Torgbyggene

Utbyggingen av den kommende Hovinbyen er i gang når et nybygg og to rehabiliteringer langs Ulvenveien nå står klart til å tas i bruk.

Fakta

Sted: Torgbygget Ulven i Oslo

Prosjekttype: Kontor- og næringsbygg

Bruttoareal: 8.000 kvadratmeter

Byggherre: Ulven AS

Prosjektledelse: WSP Norge

Totalentreprenør: A Bygg

Arkitekt: LPO Arkitekter

LARK: Gullik Gulliksen

Rådgivere: RIB: Djerving | RIG: Multiconsult | BREEAM AP, BREEAM Teknisk sakkyndig, RI Energi, RIBR og RIV VA: ÅF Engineering | RIV og BREEAM økolog: Sweco | RIE og utførende: Myhre Heis og Elektro

Underentreprenører og leverandører: Grunnarbeider: Walan maskin | Fundamentering: Brødrene Myhre | Plasstøpt betong: Stenseth & RS | Rør: ORAS Rør | Ventilasjon: ORAS Klima | Elektro og heis: Myhre Heis & Elektro | Kantinekjøkken: Metos | Vinduer og glassfasade: Bolseth Glass | Klimavegger og plassbygde vegger: Scandicon | Maler: Malermestrene | Gulvbelegg og gulvavretting: ATG | Mur/puss/flis: Murmester Rolf Holm | Epoxybelegg: Oslo Epoxy | Brannsikring: Oslo Brannsikring | Gartnerarbeid: Akershusgartnerne | Fasader: Arealbygg | Taktekking: Tecta Tak | Systemvegger og himling: Bærum ByggMontering | Stillaser: Xervon

Hovinbyen er hovedstadens største byutviklingsprosjekt og kan i størrelse sammenliknes med arealet innenfor Ring 2. I løpet av noen tiår kan Hovinbyen inneholde opptil 40.000 nye boliger og inntil 100.000 arbeidsplasser.

Ulven består også av lavblokker og terrasseleiligheter, men de fleste vil nok i dag forbinde området med til dels sterkt trafikkerte veier og lager- og industribygninger av høyst varierende arkitektonisk kvalitet. Men den fremtidige Hovinbyen skal bli et attraktivt boområde med grønne og miljøvennlig løsninger.

To rehabiliterte og ett nytt

Kommunen har i ettertid valgt å gi de tre byggene nye gatenumre, men for ikke å skape ytterligere forvirring, velger vi å forholde oss til de gateadressene som ble brukt i prosjektet. To av byggene, Ulvenveien 88 og 90 B, er rehabiliterte og bygget om, mens det er etablert et nytt bygg – Torgbygget – langs Ulvenveien.

– Sammen med Storebrand Livsforsikring var vi eiere av Ulven AS, men vi solgte selskapet til OBOS i 2015, sier prosjektdirektør i Fabritius Gruppen, Erik Stensli.

– OBOS har tatt over prosjektet,

men Fabritius Gruppen skulle ha oppfølgingsansvaret og sluttføre prosessen. Dette blir jo selve hjertet i Hovinbyen, og det var viktig å få plass KIWI, NAV og bydelskontoret inn som leietakere, sier Stensli.

Arkitekter for Ulvenveien 80 har vært Kritt Arkitekter AS, mens LPO Arkitekter AS har hatt ansvaret for rehabilitering og ombygging av Ulvenveien 90 B, samt det nye Torgbygget.

– Siden dette er første del av utbyggingen på Ulven var det viktig å få plass et moderne bygg med kvaliteter som kan genereres i den videre utviklingen i området. Selv om det knytter seg opp til de to andre byggene i prosjektet, skulle Torgbygget allikevel være annerledes enn de eksisterende. Med sin vindussetting og detaljering i arkitekturen skal Torgbygget være et signalbygg der det ligger langs Ulvenveien, forteller Svein Dybvik i LPO Arkitekter.

Fakta

Sted: Ulvenveien 88 i Oslo

Prosjekttype: rehabilitering kontorbygg

Bruttoareal: 9.000 kvadratmeter

Byggherre: Ulven AS

Prosjektledelse: WSP Norge

Totalentreprenør: A Bygg

Arkitekt: Kritt Arkitekter

Rådgivere: KU: HMS-Rådgivning | RIB: Djerving | RIBR: ÅF Engineering | RIV: Asplan Viak | RIE: Bjørn Jørgensen

Underentreprenører: Rør: Oslo VVS Service | Ventilasjon: Bjerke Ventilasjon | Elektro: Lefdal Installasjon | Riving: Øst–Riv | Betongarbeider: Stenseth & RS | Mur/puss/flis: Murmester Rolf Holm | Gulv og maler: ATG | Kantinekjøkken: Metos | Innvendige dører: Parkett og Interiør | Systemvegger: Oslo Bygginnredning | Glassarbeider: Bolseth Glass | Branntetting: Christiania Brannteknikk | Minikjøkken: Drømmekjøkkenet | Plassbygde gipsvegger: Scandicon

Totalentreprenør A Bygg AS jobbet sammen med byggherre og LPO Arkitekter lenge før en avtale var på plass. Sammen gjaldt det å finne de gode løsningene innenfor forsvarlige økonomiske rammer. – Så lenge det er et godt tillitsforhold mellom oss tre og vi snakker det samme språket, klarer vi å finne løsningene, sier A Byggs prosjektleder for Torgbyggene, Morten Raugstad.

