Ljabrubakken Omsorg+

De 54 toromsleilighetene får et areal på mellom 45 og 55 kvadratmeter, og kan leies av personer over 67 år som ikke kan bo hjemme alene, men som heller ikke er klare for å bo på helsehus eller sykehjem. Omsorgsbygg Oslo KF står som byggets eier, med Bydel Nordstrand som leietaker. Omsorgstjenestene driftes av Aleris, som tilbyr døgnbemannet resepsjon med husvert for leietakerne.

Den eksisterende bygnings-
massen besto av tre sammenhengende enheter fra 1957, 1973 og 1986. Å rive alt og bygge nytt ble tidlig utredet, og forkastet da det medførte omregulering og usikker tidshorisont. Løsningen ble altså en total rehabilitering gjennom kun å beholde råbygget.

Passivhuskonseptet og universell utforming i den eldre bygningsmassen, med blant annet ulike gulvnivåer, skapte store utfordringer for den tverrfaglige prosjek-
teringsgruppa.

Lagt til en etasje
– Ved å bygge om det eksisterende sykehjemmet, måtte leilighetene legges tett opp til de opprinnelige overordnede krav fra oppdragsgiver, bruker og Husbankens krav til omsorgsboliger. For å få mer effektive arealer i toppe-
tasjen ble taket revet i alle tre fløyene og erstattet med ny etasje i full høyde. Mønehøyden ble imidlertid beholdt, forklarer prosjektansvarlig for Prosjekt og Utbygging i Omsorgsbygg Oslo KF, Gustav Buljo.

Den gamle formen på bygget er beholdt. Unntaket er altså det påbygde taket som er løftet for å gi full takhøyde i begge fløyene, Åtte leiligheter i sydfløyen (der det i underetasjen til tredje etasje er boligarealer) måtte utvides 1,3 meter mot øst i alle etasjer for å imøtekomme Husbankens minstekrav til størrelse på boenheter. I nordfløyens første etasje ligger fellesfunksjoner som resepsjon, husvert, hjemmetjeneste, aktivitetssenter, kantine og servicefunksjoner.

Struktur beholdt
I den delvis utgravde underetasjen i nordfløyen ligger tekniske rom og personalgarderober. På taket er det lagt to nye ventilasjonsrom, hvert rom på ca. 200 kvadratmeter. Strukturen med korridorene er beholdt, men det er nye planløsninger i alle etasjer. De vertikale ventilasjonskanalene har tatt litt av arealet i hver leilighet, men forsyner samtidig to og to leiligheter.

Arkitekter for Ljabrubakken Omsorg+ er Fosse og Aasen Arkitekter. Generalentreprenør LKC hadde fysisk oppstart på den 4.520 kvadratmeter store tomta primo februar 2014.

– I tillegg til en stram byggetid, så vi HMS-utfordringer i prosjektet. I første rekke det å ivareta sikkerheten under gjenoppbyggingen som pga. tidsaspektet måtte pågå parallelt med rivearbeidene, forteller prosjektleder i LKC, Karl Kristian Mørch.

Slik det oftest er med rehabiliteringer av større bygg; det er ikke alltid landskapet stemmer med kartet. At bygningsmassen stammer fra tre ulike tidsperioder, bidro til at rivingen åpenbarte flere forhold som vanskelig kunne forutses. Det medførte nye og krevende runder for byggherre, rådgivere og entreprenører.

– Da vi rensket ned til råbygget og skulle bygge på en etasje, krevde det mye refundamentering. Det ble støpt mange nye dekker og bæring oppover i etasjene. Det var også akse-
problematikk og utfordringer med kjerneboring og slissing i vegger, sier Mørch. Den mer omfattende prosjekteringen og det økte byggeomfanget medførte dermed en forlenget byggeperiode, og prosjektet ble overlevert i desember 2015.

Ble laget simuleringer
Ljabrubakken er bygget etter passivhuskrav. Hele bygget med unntak av areal i første etasje i nordfløyen, samt loft og tekniske rom, er definert som lavenergibygning. Ved hjelp av dataprogrammet Simien ble det gjort simuleringer for å finne verdier for dimensjonerende effektbehov og årlig energiforbruk til oppvarming.

Kravene i NS 3700 skiller seg fra kravene i TEK 10 ved at det kun stilles krav til energiforbruk til oppvarming og ventilasjon, og ikke totalt energiforbruk. Simuleringene viser at boligene kan klare passivhuskravene, mens fellesarealene tilfredsstiller krav for lavenergibygg klasse 1. Kanalanlegg med lave trykkfall gir lavt energibruk til drift av vifter. Det er installert høyeffektive varmegjenvinnere i ventilasjonsanleggene.

Rundt ventilasjonsrommene på taket ligger det grupper av solfangere for forvarming av forbruksvann, mens det i grunnen mot vest og øst er etablert seks brønner for geovarme. I tillegg er det også gravet ut et større fordrøyningsbasseng for overvann.

– De eksisterende veggene var delvis av Siporex eller betong. Det var en viktig oppgave å kle bygget med ny ytterfrakk i alle kroker, sprang og overganger for å oppnå tetthetskravene. Det er lagt på mellom 200 og 300 millimeter isolasjon på veggene med Flex Isolasjon og ny tegl ytterst. De gamle fundamentene fulgte ytterlivsveggene. For å legge på opptil 50 centimeter ny kledning, måtte vi grave opp rundt hele bygget, og etablere nye fundamenter for de nye fasadene, sier Mørch.

Trygghet og sikkerhet
Omsorgsbygg eier 40 sykehjem, og smarthusteknologi er for lengst på dagsorden. Smarthus er et samlebegrep for å samkjøre og automatisere IKT-prosessene for å bidra til lavere energibruk, enklere betjening og et høyere sikkerhetsnivå.

– Begrepet velferdsteknologi er avhengig av at det er smarthus-
teknologi i et bygg. Velferdsteknologi er først og fremst knyttet til teknologisk assistanse, som skal hjelpe og bedre brukernes trygghet, sikkerhet, mobilitet, samt å gjøre det mulig med økt fysisk og kulturell aktivitet, forklarer Buljo.

Foruten å gi bedre energiøkonomisk drift og bedre trygghet og sikkerhet for beboere og ansatte, skal det også gi bedre kvalitet på tjenestene. Blant annet gi raskt signal dersom uønskede hendelser oppstår og støtte til personer med kroniske sykdommer og behov for telemedisin.

Byggeledelse har vært ved OPAK, prosjektledelsen er ivaretatt av OEC Consulting. For sin del av arbeidet har LKC en kontraktsum på vel 129 millioner. Grunnet store endringsarbeider ble ferdig-
stillelsen utsatt fra mars til desember 2015. Prosjektprognosen var på 255 millioner kroner inkludert avgifter.