Martin Lüttichau (t.v.) og Sindre Larsen.

Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Overtakelse

Advokatfirmaet Selmer gir i høst løpende ut artikler innen entrepriserett. Artikkelserien tar utgangspunkt i livsløpet i entrepriseprosjekter, og vi befinner oss nå i sluttfasen. Temaet for denne uken er overtakelse av kontraktarbeidet.

Innlegg av: 

Advokat Martin Lüttichau 

Advokatfullmektig Sindre Larsen 
Advokatfirmaet Selmer

Byggherrens overtakelse utløser en rekke virkninger mellom partene: Byggherren kan ta kontraktsgjenstanden i bruk og overtar risikoen, eventuell dagsmulkt slutter å løpe, reklamasjonsfristene for å gjøre mangler gjeldende begynner å løpe, entreprenøren kan sende sluttfaktura for arbeidet, og plikten til å holde arbeidet forsikret opphører. Fordi overtakelsen har så stor betydning for begge parter, er det viktig at overtakelsen gjennomføres på en ryddig og forutsigbar måte. Standardkontraktene har detaljerte regler om dette.

Hovedregelen er at byggherren skal overta kontraktsgjenstanden ved en overtakelsesforretning. Det skal føres en protokoll fra denne forretningen, som blant annet skal angi hvilke mangler som er påvist under overtakelsesbefaringen. Byggherren taper retten til senere å reklamere på mangler som han burde ha oppdaget ved overtakelsen. For byggherren er det derfor viktig at det gjennomføres en grundig befaring av entreprenørens arbeid. I boligprosjekter kan forbrukere derimot reklamere straks etter befaring. Byggherre i slike prosjekter bør søke å avtale tilsvarende reklamasjonsrett overfor entreprenøren.

Både byggherren og entreprenøren plikter å møte på overtakelsesforretning. Dersom en av partene unnlater å møte uten saklig grunn, kan den andre parten gjennomføre overtakelsesforretningen alene. På den måten kan verken entreprenøren eller byggherren trenere overtakelse og hindre at virkningene av overtakelsen inntrer.

Delovertakelse
Det er ikke uvanlig at byggherren overtar i to eller flere trinn, såkalt delovertakelse. Det kan for eksempel være nyttig i større veiprosjekter hvor det er flere entreprenører som skal utføre arbeid. Byggherren kan for eksempel overta det arbeidet som grunnentreprenøren har utført på en delstrekning, slik at andre entreprenører kan slippe til med sine etterfølgende arbeider, eller ferdig opparbeidet vei kan overtas i etapper som kan tas i bruk forløpende.

Det vil som regel være avklart før kontraktsinngåelse at det skal finne sted en delovertakelse. Entreprenøren vil da kunne prise inn konsekvensene av delovertakelsen i sitt tilbud. Standardkontraktene åpner imidlertid også for at delovertakelse kan avtales underveis i byggeprosessen. Dette vil være en endring av forutsetningene i kontrakten, og kan gi entreprenøren krav på både fristforlengelse og vederlagsjustering.

Ved en delovertakelse følges den samme prosedyren som ved en ordinær overtakelse. Entreprenøren skal altså innkalle til en delovertakelsesforretningen, og partene skal føre en delovertakelsesprotokoll. Virkningene av en delovertakelse er også stor sett de samme som ved en ordinær overtakelse.

I enkelte prosjekter har vi sett at partene avtaler (eller byggherren pålegger) en avvikende fremgangsmåte for delovertakelse. Et eksempel er et prosjekt hvor delovertakelse likevel ikke skulle anses å ha funnet sted dersom manglene som ble påvist ved delovertakelsen ikke ble utbedret innen en gitt frist. Hvis manglene ikke ble utbedret skulle altså dagmulkt begynne å løpe fra det tidspunktet hvor byggherren i utgangspunktet hadde akseptert delovertakelse. Vår erfaring er at slike avvikende fremgangsmåter fort skaper uklarheter og øker sannsynligheten for konflikter.

Urettmessig brukstakelse
I utgangspunktet har byggherren ingen rett til å ta i bruk bygget eller anlegget før det er overtatt. Dersom byggherren likevel tar kontraktarbeidet i bruk, foreligger det et kontraktsbrudd fra byggherrens side ("urettmessig brukstakelse").

Ved en urettmessig brukstakelse kan entreprenøren kreve tilleggsvederlag for merutgifter, og kreve fristforlengelse for forsinkelse som byggherrens brukstakelse forårsaker. I tillegg går risikoen for den delen av kontraktarbeidet som tas i bruk over på byggherren, og eventuelle dagmulktskrav fra byggherren slutter å løpe. En urettmessig brukstakelse vil altså i realiteten innebære en overtakelse.

Byggherrens rett til å nekte overtakelse
Standardkontraktene gir byggherren rett til å nekte overtakelse av kontraktsgjenstanden i to tilfeller: Hvis entreprenøren ferdigstiller arbeidet før sluttfristen, og hvis arbeidet er mangelfullt eller det er mangler ved dokumentasjonen som skal foreligge ved overtakelse. Det siste alternativet er mest praktisk.

For at byggherren skal kunne nekte overtakelse må manglene være av en viss kvalifisert art. Det er altså ikke slik at enhver mangel kan gi rett til å nekte overtakelse. Byggherren må finne seg i at enkelte mangler utbedres senere. Det er verdt å merke seg at det er en nyanseforskjell mellom NS 8405/8415 og NS 8407/8417. Generelt skal det noe mer til for å kunne nekte overtakelse i en utførelsesentreprise: Manglene må være av en slik karakter at de hindrer den forutsatte bruken av kontraktarbeidet. I en totalentreprise kan det kun gjenstå mindre mangler som er uten praktisk betydning for bruken.

Spørsmålet om byggherren hadde rett til å nekte overtakelse er en gjenganger i entreprisetvister. Entreprenøren vil ofte mene at de påviste manglene var ubetydelige, og at arbeidet skal anses overtatt, mens byggherren hevder at bygget ikke var ferdig innen fristen og at han derfor har krav på dagmulkt. Dersom byggherren urettmessig nekter å overta kontraktarbeidet, innebærer dette et forsettlig mislighold av kontrakten. Her som ellers bærer partene risikoen for sine egne standpunkter, og byggherren kan derfor pådra seg et erstatningsansvar ved uberettiget å nekte overtakelse.