Fjellstrand omsorgsboliger

Anleggsleder Jan Erik Hansen og prosjektleder Lasse Kristiansen i Betonmast Østfold. Foto: Svanhild BlakstadUterommet har områder både for rekreasjon og aktivitet. Illustrasjon: Lie Øyen arkitekter/Eve ImagesBygget er formet som en hestesko som åpner seg mot sydvest og danner et atrium som omkranser et flott uterom med rik beplantning. Her er det rom for ulike fellesaktiviteter, som boule og dyrking. Det er også anlagt turstier i hagen og rundt bygget. Illustrasjon: Lie Øyen arkitekter/Eve Images

Fjellstrand omsorgsboliger er et av Norges første helserelaterte OPS-prosjekter og er utviklet i et samspill mellom Betonmast Eiendom, Betonmast Østfold og Nesodden kommune.

Fakta

Sted: Nesodden

Prosjekttype: Omsorgsboliger

Bruttoareal: 5.290 kvadratmeter

Totalentreprise eks. mva: 140 millioner kroner

Byggherre: Fjellstrand Omsorgsboliger AS

Totalentreprenør (i samspillskontrakt): Betonmast Østfold

Arkitekt: Lie Øyen arkitekter

Landskapsarkitekt: Multiconsult

Rådgivere: RIB og RIByFy: Sweco l RIG: Stokkebø Competanse l RIV: Askim & Mysen Rør l RIE: Elektra Installasjon l RIBr: Roar Jørgensen l RIAku: Multiconsult

Underentreprenører og leverandører: Betongelementer: Contiga l Plasstøpte betongarbeider: Engebretsen Betong og Mur l Tømrerarbeider: Østerås Bygg, Byggmester Tom Martinsen l Grunnarbeider: Haug Entreprenørservice l Glassfasader: Glassteam l Teglfasader: Lars Aarum l Solavskjerming: Lunex l Himlinger, systemvegger, foldevegger: Modulvegger Østfold l Maler og gulvtapetserer: Artea l Flisarbeider: Murmester Stryken & Gudbrandsen l Parkett: Parkettpartner l Taktekking: Tecta Tak l Beslag: Follo Tak og Vedlikehold l Faste og løse innredninger: Sørlie Prosjektinnredninger l Utvendige trapper: Ipoa l Branntetting: Oslo Brannsikring l Rørlegger og luftbehandlingsanlegg: Askim & Mysen Rør l Elektro: Elektra Installasjon l Heis: Otis l Gartnerarbeider: Nesodden Torghandel l Murerarbeider: Mur, Puss og Flis l Blåseisolasjon: Aaslund l Rekkverk: Torsnes Industriservice l Dører: Daloc l Vinduer: Nordan l Kjøkken: Norema l Lås og beslag: Lexow Låsservice l Byggevarer: Optimera

Fjellstrand omsorgsboliger ligger på vestsiden av nesoddlandet og består av 50 leiligheter tilpasset eldre med omsorgsbehov.

Sammen med Nesodden kommune har Betonmast Eiendom og Betonmast Østfold samarbeidet om utvikling og regulering av prosjektet, som ble påbegynt i 2014.

Boligene er fordelt på tre etasjer og består av 2- og 3-roms leiligheter fra 46 til 79 kvadratmeter samt underetasje med bodanlegg og aktivitetssenter. I tillegg til leilighetene er det store fellesarealer både utendørs og innendørs, parkeringsplasser, kaféområde og aktivitetssenter. Bygget har u-form med et stort hagerom i midten, hvor det er lagt opp til aktiviteter og rekreasjon i grønne omgivelser.

Anlegget skal ha fast bemanning av helsepersonell til enhver tid, og personalbasen ligger sentralt i byggets første etasje vegg i vegg med fellessal, kjøkken og kafe. Beboerne bor i egen leilighet samtidig som de har mulighet for sosialt fellesskap og for å tilkalle hjelp ved behov.

Manglet omsorgsboliger

Kommunalsjef Anne Dybevold opplyser at bakgrunnen for prosjektet er at Nesodden kommune hadde behov for å utvikle flere trinn i omsorgstrappen.

– Kommunen hadde ikke bemannede omsorgsboliger og satte derfor i gang to prosjekter for å bygge dette. Det ene er Fjellstrand omsorgsboliger som nå er ferdigstilt i et OPS-samarbeid, hvor avtalen inneholdt både bygging og teknisk drift av anlegget i 30 år. Det andre prosjektet er Skoklefall omsorgsboliger, som er et kommunalt byggeprosjekt. Med 50 boliger ferdigstilt på Fjellstrand i 2019 og 48 boliger på Skoklefall i 2020 har kommunen nå god dekning på bemannede omsorgsboliger, sier Dybevold til Byggeindustrien.

Nesodden kommune eier 30 av omsorgsboligene samt fellesarealer, personalbase og aktivitetssenter, som er en egen seksjon i bygget. De 20 resterende boligene er selveierleiligheter med kommunal tildelingsrett.

