Linjekvartalet

Kongsvingerbanen har fått sitt første knutepunktprosjekt. De 85 leilighetene i Linjekvartalet ligger vis-a-vis Sørumsand stasjon og passer godt inn i kategorien knutepunktboliger.

Fakta

Sted: Sørumsand

Prosjekttype: 85 leiligheter

Bruttoareal: 9.975 kvadratmeter BTA inkl. parkeringskjeller BRA bolig: 6.095 kvadratmeter.

Byggherre: Linjekvartalet Bolig AS v/ Bakkegruppen

Kontraktssum ekskl. mva: 170 millioner

Totalentreprenør: Ø.M. Fjeld

Arkitekt: GOA Arkitektkontor

Rådgivere: RIB: Sweco | RIBr/RIA/RIG: Multiconsult | RIVA/veg: Cowi| RIV: Alfa VVS Rådgivning

Underentreprenører og leverandører: Grunn- og utomhusarbeider: Ole Martin Almeli | Elektro: Gardermoen Elektro | Ventilasjon: Energima Romerike | Prefab betong: Contiga | Baderomskabiner: Probad | Gulvoppbygging: Gulventreprenøren | Prefab yttervegger, kjøkken, parkett og byggevarer: Optimera | Heis: KONE | Belegningsstein: Lintho Steinmiljø | Taktekking: Protan Entreprenør | Vinduer/balkongdører: Norgesvinduet Bjørlo | Dører: Sentrum Bygg | Malerarb.: ATG | Blikkenslager: Gunnar Jensen | Murer/tegl: Murmester Rolf Holm | Himlinger og innervegger: Gipsplatemontasje | Fuging: Fugemesteren | Flis- og murarbeider: Bjørklund & Løvlien | Flisleverandør: Fagflis Kløfta | Rekkverk: Jotne Ankers | Pelletsoppvarming: Norsk Bio

Det bor cirka 4.600 innbyggere i Sørumsand. Dette er en kommune i sterk vekst blant annet grunnet sin sentrale plassering i forhold til både Gardermoen og Lillestrøm. Tomten er plassert mellom Sørumsand sentrum og et rolig boligområde i nord-øst.

Karréstruktur

Linjekvartalet består av tre leilighetsbygg med totalt 85 leiligheter som alle er plassert langs tomtegrensen mot sør, nord-øst og vest. Bygningene trappes ned fra seks til to etasjers høyde mot nord-øst for å møte skalaen både til sentrums- bebyggelsen foran og de tradisjonelle eneboligene bak.

Boligbebyggelsen er utformet som en karré-struktur og har et sentralt gårdsrom som inneholder oppholdsarealer og nærlekeplass for barn og unge. Gårdsrommet benyttes også som adkomst for leilighetene via et gjennomgående svalgangsystem. Leilighetene har ulik arealsammensetning og spenner fra arealeffektive 2-roms leiligheter på 44,5 kvadratmeter til romslige 4-romsleiligheter på 128,5 kvadratmeter.

God miks

– Prosjektet består av en god miks av leilighetstyper og størrelser, noe som har vært en suksessfaktor for realisering av prosjektet. Samtidig har dette gitt oss noen gode utfordringer med hensyn til vårt ønske om et mest mulig rasjonelt bæresystem, gjennomgående sjaktføringer og maksimal gjentakelseseffekt. Vi har på tross av dette lykkes godt med å etter hvert finne gode løsninger og byggene fremstår i dag som et godt gjennomarbeidet prosjekt med gode kvaliteter, sier prosjektleder Erik Jacobsen i Ø.M. Fjeld AS.

Planløsning

Ifølge Arkitektkontoret GOA løses prosjektet i plan effektivt med vertikal sirkulasjon og svalganger inne i gårdsrommet. Denne løsningen gjør at de fleste oppholdsareal kan plasseres på de ytterste sidene av bygnings-volumene som vender seg mot gatene, mens soverommene i hovedsak plasseres på rolig side mot gårdsrom. På denne måten maksimeres også dagslysinnslippet til oppholdsarealene med plassering av de største vindus-arealer og balkonger mot gatene.

Tegl og tre

Bebyggelsen er utformet som sentrumsbebyggelse med fasader i tegl av høy kvalitet mot øst og vest. Mot nord er bebyggelsen utformet med trekledning for å tilpasse seg eksisterende småhusbebyggelse. Som materiale i fasadene mot gårdsrommet er det valgt å benytte tre langs svalgangene. Dette materialvalget er valgt for å redusere kostnad og kompleksitet i bygging, men også for å gi en mykere, varmere følelse. Den tredje bygningen plassert nærmest enebolig-området mot nord og øst, ble tegnet som et ganske kompakt bygningsvolum i tre for å knytte seg opp mot boligene på den andre siden av gaten.

