Storgataprosjektet

Picasa

Det er ikke ofte det bygges leiligheter i Hausmannskvartalene i Oslo. Men i ett nybygg og i to rehabiliterte og ombygde bygårder kan Usbl nå tilby 47 utleieleiligheter.

Sted: Oslo
Prosjekttype:
Nybygg og ombygging bygård
Bruttoareal: 3.500 kvm
Byggherre: Usbl Eiendom
Hovedentreprenør: BundeBygg
Kontraktssum: ikke oppgitt
Arkitekt: Harold Tellez Arkitektkontor (fra juni 2015 ansvarlig søker: Dyrø og Moen Arkitekter)
Rådgivere: RIB og RIBR: Rambøll Norge l RIV: ÅF Norge l RIA: COWI l Sprinkelprosjektering: Ingenia
Underentreprenører/leverandører: Trapper: Trappekompaniet l Heis: Orona Norway l Elektro: Lysaker Elektriske l Rør utvendig: Euro VVS Bygg Bergwall l Rør innvendig: Norsk varmegjenvinning l Sprinkleranlegg: Sprinklerteknikk l Ventilasjon: Air Product Norge l Branntetting: Bygg og Brannsikring Buskerud l Stål-
arbeider: TT Stålmontasje l Maler-, mur- og flisarbeider: Bygg & Mal l Gitterrist-trapp i kjeller, rekkverk ute: Br. Midthaug l Utomhusarbeider: Steinmiljø l Vinduer bodbygg: Optimera l Oppmåling: Oslo Oppmåling l Membran: ØB-Tak l Kjerneboring: Steinars Bor & Sageservice l Betongsaging: Drillcon l Lås og beslag: Bygg & Boligsikring l Pussystem fasade: ABC Pussteknikk l Glass og aluminium: Profilteam l Blikkenslager: HS Kobber og Blikkenslager l Kjøkken, garderober og baderomskap: Drøm-mekjøkkenet Prosjekt l Rehab. trapperekkverk i Storgata 49, håndlister, ny gitterport: Haneborg Gruppen l Ytterdører av tre: Jømna Brug l Entredører og ståldører: Daloc Norge l Innedører: Easy Door l Systemhimlinger: Bygg og Akustikkmontage l Glassbalda-
kiner: C.M.S. Nick Cornelius Jansson

De tre gårdene i dette prosjektet består av Osterhausgata 2, Storgata 47 og Storgata 49. Bygården på hjørnet av Osterhausgata og Storgata er ikke i Usbls eie, men boligbyggelaget besitter de tre andre gårdene i prosjektet. Storgata 49 har en historie som i hvert fall går tilbake til en toetasjes murgård fra 1870. Den ble erstattet med en murgård i 1891, og påbygget igjen i 1915.

Flere byggetrinn
– Da ble det bygget på en mellombygning og en bakbygning, som alle har forskjellige etasjehøyder. Mange byggetrinn og endringer gjorde den spesiell å rehabilitere. Vi ante ikke om de få tegningene som fantes samsvarte med virkeligheten, sier prosjektsjef i Usbl, Roar Viken.

Ukebladet Allers holdt til i Storgata 49 helt opp til begynnelsen av 1970-årene, med trykkeri, maskinsal og «budexpedition». Usbl hadde sitt hovedkontor i Storgata 49 fra 1979 til 2011.

– Vi så på flere muligheter da vi skulle flytte; rive, utvikle til næring eller gjøre om til boliger. Vi har hatt mange samtaler med Plan- og bygningsetaten rundt det. Men det var høydebegrens-
ninger ut mot Storgata. Det var en av grunnene til at vi valgte å ikke bygge nytt, men heller rehabilitere om til utleieboliger, forklarer Viken.

Byutvikling
Han forteller om de femten kvartalene som utgjør Hausmanns-
kvartalene, og et kommunalt ønske om å skape en byutvikling også her.

– Målsettingen er å etablere familieleiligheter for å skape dynamikk i sentrum. Det innebærer også en del større enheter, noe vi bidrar med her. En av leilighetene er på fem rom med to bad og to kjøkken, sier Viker.