– Modellen er blitt slik for å få et ønsket antall omsorgsboliger uten at kommunen må bekoste byggingen av alle. Dette gir også variasjon i boligtilbudet for innbyggere som trenger omsorgsboliger, sier Dybevold.

Grunnarbeider

Entreprenøren kom i gang med arbeidene i september 2017, med overlevering 1. februar 2019. Tomta på 4926 kvadratmeter ligger på en kolle ved Fjellstrand sentrum, med fine naturområder omkring.

– Her var det tett skog overalt og bare en liten traktorvei inn på feltet da vi startet. Det måtte utføres grave- og sprengearbeider før vi i det hele tatt fikk plass til brakkerigg, og totalt har vi sprengt ut 13.000 kubikkmeter, sier prosjektleder Lasse Kristiansen i Betonmast Østfold.

Han forteller at byggeprosessen har gått greit, men at de støtte på litt ugunstige grunnforhold da de skulle bore til fjell for å etablere energibrønner. Det skulle utføres totalt 1250 boremeter fordelt på 7 brønner.

– Det viste seg å være to store slepper i fjell på dybde cirka 30 og 110 meter, noe som medførte utfordringer for oss. De fleste naboene har også brønner som er avsluttet til dybde 30 meter. Når det ble boret med stort trykk, medførte det at naboene i et par uker fikk grumsete vann. De ble imidlertid ivaretatt og fikk friskt vann levert på døra og full service på VA-anlegget da vi var ferdige, sier Kristiansen.

Også en konkurs hos en av underentreprenørene skapte litt ekstra hodebry for entreprenøren i midten av mars 2018.

– Grunnentreprenøren var ferdige med gravearbeidene for bygget og var i gang med utvendig VA og opparbeidelse av ny vei og parkeringsområder da den gikk konkurs. Dette gjorde at vi kunne fortsette råbyggfasen uten for mye stans mens vi fikk kontrahert nye, sier prosjektlederen.

Han medgir at det var utfordrende å få noen til å overta en så stor jobb som andre delvis hadde utført, i tillegg til at en konkurs medfører mye administrativt merarbeid.

– Vi måtte splitte entreprisen og inngikk kontrakt med to lokale firmaer som delte på grunn- og gartnerarbeidene, og vi er veldig fornøyd med hvordan de har utført jobben, sier Kristiansen.

Han roser også samarbeidet med byggherre Fjellstrand omsorgsboliger – som er heleiet av Betonmast Eiendom – og Nesodden kommune.

– Å jobbe i en samspillskontrakt krever åpenhet og tillit mellom partene, noe dette prosjektet har vært kjennetegnet av. Det har vært en god tone og dialog hele veien, og vi er veldig fornøyd med hvordan våre oppdragsgivere har fulgt opp prosjektet, sier han.

Konstruksjon, fasade og tak

Bygget er tradisjonelt utført med bærekonstruksjoner i plasstøpt betong, prefabrikkerte elementer og stål. Klimavegger er utført dels med bindingsverk, dels med isolert betong.

Underetasjen er i betongelementer og fasader forøvrig er i lys tegl, som ifølge arkitekten uttrykker soliditet og varighet og reflekterer lyset fint. Det er store glassflater både i leilighetene og i fellesarealene. Alle leilighetene har privat veranda med rekkverk enten i tegl eller metall, supplert der det er nødvendig med tre eller glass. Inne i verandaene er det mørkt royalimpregnert trepanel, og vinduene er i aluminium. Taket er utstyrt med solcellepanel på store deler av takflatene.

Energi, varme og ventilasjon

Bygget varmes opp med vannbåren varme levert fra egen brønnpark. I leilighetene er det balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Alle leilighetene har energiklasse A.

Arkitektur

Prosjektet er tegnet av Lie Øyen arkitekter, som vant konkurransen Nesodden kommune lyste ut allerede i 2014. Arkitekt Tanja Lie opplyser at livskvalitet og godt miljø har stått sentralt i utformingen.

– Vi har lagt vekt på å lage et hus som skal skape et godt bomiljø. Bygget er lagt rundt et åpent uterom mot sydvest, som er solfylt store deler av dagen. Fellesområdene både ute og inne er kjernen i prosjektet. Dette er et sted vi håper beboerne kan ha glede av hverandre og ha det hyggelig sammen, sier hun.

Anlegget er et lyst og moderne boligprosjekt med enkel organisering og høy kvalitet. Leilighetene er samlet i grupper på åtte og fordelt over tre etasjer med nokså lik planløsning.

– Det har vært både utfordrende og morsomt å forsøke å tilby veldig høy kvalitet innenfor et budsjett som skal ha kommunal standard. Vi har prøvd å sikre kvaliteter hele veien, men aller mest der det er viktigst. OPS-formen har mange gode sider, der alle jobber mot et felles mål, og der det er viktig med varige materialer og løsninger som holder lenger enn vanlig garantitid, avslutter Lie.


Flere prosjekter