siden deres prosjektleder Petter Strømme tidligere hadde jobbet for en annen entreprenør på dette prosjektet, sier Bull-Hansen, om valget av Byggmester Neteland som totalentreprenør.

– Vi er heldige som har fått Byggmester Neteland og Petters kompetanse med på laget, bekrefter prosjektleder Hunstad.

– Det har også vært en kompliserende faktor både arkitektonisk og teknisk at tre av byggene har høy bevaringsgrad. En viktig faktor har vært at hele teamet har fungert og kommunisert godt mot de offentlige etatene, slår Hunstad fast.

Darres gate 2a består av 15 leiligheter og fire hybler. Restauranten Colonel Mustard i første etasje har nå fått tilgang til et kjellerareal og har etablert en standup-scene der. I plan 2 og 3 er det bygget boliger, mens taket over plan 4 ble fjernet i sin helhet og gjenoppbygd med ny konstruksjon for å få på plass leiligheter over to plan.

Fasaden er rehabilitert, vinduene er byttet, takvinduer og -arker etablert og taket er kledd med zink. Innenfor gjeldende krav skal man i den grad det er mulig forsøke å tilbakestille byggenes utforming. De foreslåtte rektangulære takarkene ble avvist av Byantikvaren, nå er nye buede takarker på plass.

– Tre firedeler av kvartalet har høy bevaringsgrad. Da blir det et tett samarbeid med Byantikvaren, som også var med i et tidlig utviklingsstadium, sier Hunstad.

Setninger

– Takkonstruksjonen i Darres gate 2a var ikke lett å prosjektere og enda vanskeligere å bygge. Det var fire forskjellige vinkler og takfall. Bygget hadde også store setninger, 30 centimeter fra den ene enden til den andre. Det var heldigvis god takhøyde i leilighetene, slik at vi kunne rette opp og kompensere. Det har blitt mange tidkrevende tilpasninger på stedet, forklarer Petter Strømme.

I Waldemar Thranes gate 71 var det allerede bebodde leiligheter. Her er det foretatt fasaderehabilitering, og en loftutbygging med tre leiligheter og to takterrasser. En av dem er eksklusiv for en av leilighetene, den andre er felles.

– Men å «bare» bygge ut et loft fører alltid med seg mye mer. Det blir en rekke konsekvenser. Blant annet nye brannkrav, slik at vi blant annet måtte bygge nye rømningsveier og oppgradere alle eksisterende dører, sier Hunstad.

Waldemar Thranes gate 73 bygges om til 18 leiligheter og sju hybler. Også her er det foretatt en fasaderehabilitering og etter-isolering samt innsetting av nye vinduer. I forbindelse med omplassering av trappe- og heissjakter, med påfølgende tetting av åpninger i hver etasje, er det det her også store stålforsterkinger på plass.

Høye kvaliteter

– Vi har lagt inn en rekke høye kvaliteter, ønsker Bull-Hansen å understreke. – Det er langt over det folk ser for seg når de hører ordet utleieboliger. Vi synes det er ekstra hyggelig å utvikle og tilby boliger av høy kvalitet.

Det er rennesluk i de fleste baderom, dusj av typen rainfall, høy kvalitet på fliser, HTH-kjøkken, solskjerming i alle leiligheter, garderobeskap og grunnbelysning. Dype vindusposter er forsterket slik at de tåler å sittes på.

Hele prosjektet – minus det ennå ikke påbegynte Waldemars Tårn – er på cirka 5.500 kvadratmeter. Med flere bygg, mange etasjer og nok av detaljer å vikle seg inn i, var det viktig å systematisere prosjektet inn i spiselige porsjoner.

– Vi valgte å lage en prosjektnedbrytningsstruktur. Innenfor der igjen var det flere byggesaker, hver med sin unike benevnelse. Dette er noe vi har valgt å følge hele veien, og som bidro sterkt til at vi kunne ha en oversikt, forklarer Hunstad.

Prosjektet sett litt i perspektiv, er Hunstad godt fornøyd med resultatet. – Byggmester Neteland har gjort seg flid og levert en god håndverksmessig jobb og solid kvalitet. Den type samarbeid som vi har hatt her i prosjektet, er den typen vi byggherrer ønsker å finne, og er til og med en nødvendighet i kompliserte rehabiliteringsprosjekter.

Kiellandkvartalet er det største boligprosjektet Byggmester Neteland har vært med på. Også den største totalentreprisen, målt i kroner og øre. – Dette har vært en spennende start og skole for oss. Vi fortsetter gjerne med denne type entrepriseform, også i dette volumet. Nei, vi er ikke blitt skremt, avviser administrerende direktør i Byggmester Neteland, Kristian Jørgensen. – Snarere motivert til å fortsette.

Og det neste samarbeidet med Heimstaden Norge AS er allerede i gang. Byggmester Neteland er i gang med en større loftutbygging i Maridalsveien 9 og 11.


Flere prosjekter