Kirkegata 15 i Oslo

Kirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond JoelsonKirkegata 15, Oslo i august 2016. Byggherre: Vika Eiendomsforvaltning AS Totalentreprenør: BundeBygg AS, Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Foto: Trond Joelson
Picasa

Gjennom omforming og positiv byutvikling er Kvadraturen i ferd med å få tilbake sin fordums storhet og sin vesentlige rolle i byens sentrum. Kulturinstitusjoner og næringsliv flytter tilbake og det investeres i rehabilitering av forretningsgårder. En av dem er Kirkegata 15 på hjørnet av Tollbugata og Kirkegata.

Fakta

Kirkegata 15

Sted: Oslo

Prosjekttype: Totalrehabilitering og ombygging

Bruttoareal: 19.000 kvadratmeter

Byggherre: Kirkegata 15 DA

Totalentreprenør: BundeBygg

Kontraktsum eks. avgifter: 120 millioner kroner

Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter

Interiørarkitekter kantine: Metropolis arkitektur & design

Byggeledelse: Aase Byggeadministrasjon

Rådgivere: RIB, RIBR: Boro Bygg l RIV: AJL l RIV: ÅF Reinertsen l RIE: ECT / ATOM Elektro l

Underentreprenører og leverandører: Rør: BA Rør / OAR l Ventilasjon: Randem & Hubert / Bjerke Ventilasjon l Elektro: Elektro Experten / ATOM Elektro l Stillas: Bygg Stillas l Rivearbeider: Norprodukter / RivTec l Glass og aluminium og skråtakvinduer: Alu Tek l Vinduer: Lian Trevarefabrikk / Nordan l Mur- og flisarbeider: Bygg & Mal l Gulvlegger: Ragnar Anderson l Solskjerming: NerliGruppen / Vental (bakgård) l Stålarbeider: Stokke Stål / TT Stål l Låser og beslag: IBL l Naturstein: Ellingard Naturstein l Himling, glass og kontorfronter: Oslo Bygginnredning l Heis: Uni Heis l Tekking: Romerike Tak & Membran l Blikkenslager: Tak & Beslag l Terrazzo: Hesselberg Bygg l Kjerneboring: Absolutt Betongsaging l Kjøkken: HTH l Adgangskontroll: Stanley Security l Brannsikring: Vestfold Brannsikring

Her, midt i Oslos eldste strøk – Kvadraturen – lå tidligere Collettgården som hadde aner tilbake til 1600-tallet. Den ble demontert på 1930-tallet og står i dag på Norsk Folkemuseum. «Nye» Kirkegata 15 er tegnet av arkitekt Gunnar Schultz og sto ferdig i 1939. Kontorbygningen på 19.000 kvadratmeter er snart ved veis ende i en lang mars mot fullstendig rehabilitering.

Byggherre er Kirkegaten 15 DA, gjennom Vika Eiendomsforvaltning AS, som forvalter et samlet areal på cirka 110.000 kvadratmeter fordelt på 13 bygg sentralt i Oslo. Rehabiliteringen og ombyggingen utføres av BundeBygg i en totalentreprise til en verdi av 120 millioner kroner. De tre nederste kontoretasjene ble rehabilitert for få år siden. I løpet av 2015 ble store deler av bygget ytterligere oppgradert med nytt inngangsparti, hovedtrapperom, dusj- og garderobefasiliteter og sykkelparkering.

Bedre internkommunikasjon
Den store iøyenfallende forandringen er oppgraderingen av fellesområdene med lysgården med glasstak. Atriet er malt opp på nytt og har nytt kantinekjøkken. Det er terrazzo på gulv og i trapper. Taket av en ny mesanin er nå en del av kantineområdet, hit er det også etablert en tverrforbindelse i form av en ny bru. Tidligere var det bruer i annenhver etasje. For å gjøre kommunikasjonen mellom fløyene vesentlig mer effektiv og rasjonell, skal det ytterligere tre nye bruer på plass før prosjektet er helt ferdig.

Hille Melbye Arkitekter har med få avbrudd siden 1987 vært med kontinuerlig i utvikling av Kirkegata 15, og kjenner derfor bygget godt.

– Byggestilen er funksjonalisme fra 1939. Det var da vanlig å bygge lavere etasjehøyder enn tidligere og lavere enn i dag. Dette har derfor vært en utfordring i den pågående byggesaken med tanke på alle de kravene som kommer for å få til et godt inneklima. Vi valgte å la det tekniske anlegget bli synlig i himlingen. I tillegg prøver vi å få til mye glass i korridorene slik at man kan se takets utbredelse så langt som mulig. Da virker rommene luftigere, sier Berit Markeseth i Hille Melbye Arkitekter.

Administrerende direktør i Vika Eiendomsforvaltning, Frode Karl-sen, forteller at det opp gjennom årene har vært flere store leie-
takere i bygget.

