Svein Bjørberg

Rehabilitering er ikke noe nytt i Norge

 «Vi er nødt til å rehabilitere bygninger» sier arkitekt Julien De Smedt i artikkel i Bygg.no 20.08.2018. Bygg og eiendomsforvaltning, hvor vedlikehold og utvikling (ombygging) er en vesentlig del, har Norge hatt fokus på i lang tid. 

Svein Bjørberg

Professor FoU-leder
NTNU/Multiconsult

I artikkelen oppfordres vi til å rehabilitere eksisterende bygningsmasse. Det er vi helt ut enige om! Vi har hatt målrettet aktivitet på dette området i Norge, men vi trenger enda sterkere medvirkning fra de politiske myndigheter enn det vi har hatt hittil. Både regelverk, strategiske beslutninger, utdannelse og tiltak har vært, og er, en mangelfull.

Max Ingar Mørk (professor ved NTNU, Ålesund) har i artikkelen «Trekk fra utviklingen av bygg- og eiendoms-forvaltning som fagområde i Norge – om den norske innsatsens betydning for internasjonal standardisering» oppsummert at «Norge var tidlig ute med å utvikle bygg- og eiendomsforvaltning som et eget fagområde. Siden de første FoU-prosjektene på 1970-tallet, er det utviklet en rekke verktøy og standarder. Flere av dem har seinere dannet mønster for internasjonal standardisering. I disse prosessene har det norske fagmiljøet spilt en sentral rolle. Artikkelen beskriver sentrale trekk fra fagområdets utvikling i Norge og gjennomgår noe av det nasjonale standardiseringsarbeidet som har fått internasjonal betydning». Dette er kap 4 i boka «Det regionale i det internasjonale: Fjordantologien 2018» (s. 64-81), (H. Hogset, D.M. Berge og K.Y. Dale (Red.) Oslo: Universitetsforlaget).

Vi hadde den første store byggeboomen i Norge fra 1845 til 1910 som følge av den industrielle revolusjon. Etter andre verdenskrig var byggene fra denne perioden meget nedslitte og de hadde stor mangel på tekniske installasjoner. Behovet for nye boliger var stort og vi fikk Saneringsloven i 1967 som la grunnlag for riving av store områder. Rive-spøkelse var synlig over alt, men heldigvis var det noen som klarte å holde igjen. Saneringsloven ble erstattet av Byfornyelsesloven i 1976 da noen så de store sosiale og kulturelle fordelene ved å ta vare på bygninger. Det ble etablert byfornyelsesselskaper, bla i Oslo i 1978, med en klar definisjon på minimumsstandard for å få rimelig lån gjennom Husbanken. Energikrisen på midten av 1970-tallet bidro også til større innsats for energisparing gjennom rehabiliteringsprosjektene.

Utdannelsesinstitusjonene våre var på denne tiden rettet mot nybygg. Ved NTNU (den gang NTH), ble behovet for annen type kompetanse satt på dagsorden, dvs ombygging / rehabilitering med forelesninger fra 1976. Allerede i 1981 kom den første doktoravhandling «Utbetring av den eldre bustadmassen» utført av Ole Gunnar Søgnen, etterfulgt av Tore Haugen i 1990 med avhandlingen «Økonomisk drift og vedlikehald – organisasjon, informasjon og system». Disse avhandlinger regnes for vesentlige i utviklingen av fagområdets teorideler. Etter påtrykk i 1995 fra byggenæringen ble det i 2002 etablert et eget senter for eiendomsutvikling og -forvaltning: Metamorfose ved fakultet for arkitektur ved NTNU. Gjennom dette har også kompetanse innen eiendomsledelse utviklet seg.

