Svein Bjørberg

Vedlikehold alene gir ikke «Gode bygg for eit betre samfunn»

Gjennom snart 20 år er det utarbeidet en rekke rapporter om akkumulert vedlikeholdsbehov i den offentlige bygningsmassen, som også har behov for funksjonell og energimessig oppgradering. I tillegg vil den demografiske utvikling kreve nye arealer. Disse tre utfordringene må ses i sammenheng gjennom strategisk eiendomsledelse. 

Svein Bjørberg

Professor FoU-leder
NTNU/Multiconsult

Eiendomsledelse handler om å lede og styre eiendom og støttetjenester for å oppnå størst mulig nytteverdi for eier, bruker og samfunnet. Fagområdet omfatter både tekniske, organisatoriske og økonomiske aspekter i grensesnittet mellom bygg, eiendom og virksomhet. Den strategiske delen omfatter fremtiden med utgangspunkt i dagens situasjon både teknisk (vedlikehold), funksjonalitet for virksomheten (egnethet) og fremtidige behov (tender, demografi).

I 2003 sendte NRK et dokumentarprogram med tittel «Offentlig Hærverk». Dette var basert på Multiconsults første rapport om akkumulert vedlikeholdsetterslep i offentlig sektor. Etter dette har det kommet en rekke rapporter, ikke bare fra Multiconsult, men også i regi av «Byggekostnadsprogrammet» (2005-2010), Riksrevisjonen, Arbeidstilsynet, RIF (State of the nation) for å nevne noen.

Med dette som bakgrunn tok KRD (kommunal og regiondepartementet, nåværende KMD), i 2010 initiativet til en egen Stortingsmelding om bygningspolitikk. Resultatet Stm 28 (2011-2012) «Gode bygg for eit betre samfunn», kjenner vi. Eller gjør vi ikke det? Vi har tatt den i bruk i undervisning på NTNU og HiOA (Høgskolen i Oslo og Akershus) samt ved kurs og konferanser i BAE-næringen. Ved sistnevnte arrangementer er alltid mitt åpningsspørsmål «hvem har lest meldingen?». Svaret er dessverre nedslående.

Rapporten fra RIF «State of the nation» (2015) viser situasjonen innen alle områder av offentlige sektor, i alt 12 områder, ikke bare bygg. Av det totale behovet på 2.600 milliarder kr utgjør behovet i offentlige bygg 190 milliarder kr. I rapporten vises i tillegg også estimerte behov frem mot 2050 for å ivareta oppgradering av funksjonalitet, energieffektivisering samt økt arealbehov som følge av den demografiske utviklingen.

Men dette må ses i en strategisk sammenheng. Vi må vite hva behovet fremover vil bli, hvilke bygg vi skal satse på og hvilke bygg vi skal rive eller eventuelt benytte til noe annet. Dette krever at vi må ha kunnskap om funksjonell egnethet, tilpasningsdyktighet og demografisk utvikling, i tillegg til vedlikeholdsbehov.

I våre undersøkelser av årsaker til det akkumulerte vedlikeholdsbehovet i offentlig sektor, peker majoriteten på manglende bevilgninger. Det er nok riktig, men det handler også om å kunne kommunisere behov for å nå frem til de bevilgningsansvarlige. Behovene må være et resultat av en langsiktig utviklingsplan og en vedtatt vedlikeholdsstrategi, og den mangler hos de fleste eiendomsaktører.

I følge SSB vil vi i Norge passere 7 millioner innbyggere mellom 2050-2055 (midlere scenario). Fra 2014 betyr dette en økning på ca 2 millioner over en 40 års periode. I Multiconsult har vi i en enkel regnemodell sett på hva det betyr av investeringer i offentlige bygg. Dette utgjør mellom 1.000 og 1.200 milliarder kr (tatt med i State of the nation), m.a.o. betydelige investeringer i tillegg til vedlikeholdsbehovet. Utgangspunktet for dette er nøkkeltall som er helt nødvendig i strategisk eiendomsledelse. Vi har oversikt over hvor mye areal vi bruker pr innbygger i offentlige arealer, for eksempel sykehus ca 1 m 2 og skolebygg i fylker og kommuner ca 3 m 2. I modellen er det lagt inn en forventet arealeffektivisering, for eksempel 0,7 på sykehus og 0,9 på skolebygg. Den eneste arealkategori som er gitt en økning pr innbygger er omsorgsbygg, blant annet fordi vi blir flere eldre som lever lengre og ensengsrom. Det er også tatt hensyn til at ikke alle arealer er like avhengig av innbyggertall, for eksempel Statsbyggs portefølje, med unntak av fengslene, og Forsvarsbygg sine arealer. Samlet gir dette en øking i arealbehov på ca. 30%, mens befolkningen øker med 40%.

I samme periode påregnes det å rive en del av eksisterende bygningsmasse (antatt 15%) som også skal erstattes med nye arealer. De resterende 85% skal areal- og energieffektiviseres. Dette ble laft inn i modellen og tiltak forutsatt gjennomført jevnt over 40 år, sammen med arealøking som angitt over, så ser vi at det er en underinvestering, sett i forhold til situasjonen i 2013, på størrelsesorden 20% innen sykehus og 10% innen kommuner / fylker. Innen sykehus har dette bedret seg da investeringstakten nå er opp i 8 milliarder kr (ref foredrag på Sykehuskonferansen 2016 v/ Grete Gran) og underbudsjetteringen er derved redusert til ca 5%. Tallene i modellen vil selvfølgelig endres om vi endrer effektiviseringsfaktorene.

Løsningen på dette ligger ikke i ensidige diskusjoner om å øke investeringsnivået. Det må også settes innsats på redusert arealbruk gjennom arealeffektivisering, merbruk – og sambruk av arealer. Behovet for arealer kan også reduseres gjennom å tilby offentlige tjenester på en annen måte som ikke krever at innbyggerne må oppholde seg i offentlige bygninger, men kan få tilbudt tjenesten hjemme. Her pågår en rivende utvikling innen teknologi og digitalisering, og med særlig stort potensiale innen helse og omsorg og også undervisningssektoren.

Som nevnt innledningsvis handler alt dette om strategisk eiendomsledelse, og der analyser og langsiktig planlegging baseres på nøkkeltall og trender. Derfor er det viktig å benytte samme klassifikasjonsstrukturer når vi samler inn data slik at vi kan bygge opp normtall for planleggingen fremover. Vi må bli flinkere til å skille på nøkkeltall (basert på erfaringer fra bygg i bruk) og normtall (måltall for hva vi bør bruke). Et lavere arealforbruk gir ikke bare lavere investeringsbehov, men også lavere drift- og vedlikeholdskostnader. Om byggene også blir tilpasningsdyktige vil ombyggingskostnadene reduseres. Dette er også viktige forhold med tanke på det grønne skifte, da det gir en reduksjon i CO 2 utslipp og ressursforbruk.

Livsløpsplanlegging og –økonomi må få bredere plass i prosjektutvikling. Det blir for dumt bare å se på laveste investering, uten å se på konsekvensene for drift- og vedlikeholdskostnader og virksomhetens økonomi. Dette vil bidra til «gode bygg for eit betre samfunn».

Min oppfordring til alle i byggenæringen og eiendomsledelse: Les Stm 28 (2011-2012), spesielt kapittel 7.