Kirkebakken

Dette modulbyggeriet er et av flere nye boligprosjekter på Frogner, og ligger mindre enn ett minutt fra jernbanestasjonen. For byggherre Frogner Boligutvikling kan blokkene med 73 leiligheter være det første av tre byggetrinn. Det jobbes med planer for en rekkehusbebyggelse videre mot sør.

Fakta

Sted: Frogner i Sørum

Prosjekttype: Leilighetsbygg med 73 leiligheter

BRA: 4.455 kvadratmeter

Byggherre: Boligutvikling Frogner

Totalentreprenør: BetonmastHæhre Romerike

Kontraktssum eks. mva.: 150 millioner kroner

Arkitekt: Studionsw

LARK: Lark Landskap

Rådgivere: RIB: Will Arentz l RIG: Løvlien Georåd l RIV utvendig VA: Ingeniørfirmaet Svendsen l RIV innvendig VA og ventilasjon: Askim og Mysen Rør l RIE: Sørum Elektriske l Energiberegning: EM teknikk Energi l RIBR: Brannsafe l HMS Kontroll Utførelse: Ing. Paal Kristoffersen

Underentreprenører og leverandører: Modulleveranse: Kodumaja l Trappehus: Egersund Betongteknikk l Prefab montasje: Betong og Anlegg l Betong: Østlandske Byggpartner l Grunn- og utomhus: Becker Entreprenør l Heis: TKS Heiser

En befolkningsprognose anslår at folketallet i Sørum kommune kan øke med 42,5 prosent frem til 2031. En bærekraftig tettsteds- og lærings-utvikling forutsetter en sikker og jevn boligbygging.

Kirkebakken består av tre blokker i en U-form. To henger sammen via et heis- og trappehus, mens en blokk i øst er frittliggende. Alle tre er imidlertid knyttet sammen via parkeringsarealene som ligger delvis under terreng. Bebyggelsen skaper et solrikt og pent opparbeidet uterom mot sør.

– Vi startet forsiktig opp i 2012, og har til nå utviklet flere boligprosjekter på Romerike. Vi så at Frogner med beliggenheten nær jernbanen og E6, ville bli et stadig mer populært sted å bo, forteller Tom Mathisen Linder og Bård Grunnan i Frogner Boligutvikling.

Grunnutfordringer

Etter at Linder og Grunnan hadde kjøpt den regulerte tomta i 2013, kom nye forskrifter fra NVE som måtte hensyntas i detaljprosjekteringen. Geotekniske undersøkelser som forelå ved kjøp av tomten viste stabile og gode grunn-forhold. I detaljprosjekteringen ble det igjen foretatt nye grunnundersøkelser for å kartlegge fundamenteringsløsning, og denne rapporten konkluderte med at det ikke var mulig å bygge på tomten foruten å gjøre drastiske tiltak med blant annet hevning av tomt og omfattende pelefundamentering.

– Hele boligprosjektet måtte om-prosjekteres og det måtte søkes dispensasjon fra gjeldende regulerings-plan. Sørum kommune var imøte-kommende og det endte med at vi fikk innvilget dispensasjoner, forteller Linder.

Store deler av Frogner og Sørum består av leire. For Kirkebakkens del endte det med i alt 104 friksjonspeler, med et snitt på 72 meter, mot 55 meter som var anslått. – Det ga 25.500 tilleggsslag på pelene, noe som betød 7-8 millioner kroner ekstra ut i fra det opprinnelige budsjettet på pelekostnader, opplyser Grunnan.

Ved å heve tomtenivået med 2 meter klarte man også å komme opp i 73 p-plasser, som tilsvarte 1 biloppstillingsplass pr. boenhet.

Totalentreprisen ble kontrahert med Tronrud Bygg, mens designansvaret ble ivaretatt av Studionsw arkitektur. Etter at Tronrud Bygg ble solgt til BetonmastHæhre, ble byggingen av det 4.455 kvadratmeter store prosjektet videreført av Betonmast-Hæhre Romerike.

– Modulløsningen ble valgt tidlig, og vi møtte den gang flere modulleverandører sammen med Tronrud Bygg. Etter et besøk i Latvia endte vi opp med Kodumaja, og ble imponert av materialvalg, standarden og kvaliteten på produktet, forteller Linder.


Leilighetsnorm

Blokkene inneholder 73 leiligheter som varierer i størrelse fra 43 til 128 kvadratmeter. Midt i prosessen måtte alle tre blokkene omprosjekteres på grunn av kommunens leilighetsnorm som regulerer fordelingen av små og store leiligheter.

– Det var opprinnelig prosjektert 51 leiligheter, men for å få solgt tilstrekkelige mange leiligheter måtte vi «trylle». Innenfor de begrensningene som modulsystemet kunne tillate, ble de største endeleilighetene delt opp i mindre enheter. Vi fikk knadd det til, i tillegg ble bygningskroppen noe utvidet i lengderetningen, forklarer Linder. – Men dersom vi ikke hadde bygget i moduler, ville mulighetene vært låst og vi ville ikke hatt muligheten til å oppfylle kravet.

– Da vi først kom i gang gikk selve monteringen av modulene svært raskt. Det ankom 16-17 moduler i døgnet, en av blokkene ble montert på tre netter fra kl. 21 til 06 om morgenen, sier Grunnan, som legger til at boligene er bygget med livsløps-standard; med blant annet automatikk på ytterdører, bredere gangarealer og lave terskler.

Alt i alt ble prosjektet noe forsinket, fra opprinnelig ferdigstillelse siste kvartal -17, ble overtakelsen utsatt til første kvartal 2018.

Det er i skrivende stund kun en eller to leiligheter igjen, noe Frogner Boligutvikling er godt fornøyde med. – Vi har til nå holdt på litt i det små, Kirkebakken er vårt desiderte største prosjekt til nå. Men vi har som mål å stabilisere oss med en omsetning på rundt 100 millioner kroner i året, forteller Linder.

For å få en mest mulig helhetlig utomhusplan er Lark Landskap også valgt som samarbeidspartner for det som blir neste byggetrinn i Boligutviklings Frogners engasjement i området; en rekkehusbebyggelse i sør med til sammen cirka 45 – 50 rekkehus i henhold til mulighetsstudien som er utarbeidet av Dark Arkitekter.

– Dark Arkitekter har tegnet forslaget på rekkehusbebyggelsen, bortsett fra det er ingen kontrakter skrevet, sier Grunnan. – Går det som planlagt er vi i gang med grunnarbeidene allerede høsten 2018, med oppstart av rekkehusbebyggelse våren 2019.


Flere prosjekter