Les Byggeindustrien digitalt
Når byggherren er forbruker reguleres arbeidene av bustadoppføringslova (buofl.) eller håndverkertjenesteloven (hvtjl.), som bestemmer at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for byggherren enn det som følger av loven. I mange tilfeller vil altså loven «trumfe» avtalen i byggherrens favør.
Det er derfor viktig at entreprenører er bevisste på om byggherren er forbruker eller ikke. Det er i utgangspunktet uten betydning hvor «profesjonell» byggherren fremstår. I den nye dommen fra Høyesterett var for eksempel byggherren Ole Robert Reitan representert ved en profesjonell prosjektleder, og han pusset opp for hele 109 millioner kroner, men fordi oppussingen gjaldt hans egen bolig var han forbruker i lovens forstand. Ifølge loven er alle personer forbrukere så lenge de ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Arbeider på byggherrens bolig vil derfor omfattes av loven. Grensespørsmål kan tenkes hvis byggherren bor og jobber i samme bygning.
Prisopplysninger kan være bindende selv om dette ikke er avtalt
Ifølge buofl. § 41 og hvtjl. § 32 skal byggherren betale det vederlaget som partene har avtalt. Dette er imidlertid bare et utgangspunkt. Selv om partene har avtalt at entreprenøren skal utføre regningsarbeider med avtalte enhetspriser og påslagsprosenter, kan entreprenørens samlede vederlag begrenses hvis han har gitt prisopplysninger som utgjør et «prisoverslag» i lovens forstand. I så fall kan vederlaget ikke overstige prisopplysningene med mer enn 15 %. Unntak kan bare tenkes for tilleggs- og endringsarbeider som ikke inngår i prisopplysningene, eller hvis partene uttrykkelig avtaler en ny grense for vederlaget.
Det er derfor veldig viktig at entreprenører som utfører arbeider til forbrukere er bevisste på hvor lite som skal til for at prisopplysninger får bindende virkning. I den nye dommen fra Høyesterett hadde entreprenøren oversendt et budsjett til byggherrens prosjektleder tidlig i prosessen før arbeidene var ferdig planlagt. Budsjettet ble kalt for et «prisforslag» og ble ikke eksplisitt akseptert av byggherren, som betalte entreprenørens løpende fakturaer uavhengig av budsjettet. Etter hvert som arbeidene ble bedre planlagt ble det også oversendt oppdaterte budsjetter på langt høyere beløp, og da arbeidene var utført kom entreprenørens regning på ca. det dobbelte av opprinnelig budsjett/«prisforslag». Likevel kom Høyesterett til at entreprenørens opprinnelige budsjett/«prisforslag» var bindende. Entreprenøren har altså utført arbeider for flere millioner kroner som han ikke får betalt for. Etter at entreprenøren gikk konkurs ble saken for Høyesterett ført av konkursboet.
Enhver prisopplysning vil som hovedregel være bindende
Den nye høyesterettsdommen er den første og hittil eneste som omhandler regelen om «prisoverslag» i buofl. § 41 og hvtjl. § 32. Dommen utvikler ny juss ved å skape presedens for senere saker. I dommen uttaler Høyesterett at prisopplysninger fra entreprenører til forbrukere «bare unntaksvis» ikke vil være bindende. Hvis ikke entreprenøren klart gir uttrykk for at prisopplysningene ikke skal ha bindende virkning, vil opplysningene altså som hovedregel legge begrensninger på entreprenørens vederlag – selv om dette ikke følger av partenes avtale, og selv om prosjektet senere viser seg å være langt dyrere enn antatt.
Høyesterett kommer også med et eksempel på en unntakssituasjon hvor entreprenørens prisopplysninger ikke vil være bindende: Dette vil for eksempel være tilfellet hvis byggherrens forespørsel om prisopplysninger ikke knytter seg til noen bestemt tomt eller noe bestemt prosjekt. Hvis byggherren for eksempel helt generelt spør hva det vil kunne koste å bygge en hvilken som helst garasje, vil entreprenørens svar altså ikke være bindende. Dette fremstår som en selvfølge for de fleste. Når Høyesterett bruker dette som eksempel på «unntakssituasjonen» hvor prisopplysninger ikke får bindende virkning, viser dette hvor lite som skal til før vanlige prisopplysninger blir bindende.
Klargjør skriftlig om prisopplysningene ikke skal være bindende – og klargjør hvilke arbeider som eventuelt inngår i bindende prisopplysninger!
Selv om entreprenørens prisopplysninger bare er ment som en uformell «pekepinn» på hva arbeidene vil kunne koste, er det altså ikke tilstrekkelig at partenes avtale eller omstendighetene for øvrig klart viser at opplysningene ikke skal ha noen bindende virkning. For å unngå at prisopplysningene blir bindende må entreprenøren klargjøre dette eksplisitt. Dette bør skje skriftlig før eller samtidig med at opplysningene gis.
Hvis entreprenøren selv ønsker å gi prisopplysninger med bindende virkning, bør disse opplysningene eksplisitt knyttes til de ulike typene arbeider som entreprenøren har regnet på. Dette bør skje mest mulig detaljert og med en klar avgrensning mot andre typer arbeider som senere vil kunne inngå i prosjektet. Hvis ikke vil byggherren kunne få medhold i at prisopplysningene omfatter flere og større arbeider enn entreprenøren har tatt utgangspunkt i. Hvis entreprenøren for eksempel bare har skrevet at «legging av gulv» vil kunne koste et bestemt beløp, kan dette beløpet fort bli bindende selv om byggherren velger en dyrere gulvløsning enn planlagt. Det bør derfor klargjøres at prisopplysningen bare gjelder den type gulvløsning som entreprenøren har regnet på, og ikke andre typer materialer og arbeider knyttet til gulvet. I så fall vil entreprenøren kunne kreve tilleggsvederlag for økte kostnader som følge av en ny og dyrere gulvløsning.