Eiendomsledelse handler om å lede og styre eiendom og støttetjenester for å oppnå størst mulig nytteverdi for eier, bruker og samfunnet. Fagområdet omfatter både tekniske, organisatoriske og økonomiske aspekter i grensesnittet mellom bygg, eiendom og virksomhet. Den strategiske delen omfatter fremtiden med utgangspunkt i dagens situasjon både teknisk (vedlikehold), funksjonalitet for virksomheten (egnethet) og fremtidige behov (trender, demografi), Dette skal gi «well-being» for brukere, eiere og samfunn. Vi har likevel sett, og utarbeidet bred dokumentasjon på at vedlikeholdet ikke tas på alvor og et stort akkumulert behov er resultatet. I tillegg kommer endringsbehovet for det som foregår i våre bygg raskere og raskere med ombyggingsbehov som resultat. Om disse vedlikeholds- og endrings-behovene ikke ivaretas vil well-being forsvinne gjennom dårlig teknisk og funksjonell tilstand. Det går utover økonomiske -, sosiale - og miljømessige forhold. Da kan vi ikke oppnå regjeringens mål «Gode bygg for eit betre samfunn» ref stortingsmelding Stm 28 (2011:2012). Nordisk ministerråd tok initiativ til etablering av felles tilnærming for bærekraftig ombygging og rapporten «Sustainable Refurbishment - Decision support tool and indicator requirements» (Standard Norge 2015). Denne er nå lagt som grunnlag for en europeisk standard.

Demografiske trender sammen med klimaendringer og miljøkrav setter store krav til kompetanse ved gjennomføring av rehabilitering/ombygging. Vi må imidlertid ikke glemme at vi i Norge har mye erfaring med ombygging av enkeltbygg og transformasjon av områder. Allerede på 1990-tallet tok Statsbygg initiativ til et gjenbruksbygg ved gamle rikshospitalet da området skulle fornyes etter etablering av nytt rikshospital på Gaustad. Erfaringen herfra var mangel på organisering i form av hvem som skal ta vare på elementene inntil man finner en avtager og hvordan skal garantier på materialkvaliteter sammenlignes med nye elementer etc.

Den eksisterende bygningsmasse skal vi leve med i mange ti-år fremover. Det er her det er størst mulighet til å minimalisere fotavtrykk og ivareta bærekraftige tiltak, samt vise at vi behersker sirkulærøkonomi. Men det er noen byråkratiske barrierer i form av mangel av et klart regelverk. Vi har vår TEK 17 som er grunnlaget for nybygg, men vi burde hatt en egen REHAB TEK. Ved tiltak i eksisterende bygg, som krever byggemelding, oppstår det ofte byråkratiske utfordringer. I utgangspunktet skal kravene i TEK 17 oppfylles, men dette er ofte ikke mulig. Endringer i bygningsfysikk ved energitiltak kan for eksempel gi byggskader. Fredede og bevaringsverdige bygg gir ofte begrensninger. Det samme kan økonomiske konsekvenser, for eksempel om refundamentering er nødvendig, sette begrensninger. Tolkning av tiltak som krever byggemelding varierer og som regel må det søkes om dispensasjoner. Det tar tid og usikkerhet oppstår. Derfor blir mange gode tiltak ikke gjennomført.

Byggenæringen har bred og dyp kompetanse innen ombygging og rehabilitering som, ved bedre samhandling og felles mål, burde gi samfunnet «Gode bygg for eit betre samfunn». Dette vil gi oss velvære, trivsel og effektiv produksjon, sikkerhet og trygghet for det som foregår i byggene, enten det dreier seg om å bo, arbeide eller besøke. Våre lover og forskrifter skal bidra til å sikre dette. For å oppnå en bærekraftig sirkulær økonomi hvor bygningenes og tettstedenes livsløpsbehov kommer mer i fokus er det behov for et regelverk som bidrar positivt til økt takt i oppgradering av den store bygningsmassen vi har i Norge. Klare retningslinjer med krav til dokumentert kompetanse inkludert kompensasjons-ordninger tilsvarende det svenske ROT-fradraget vil også bidra å fjerne svart arbeid og ufaglært innsats. I tillegg må det politisk vilje til sanering av det akkumulerte vedlikeholdsbehovet, som med fordel kan ses i sammenheng med ombygging, dvs en nasjonal oppgraderingsplan. Bygg er en investering/driftsmiddel som skal bidra til verdi og verdiskaping for eier, bruker og samfunn.