– I alle rehabiliteringer er det spennende å se hva vi finner. For Ulvenveien 88 sin del var det lite med asbest, siden det har vært gjennom oppussinger flere ganger. Vi har strippet bygget for innvendige vegger og bygget opp helt ny planløsning. Alt av teknikk er byttet ut, men noen av aggregatene på taket er beholdt, forteller Raugstad.

Terrengheving

Ulvenveien 90 B er på 8.700 kvadratmeter og var et eldre lagerbygg med høye himlingshøyder i hele plan 1.

– Dette bygget var vesentlig mindre tilgjengelig; i front var det en stor lasterampe. Her ble det satt inn glass for å signalisere at det er et offentlig tilgjengelig bygg. Et grep var også å heve terrenget på torget 1,2 meter opp mot bygget, slik at det igjen «står på bakken», forklarer Dybvik.

Bydel Bjerke blir leietakere i Ulvenveien 90 B, med NAV i kontorene i første etasje mot nordvest og KIWI i de høye lokalene mot sørøst. Fra plan 1 ble det tatt hull i betongdekkene og satt inn rullebånd ned til det ombygde parkeringsarealet i kjelleren.

Det var i startfasen mye usikkerhet knyttet til selve etableringen av byggegropa. Sammen med geotekniker klarte imidlertid A Bygg til slutt å lande på en løsning med åpne graveskråninger, slik at de slapp å spunte byggegropa. Bygget er pelet med RD-peler i stedet for stålkjernepeler, det medførte både økonomiske og fremdriftsmessige besparelser.

– Det som gjorde det komplisert var at alt skjedde i alle tre byggene på en gang. Da vi holdt på med frie graveskråninger så sperret vi av atkomsten til de andre byggene. Derfor ble det en krevende logistikk med midlertidige atkomstveier i et nytt kjøremønster fra baksiden, sier Raugstad.

Unngikk kniving

Fakta

Sted: Ulvenveien 90 B i Oslo

Prosjekttype: Kontor- og næringsbygg

Bruttoareal: 8.700 kvadratmeter

Byggherre: Ulven AS

Prosjektledelse: WSP Norge

Totalentreprenør: A Bygg

Arkitekt: LPO Arkitekter

Rådgivere: RIB: Djerving | RIBR: ÅF Engineering | RIV og BREEAM økolog: Sweco | RIV Ventilasjon: Randem & Hübert | RIV Rør: Oslo VVS–Service | RIE og utførende: Myhre Heis & Elektro

Underentreprenører og leverandører: Riving: Øst–Riv | Glassfasade: Hubro | Systemvegger og himling: Bærum Bygg Montering | Plassbygde gipsvegger: Scandicon | Gulvbelegg: ATG | Maler: Malermestrene | Mur/puss/flis: Murmester Rolf Holm | Taktekking: Tecta Tak | Rullebånd: Thyssen

Torgbyggene er på totalt 25.700 kvadratmeter. Prosjektet er delt opp i tre kontrakter, med

en samlet verdi for A Bygg på 226 millioner kroner pluss avgifter. A Bygg valgte å dele Torgbyggene i tre prosjektorganisasjoner.

– Vi gjør tre separate innkjøp med underleverandørene, og har tre HMS-regimer. Vi så tidlig at det kunne bli for mye å gape over dersom det var ett stort prosjekt. Det kunne også være en fare for intern kniving dersom alle tre byggene skulle kappes om de samme ressursene. Noen aktører går igjen på alle byggene, noen er bare på to. Vi ønsket i stor grad å unngå at de forskjellige fagene fikk alt. Det er en balanse når noen aktører prøver å selge seg inn med stordriftsfordeler, men så lenge vi som totalentreprenør ikke ser det på anbudsprisen, er det ikke aktuelt, påpeker Raugstad.

Men utfordringen med å velge forskjellige leverandører på et begrenset område, er at materiell og varer kommer ukoordinert i forhold til hverandre. Selv med nøye planlegging ble det i enkelte tilfeller konflikter. Da var det gunstig å kunne disponere en venteplass for vareleveranser på en tomt på den andre siden av Ulvenveien.

Torgbygget sikter mot BREEAM Nor «Very Good», og har allerede oppnådd denne miljøsertifiseringen i designfasen. Torgbygget har et butikklokale på cirka 1.100 kvadratmeter i første etasje vel-egnet for utadrettet virksomhet. Det vil vende ut mot den påkostede Torgparken som faktisk blir origo i den kommende Hovinbyen. Foruten OBOS Ulven som skal inn i bygget i plan 1, blir A Bygg også leietaker i to av etasjene.


Flere prosjekter