– DNB har vært den store leietakeren frem til nå, de leide alle kontoretasjene fra femte til niende. Etter utflyttingen fremsto de arealene som klart modne for en oppgradering. Da bestemte vi oss for å oppgradere til en topp moderne standard. Skulle vi være attraktive tilbydere i et krevende marked krevdes en del kvaliteter, forklarer Karlsen.

Alle kontorarealene fra og med femte og opp – til sammen cirka 10.000 kvadratmeter - ble strippet ned til betongen. Alle vinduer i ytterfasaden fra femte til niende etasje er skiftet ut. Foruten de utfordringene som ligger i ukjente overraskelser i rehabiliteringer, var det for BundeBygg enda et krevende element; butikkene på gateplan, og de tre leietakerne i andre til fjerde etasje skulle ikke flytte ut under rehabiliteringen, men fortsatt drive videre i sine lokaler.

Det er ikke bare leietakernes tålmodighet det skyldes, men også at det fra en ombygging i 2008 ble valgt to tekniske anlegg. Ett ventilasjonsanlegg for de første fire etasjene og et for femte etasje og oppover. Det betød i praksis at de eksisterende leietakerne i hele rehabiliteringsprosessen fikk sin tilførsel av ventilasjon.

Åpent anlegg
Detaljprosjekteringen viste at det var svært vanskelig å få ryddig struktur i den åpne himlingen når all luft skulle fordele seg fra atriet. Ved innføring av vertikale sjakter fordelt rundt omkring i bygget ble det en betydelig bedre ryddighet og færre krysningspunkter i himlingen.

– Med byggherrens og arkitektens krav om åpne løsninger så var dette en nødvendighet. Det var beskrevet en løsning med opplimte plater rett i underkant dekke, og et teknisk grid som er klargjort for full fleksibilitet, uavhengig av om arealer skal være kontorceller, landskap eller møterom. Teknisk struktur, med kjølebafler, radiatorer, kabelrenner, klima- og lysstyring, og solskjerming er klargjort for dette. I prinsippet skal det kun være å sette opp skillevegger der det ønskes, og programmere om i SD- og KNX-anleggene for de planløsningene som leietakerne velger, forklarer Jørn Henning Gerhardsen, prosjektleder i BundeBygg.

Takvannet med avløp gikk tidligere gjennom eksisterende etasjer, faktisk inne i de gjenmurte søylene. Nå er det laget noen nye stammer, mens noen avløp er lagt i egne epoksymettede strømper fra fjerde etasje og ned for å slippe store inngrep hos leietakerne.

Måtte forsterkes
– Kirkegata 15 er fra en tid da man sparte på betongen, så dimensjonene er forholdsvis tynne. Det var få steder vi kunne bore. Nye laster, blant annet for det tekniske rommet på taket, medførte en del forsterking av bjelker og søyler og rundt de stedene vi har kjerneboret, påpeker Gerhardsen.

De fem kontoretasjene får en midtsone med stillerom og grupperom. I ytre sone blir det kontorfellesskap, mens det i indre soner blir kontorer eller møterom. Hvert grid har en kjølebaffel, og griden legges opp til at skjørtene ikke skiller. Hver etasje kan deles i to, men de kan med lette grep deles opp ytterligere ved behov.

– Vi bygger fleksibelt og ikke for en spesifikk leietaker, men etter fleksibel mal som både kan håndtere cellekontorer og åpne landskap, sier Karlsen som også trekker frem de eksisterende leietakernes tålmodighet i prosjektet.

– Driverne for butikkene i første etasje har blitt lidende ved at vi har etablert to faste tårn for inntransport og nedkast rett foran inngangspartiet, sier Karlsen om de krevende forholdene på gateplan. Logistikken var krevende, med trikkespor i det ene gateløpet og bussfelt og sykkelfelt i det andre.

Kirkegata 15 har 55 p-plasser i egen kjeller med innkjøring fra for de som foretrekker et grønt alternativ sykler gode tider i møte; i tillegg til sykkelfeltet skal det settes opp et bysykkelstativ rett foran hovedinngangspartiet.

I rett tid
Karlsen er så trygg på at tidspunktet for å rehabilitere er riktig, at Vika Eiendomsforvaltning satte i gang uten å ha inngått nye leieavtaler med interessenter.

– Det er en kalkulert risiko som vil bli en suksess. Vi har stor tro på Kvadraturen, nå er det ikke bare prat lenger. Det ser vi også fra det offentlige som ruster opp gjennom ny infrastruktur, sier han og innrømmer at de forhørte seg om de løsningene og det arbeidet som BundeBygg akkurat har fullført i rehabiliteringen av Sjøfartsbygningen et snaut kvartal unna.

– Det var omtrent samme størrelse og med noen av de samme oppgavene, understreker han.

Arkitekt Markeseth er fornøyd med flere faktorer i rehabiliteringen, og nevner blant annet det helt nye og påkostede inn- gangspartiet.

– Etter hvert som rehabiliteringen skrider frem, skrelles deler av. Byggets opprinnelige identitet kommer frem. De nye tekniske anleggene vises, samtidig som vi også ser byggets opprinnelige konstruksjon og romforløp, avslutter Markeseth.


Flere prosjekter