Nabogården Storgata 47 var bare en tom branntomt etter at det gamle bygget som sto der en natt gikk opp i lys lue. Usbl fikk kjøpt tomta av Olav Thon. Området er kjent for trøblete grunnforhold med høy grunnvannstand, og kravet til underjordisk parkeringsareal ble frafalt. Her ble det satt opp et nybygg med 12 leiligheter fordelt på seks etasjer. Totalareal for alle tre byggene er ca. 3.500 kvadratmeter. Ut mot gateplan er det næringsarealer i alle tre gårdene.

– Nybygget var en grei byggesak, verre var det med de to gårdene fra 1890-tallet, spesielt Storgata 49. Brannsikkerhet var et fokus, det er fullsprinklet, men det var krevende å få til to rømningsveier. Byantikvaren sa nei til å bygge to altanganger på utsiden. I stedet måtte det etableres en branntrapp inne i bygget i bakgården, sier Viker.

BundeBygg inn sommeren 2015
Prosjektet ble igangsatt i 2012, og er utformet av Harold Tellez Arkitektkontor. En tysk entreprenør som utførende ble valgt for både nybygget og de to bygårdene som skulle rehabiliteres. Etter at denne entreprenøren gikk konkurs, tok Usbl kontakt med BundeBygg som ble engasjert som hovedentreprenør så sent som i juni 2015. Ingen av de tre byggene var ferdige, byggene hadde nådd forskjellige stadier i prosessen.

I bakgården i Storgata 49 ble det skåret opp bjelkelag i alle etasjer og lagt inn stålbjelker som forsterkninger slik at en branntrapp kom på plass.

– I en slik kompleks sak var vi helt avhengige at det gode samarbeidet vi har hatt med Usbl, forteller Olav Bjørnerås, prosjektleder i BundeBygg.

Krevende grensesnitt
BundeBygg engasjerte Dyrø og Moen Arkitekter som overtok den krevende oppgaven som ansvarlig søker for det påbegynte, men langt fra ferdige boligprosjektet.

– Det var vanskelige grensesnitt og ansvarsforhold mot det som var utført. Det er jo en kompleks saksgang der det skal dokumenteres at ansvaret er plassert hos den som har utført arbeidet. Det er krevende når det nesten i slutten av prosjektet er et skifte av entreprenører og underleverandører, sier Viken.

– Vi var i en krevende situasjon og var avhengige av å komme raskt i dialog og finne gode løsninger med Plan- og bygningsetaten. De var ekspeditte etter at BundeBygg og Dyrø og Moen kom inn i prosjektet, og fikk behandlet mange søknader svært raskt, enkelte på kun to dager, poengterer han. 

– Vi opplever at BundeBygg har tilnærmet seg denne krevende oppgaven på en konstruktiv og grundig måte, og vi er nå svært godt fornøyd med det tekniske sluttresultatet, sier prosjektsjef Roar Viken i Usbl, som fortsetter.

– For å løse alle utfordringene, har det vært nødvendig med både bred og dyp bygningsfaglig kompetanse basert på lang erfaring med rehabilitering og ombygging. BundeByggs prosjektledelse her er vi meget godt fornøyd med.

Takterrasser og balkonger
De 47 leilighetene er fra ett til fem rom, og er nå oppgradert til dagens boligstandard. Alle leiligheter har integrerte hvitevarer og egen sportsbod. Nybygget i Storgata 47 har balkonger fra andre til femte etasje, mens det er private takterrasser i sjette etasje. Også i Storgata 49 er det private takterrasser i loftsetasjen, men også en egen felles takterrasse med ettermiddagssol på samme plan.

Det er opparbeidet et privat gårdsrom som er felles for alle tre byggene, med plener, busker, stein- og gummiheller, sittegrupper, sykkelparkering og lekeapparater.

BundeBygg overleverte leilighetene i Osterhausgata 2 og Storgata 47 til Usbl 15. desember i fjor. Leilighetene i Storgata 49 ble overlevert 15. februar. Næringsarealene skal overleveres i midten av mars.

– Alle leilighetene i de første to byggene er utleid, og utleie av det siste bygget starter nå, sier Viken om interessen i markedet.

– Dette er ikke et typisk Usbl-prosjekt. Vi har jo rehabilitert mange bygg tidligere, men nå er det for det meste nybygg. Vi har 600 utleieboliger i Usbl, med en utleieportefølje sentralt i Oslo som vi ønsker å videreutvikle. Disse 47 leilighetene inngår naturlig i dem, avslutter han. 


Flere prosjekter