Vebjørn Innset Hurum (t.v.) og Martin Lüttichau.

Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Reklamasjoner og oppfølging av mangler

Advokatfirmaet Selmer gir denne vinteren løpende ut artikler innen entrepriserett. Artikkelserien tar utgangspunkt i livsløpet i entrepriseprosjekter, og vi befinner oss nå i sluttfasen. Denne uken ser vi nærmere på reklamasjoner og byggherrens oppfølging av mangler.

Innlegg av

Advokat Martin Lüttichau
Advokatfullmektig Vebjørn Innset Hurum
Advokatfirmaet Selmer DA

Vi har tidligere skrevet om forskjellen på reklamasjon og foreldelse. I denne artikkelen setter vi fokus på reklamasjon og mangelsoppfølging. Underveis eller ved overlevering avdekkes det ofte større eller mindre feil og mangler entreprenøren er ansvarlig for. Det kan få store konsekvenser hvis byggherren ikke varsler om dette på riktig måte. Overholdelse av reklamasjonsfristene er det første viktige skrittet i byggherrens oppfølgning.

Reklamasjonsfristene for mangler
Standardkontraktene inneholder to typer reklamasjonsfrister: En relativ reklamasjonsfrist og to absolutte reklamasjonsfrister (ved overtakelse og etter overtakelse).

Byggherren må senest ved overtakelsen reklamere på forhold som avviker fra det avtalte. Dette er den første absolutte reklamasjonsfristen. Dersom byggherren unnlater å reklamere på mangler som oppdages før eller i forbindelse med overtakelse, vil mangelskravet gå tapt idet kontraktsgjenstanden overtas.

Tvister mellom byggherrer og entreprenører gjelder ofte skjulte mangler som byggherren ikke hadde grunnlag for å oppdage ved overtakelsen. Den absolutte reklamasjonsfristen for slike skjulte mangler, er normalt fem år fra overtakelsesdatoen.

Den relative reklamasjonsfristen krever at byggherren "uten ugrunnet opphold" eller "innen rimelig tid" reklamerer etter at en mangel burde blitt oppdaget. Grovt sagt kan fristen deles i to faser. Byggherren har først tid til å gjøre nødvendige undersøkelser hvis han oppdager et forhold som kan være en mangel, men er usikker. Når byggherren har skaffet seg tilstrekkelig grunnlag til å vurdere om forholdet utgjør en mangel – og han fremdeles mener forholdet er en mangel – må det reklameres umiddelbart. Reklamasjonsfristen avbrytes ved et nokså enkelt varsel til entreprenøren. Det holder at byggherren angir overordnet hvilke feil det gjelder og hva han krever fra entreprenøren. Det er derfor ingen grunn til å bruke mer tid på forholdet straks årsaken til feilen er undersøkt og byggherren har gjort seg opp en mening.

Det er nokså vanlig at entreprenører anfører at byggherren har reklamert for sent. Vi anbefaler derfor å sende et nøytralt varsel med en gang det avdekkes et forhold som kan vise seg å utgjøre en mangel, selv om det rettslig sett skal være unødvendig. I et slikt varsel kan det kort informeres om at det er avdekket feil som kan være en mangel, at byggherren vil undersøke forholdet og komme tilbake til saken når avklaring foreligger. Deretter må det selvsagt følges opp med et ordinært reklamasjonsvarsel når byggherren har tilstrekkelig grunnlag til å vurdere om en mangel foreligger.

For byggherren er det viktig å merke seg at dersom mangelen skyldes forsettlig eller grovt uaktsom opptreden fra entreprenøren, gjelder ikke reklamasjonsfristene. Derimot gjelder foreldelsesreglene som normalt også i slike tilfeller.

Reklamasjonsfristen for forbrukere
Når byggherren er en forbruker er det reglene i bustadoppføringslova som gjelder. Forbrukeren plikter ikke å reklamere på kjente mangler under selve overtakelsen, men må gjøre dette "så snart råd er" etterpå. Den absolutte reklamasjonsfristen er dermed noe lenger enn i standardkontraktene.

Formelt er den relative reklamasjonsfristen lik, men siden graden av profesjonalitet har sentral betydning for hva som er "grunnet" eller "rimelig" tidsbruk, har forbrukere i praksis gjerne en romsligere frist. Ved kjøp av brukte boliger, hvor kjøpet reguleres av avhendingslova, har Høyesterett uttalt at tre måneder er i ytterkanten av hvor lenge man normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. Det kan diskuteres om fristen i normaltilfellet bør være noe kortere for helt nye boliger. Stort sett alle uønskede forhold vil jo være mangler det er grunn til å reagere på, men det er ingen grunn til å spekulere i dette for boligutviklere.

Boligprosjekter med en profesjonell utvikler
I boligprosjekter med en profesjonell utvikler, hvor boligene selges til forbrukere, må boligutvikleren sikre at reklamasjoner som fremsettes etter overtakelse kan videreføres til entreprenør. For at utvikleren skal være på den sikre siden bør man avtale en ubetinget rett til å videreføre reklamasjoner til entreprenøren innen rimelig tid etter at utvikleren har mottatt en reklamasjon fra en boligkjøper.

For utvikleren kan det i tillegg være klokt å ta inn i salgsmaterialet og eventuelt kjøpekontrakten at reklamasjoner skal rettes direkte til entreprenøren. Dette er ofte en enklere løsning enn å bruke utvikleren som mellomledd. Dersom forbrukeren likevel reklamerer til utvikleren i stedet for entreprenøren, gir dette ikke grunnlag for å avvise reklamasjonen. Forbrukeren ville da fått en dårligere løsning enn bustadoppføringslovas ordning, som gir forbrukeren rett til å velge hvem han/hun vil rette reklamasjonen til.

Uavhengig av om reklamasjonene fremsettes til utvikler eller direkte til entreprenøren, er det viktig at boligutvikleren etablerer gode rutiner for å sikre at mangler følges opp og utbedres innen rimelig tid. Selv om det er avtalt at entreprenøren skal følge opp mangler direkte med boligkjøperne, er det gjerne utvikleren, som har solgt boligen, som kjøperen vender seg til dersom mangelsutbedringen går for sakte eller ikke er god nok.