Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Heving av entrepriseavtalen

I forrige ukes artikkel var temaet byggherrens avbestillingsrett. Som vi da skrev er grunnprinsippet i avtaleretten at avtaler skal holdes. I noen tilfeller kan man likevel ha et nødvendig og legitimt behov for å komme seg ut av avtalen som følge av den annen parts mislighold. Heving er en mulighet til å komme seg fri fra de forpliktelsene man har påtatt seg, men har andre konsekvenser for partene enn en avbestilling.

Hva er heving av en avtale?

Det å heve en entrepriseavtale betyr at den ene parten ensidig avslutter avtaleforholdet før kontrakten er oppfylt. For en byggherre innebærer det at han overtar byggearbeidene før det er ferdig, slik at han står fritt til å håndtere avslutningen av arbeidene på beste og mest effektive måte. For entreprenøren innebærer heving at han fritas fra forpliktelsen til å ferdigstille, samtidig som han fratas rettigheten til å levere det komplette arbeidet i henhold til kontrakten. Heving er et dramatisk skritt, som kan ha store økonomiske konsekvenser for begge parter. Nettopp derfor er grunnvilkåret for at en part kan heve at den andre parten vesentlig har misligholdt sine forpliktelser.

I hvilke tilfeller kan heving være aktuelt?

Både etter byggestandardene (NS 8405/8415 og NS 8407/8417) og etter rådgivningsstandardene (NS 8401/8402) må det foreligge et "vesentlig mislighold" av den ene partens kontraktsforpliktelser for at den andre partene skal ha rett til å heve avtalen. Alle former for mislighold kan være relevante, men spørsmålet om når et mislighold er "vesentlig" kan ikke besvares generelt. Dette beror på en konkret helhetsvurdering.

For en byggherre kan heving av entrepriseavtalen være aktuelt i flere tilfeller, for eksempel ved brudd på HMS-regelverket eller brudd på bestemmelser om lønns- og arbeidsvilkår (sosial dumping). Det vanligste er likevel at byggherren hever avtalen på grunn av forsinkelser – eller en kombinasjon av forsinkelser og feil ved entreprenørens utførelse. Hvor langvarig en forsinkelse må være for at det skal foreligge et "vesentlig mislighold" fra entreprenørens side, må vurderes konkret. Ofte vil det ikke være et spørsmål om lengden på forsinkelsen i seg selv, men hvilke konsekvenser denne forsinkelsen har for byggherren. Det kan for eksempel tenkes at et prosjekt med flere sideordnede entreprenører vil stanse fullstendig dersom én av entreprenørene er forsinket. Dersom forsinkelsen utelukkende skyldes entreprenøren, og stans i prosjektet kan unngås ved å skifte entreprenør, kan byggherren ha rimelig grunn til å frigjøre seg fra avtalen.

For entreprenøren vil det først og fremst være aktuelt å heve entrepriseavtalen ved betalingsmislighold fra byggherrens side. Også her må det vurderes konkret om misligholdet er "vesentlig". Størrelsen på det utestående beløpet, og betydning dette har for entreprenørens økonomi, vil være viktige momenter i vurderingen. Også i tilfeller hvor det kan påvises at byggherrens økonomi er svak, slik at fremtidige betalinger står i fare, vil entreprenøren kunne ha rimelig grunn til å heve avtalen.

Før en part kan heve avtalen skal den andre parten varsles skriftlig. Begrunnelsen for dette er at den som er i mislighold skal gis anledning å rette på forholdet, for eksempel ved å betale utestående fakturaer, eller iverksette tiltak for å innhente en forsinkelse. Med et godt begrunnet varsel kan man kanskje få den andre parten til å innse hva som står på spill, og unngå en situasjon hvor varselet må følges opp med en hevingserklæring.

Urettmessig heving har store konsekvenser

Dersom en part hever entrepriseavtalen uten at det foreligger et "vesentlig mislighold" fra den andre parten, er hevingen urettmessig. Den andre parten vil i slike tilfeller ha krav på erstatning for sitt økonomiske tap som følge av hevingen. For en byggherre som hever urettmessig kan dette innebære at han må erstatte de inntektene entreprenøren ville hatt under prosjektet. En entreprenør som hever urettmessig kan på sin side bli erstatningsansvarlig for alle byggherrens kostnader forbundet med å avslutte prosjektet med en annen entreprenør. Urettmessig heving kan altså ha store økonomiske konsekvenser for den som hever.

Gjennom praksis fra domstolene er det oppstilt en rekke momenter som kan være til hjelp i vurdering av om det foreligger et "vesentlig mislighold". Man kommer likevel ikke unna at dette ofte er en vanskelig vurdering. Nettopp fordi det har så store konsekvenser om man bommer, bør man være sikker i sin sak før man går til det skritt å sende en hevingserklæring.

Hva skal skje når en entrepriseavtale heves?

Hva som skal skje når en entrepriseavtale heves avhenger av hvem av partene som hever. I entrepriseforhold hever man også avtalen fremover i tid – i motsetning til det som er vanlig i en rekke kjøpsforhold. Hva dette innebærer, og hvilken erstatning den som hever avtalen kan kreve, er temaet for neste ukes artikkel.