Parkering er i henhold til reguleringens krav om 1,2 plasser per bolig og er fortrinnsvis etablert i parkeringskjeller, under terreng med adkomst fra internvei i syd. I tillegg er det etablert gateparkering.

– Grunnen består av bløt leire. Det ble derfor støpt en bunnplate på cirka en halv meter i snitt. Totalt gikk det med 1.900 kubikkmeter betong til bunnplata som danner grunnlaget for den gjennomgående parkeringskjelleren, forteller anleggsleder Frank Jansrud i Ø.M. Fjeld AS.

Pelletsoppvarming

For totalentreprenøren Ø.M. Fjeld er Linjekvartalet vært et pilotprosjekt med hensyn på oppvarming og byggtørk i byggeperioden. Ø.M. Fjeld er miljøsertifisert etter ISO 9001 og har en tydelig strategi for sitt miljøarbeid.

– Å være ISO-sertifisert betyr ikke bare at vi tilfredsstiller kravene som blir satt for sertifisering i dag, men den setter også klare forventninger og krav om at vi skal ha en kontinuerlig utvikling mot en grønnere produksjon. Linjekvartalet er ikke underlagt noen spesielle eller særskilte miljøkrav satt av byggherre. Det er imidlertid det underliggende ønske om å stadig bli bedre og en entreprenørs forkjærlighet for å bedrive litt gründervirksomhet som ble drivkraften for dette pilotprosjektet. Etter litt research og god timing kom vi etterhvert i kontakt med Norsk Bio, som kunne tilby løsningene som vi ønsket for en vellykket pilot. Under hele byggeperioden har vi benyttet byggets eksisterende vannbårne varmeanlegg og fyrt med pellets fra en egen kjel på utsiden som erstatning for fyring med gass eller diesel. Linjekvartalet er det første prosjektet hos oss der dette er benyttet. Erfaringen har vært ensidig positiv, sier Jacobsen. Etter at prosjektet ble overlevert, er det permanent tilkoblet fjernvarme fra Akershus Energi.

Avansert system

– Vinteren 2015-2016 var første sesong vi tok systemet i bruk, og vi leverte til flere prosjekter -forrige- vinter, blant annet Linjekvartalet i Sørumsand, forteller Henrik Kjæreng i Norsk Bio AS.

Dette benyttes ofte i prosjekter der fjernvarme skal inn en gang i fremtiden, og i mange tilfelle er ikke fjernvarmen tilrettelagt eller har den kapasiteten som trengs under byggetiden.

– Det er ofte et større varmebehov under byggeperioden enn når bygget er ferdig. Et ganske avansert styringssystem varsler oss om neste leveranse, og viser nivået i silo og temperaturer og fungerer mer som et typisk varmeanlegg installert i et bygg. Det gjør at vi kan styre temperaturen og ha full kontroll. Vi leverer også løsninger, der vi fordeler varmen rundt i bygget. I dette tilfellet samarbeidet vi med Ø.M. Fjeld og et utleieselskap som distribuerte varmen inn i bygget, sier han.

Oppgraderte veier

– Som et krav gjennom regulering og gjennom utbyggingsavtalen byggherren har med Sørum kommune har vi også måtte senke og oppgradere de inntil liggende kommunale veiene, Tverrvegen og Sletta. Samarbeidet med Sørum kommune har vært konstruktivt, sier Jacobsen og tilføyer at prosjektet har blitt tatt godt imot av kommunen.

– I tillegg til oppgradering av veier har vi også revet fire eldre eneboliger og tre garasjer som sto på tomten, innskyter Jansrud og tilføyer at cirka 10 prosent av produksjonen utføres av tømrere og betongfagfolk i egen regi samt noen hjelpearbeidere.

Betydelig aktør

Jacobsen trekker frem det positive og konstruktive samarbeidet med byggherren Linjekvartalet Bolig AS og Morthen Bakke i Bakkegruppen.

– Prosjektet er gjennomført i en ren totalentreprise, en kontraktsform både entreprenør og byggherre er godt fornøyde med. Som et resultat av det gode samarbeidet på byggetrinn 1 har også Ø.M. Fjeld blitt invitert til videre samarbeid for neste byggetrinn på Linjekvartalet som omfatter 80 nye leiligheter og næring i første etasje på nabotomten. Bakkegruppen er ikke bare en betydelig aktør på småhus, men har på få år også blitt en betydelig aktør på leilighetsutvikling på Romerike. Bakkegruppen har i likhet med Ø.M. Fjeld sitt naturlige markedsområde på indre Østlandet og er derfor en naturlig samarbeidspartner for Ø.M. Fjeld, påpeker Jacobsen.


Flere prosjekter