Boligareal - Forholdet til byggeforskriftene

Ved målingen av boligarealet tas det imidlertid ikke hensyn til om arealet tilfredsstiller kravene etter bygningslovgivningen. Dette har skapt problemer i praksis. Dersom areal oppgis i markedsføringen av boliger har Forbrukerombudet på bakgrunn av markedsføringsloven stilt krav om at størrelsen på boligarealet gå tydelig fram av markedsføringen. Etter NS3490 er boligarealet en annen betegnelse for bruksarealets hoveddel (oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad osv.). Bakgrunnen for FOs standpunkt er at forbrukerne må få en angivelse av hvor stor del av det totale arealet som man faktisk kan bo i. Ved målingen av boligarealet tas det imidlertid ikke hensyn til om arealet tilfredsstiller kravene etter bygningslovgivningen. Dette innebærer at mange boliger selges med angivelse av boligareal som ikke tilfredsstiller byggeforskriftene, uten at kjøper er klar over dette. For mange boliger, særlig leiligheter, vil nok ikke dette skape særlig store problemer. Problemet kommer imidlertid ved boliger som har oppholdsrom i kjeller og loft, som kan mangle tilstrekkelig rømningsvei, lys osv. Dersom et rom fremstår som et rom til varig opphold (stue, soverom osv), og dette inngår i boligarealet, får mange det inntrykk at arealet også er i samsvar med bygningslovgivningen. Dette er en misforståelse som har ført til en rekke tvister mellom kjøper og selger. Et ganske nytt eksempel fra rettspraksis er en dom fra Borgarting Lagmannsrett avsagt 22. mars i år (Falkenaas). I denne saken framsto et rom i kjelleretasjen som et beboelsesrom, men uten at det oppfylte kravene til rømningsvei etter byggeforskriftene. Kjøper fikk medhold i at det forelå en mangel som kunne gjøres gjeldende mot selger. Retten kom også til at takstmannen som hadde foretatt takst og tilstandsrapport hadde opptrådt uaktsomt ved å ikke angi i taksten/tilstandsrapporten at arealet ikke tilfredsstilte kravene etter byggeforskriftene, og ble således dømt til å dekke selgers tap. Lagmannsretten uttalte blant annet følgende: Etter lagmannsretten vurdering taler sterke grunner for at den bygningskyndige i et slikt tilfelle uavhengig av om selve arealberegningen er i samsvar med NS 3940 og bransjenormer må klargjøre situasjonen overfor potensielle kjøpere ved å anmerke forholdet i taksten og tilstandsrapporten. Et minstekrav bør etter rettens oppfatning i alle fall være at det gjøres oppmerksom på at arealangivelse er foretatt uten hensyn til gjeldende byggeforskrifter, <>. Retten uttaler seg her om takstmenns profesjonsansvar, og hva takstmenn må forholde seg til i sitt arbeid. Den kan derfor ikke overføres direkte til de krav FO kan stille til informasjon etter markedsføringsloven, men er et godt eksempel på manglene ved dagens boligarealbegrep. Hva kan vi så gjøre for å unngå slike saker som dette i framtiden? NS 3940 er under revisjon. Det beste hadde derfor vært om problemet kunne bli løst ved endringer i standarden, f.eks. ved å knytte begrepet boligareal til bygningslovgivningen. Vi har imidlertid forstått det slik at dette kan være praktisk vanskelig å gjennomføre. Fram til vi eventuelt klarer å foreta endringer i standarden kan problemet løses ved informasjon til kjøperne. Det er jo egentlig ikke boligarealet i seg selv som er problemet, men de misforståelser som begrepet skaper. Forbrukerombudet har en viss mulighet til å rette opp noen av misforståelse med hjemmel i markedsføringsloven, ved å stille krav til den informasjonen/markedsføringen som gis ved salg av boligen. De bestemmelsene som kan komme inn er lovens §§ 1, 2 og 3, som, for å si det enkelt, set ter forbud mot markedsføring som er urimelig, i strid med god markedsføringskikk, villedende eller utilstrekkelig veiledende På bakgrunn av misforståelsene rundt boligarealbegrepet sendte vi tidlig i høst et brev til Norges Eiendomsmeglerforbund og Den Norske Advokatforening, med kopi av til de ulike takstmannsorganisasjonene, hvor vi blant annet uttalte: Dersom et rom ved salg av en bolig er målt som boligareal og fremstår/markedsføres som f.eks. et oppholdsrom, og arealet ikke tilfredsstiller byggeforskriftene, mådet gå tydelig fram av markedsføringen (takst, prospekt o.l..) at rommet ikke tilfredsstiller kravene etter byggeforskriftene. Kort tid etter dette ble vi kontaktet av Norges Eiendomsmeglerforbund som ønsket å drøfte spørsmålet i et møte, hvor Norges Takseringsforbund også var representert. På dette møtet kom det fram at FOs standpunkt, slik dette var formulert, ville være noe vanskelig å oppfylle i praksis. Eiendomsmeglere har begrenset kunnskap om de mange og detaljerte krav som stilles etter byggeforskriftene, og det vil derfor i praksis være vanskelig å sjekke boligen i forhold til alle mulige forskriftskrav. Vårt standpunkt må med andre ord nyanseres, bl.a. med hensyn til hvilke brudd på byggeforskriftene som forbrukerne bør ha opplysninger om, og hva som er kontrollerbart for megler/takstmann. Dreier det seg om ubetydelig brudd på byggeforskriftene, som i tillegg er vanskelige å kontrollere, vil ikke dette være problematisk. Er det imidlertid snakk om brudd på grunnleggende regler som har stor betydning for forbrukerne, vil saken være en annen. Og det er denne siste kategorien vi vil gjøre noe med. Er et rom målt som boligareal, og man velger å markedsføre dette rommet som et oppholdsrom, og rommet viser seg ikke å tilfredsstille grunnleggenderegler etter byggeforskriftene (f.eks. krav rømningsveier), vil man fort være over på gal side i forhold til markedsføringslovens regler, dersom det ikke gis tilleggsinformasjon i markedsføringen som kan oppveie den villedende effekten. Dersom boligen inneholder oppholdsrom i loft/kjeller bør man derfor være varsomme med å markedsføre arealet som beboelsesrom, soverom, utleiemulighet osv. uten å sjekke forholdet til byggeforskriftene. Er man usikker kan en mulighet være å skrive at arealmålingen er foretatt uavhengig av kravene til byggeforskriftene. Dette vil nok hjelpe litt, men vil nok i mange tilfeller ikke være godt nok. Forbrukerombudet er for tiden i tenkeboksen med tanke på å finne ut hvilke krav som vi kan stille til markedsføringen. Å gi eksakte angivelser av hvilke krav til tilleggsinformasjon som skal gis i hvert tilfelle er ikke mulig. Spørsmålet om markedsføringen er lovstridig må i utgangspunktet vurderes konkret fra sak til sak. Det hadde imidlertid vært en fordel dersom vi hadde klart å bli enige om enkelte kjøreregler. Vi er derfor, i samarbeid med eiendomsmeglere og takstmenn, interessert i å undersøke om det er mulig å skissere opp enkelte retningslinjer på dette området som kan sikre forbrukerne den informasjonen de har krav på. Dette vil også skape forutsigbarhet for eiendomsmeglere og takstmenn. Vi vil derfor svært gjerne ha tilbakemeldinger fra bransjen. Hva mener dere om dette? Av rådgiver Espen Slettmyr, Forbrukerombudet