Schultz Hus

Illustrasjon: Futhark arkitekter.Illustrasjon: Futhark arkitekter.Illustrasjon: Futhark arkitekter.

Klemt inn mellom gamle murgårder på Majorstuen står nå et flunkende nytt bolig- og næringsbygg.
Tomten har medført utfordringer, men både byggherre og entreprenør kan nå si seg godt fornøyde.

Fakta

Sted: Oslo
Prosjekttype: Bolig og næring
Entreprisekostnad inkl mva:
101 millioner kroner
Bruttoareal: 4.300 kvm
Byggherre: Stor-Oslo Eiendom
Totalentreprenør:
Bermingrud Entreprenør BVT
Arkitekt: Futhark arkitekter
LARK: Dronningen
Rådgivere: RIB: Ing. Seim& Hultgreen l RIV: Deltatek l RIBr: Cowi l RIG: Løvlien Georåd
Underentreprenører/leverandører: Spunt og sikring: Seierstad Pelemaskiner l Grunn- og utomhus-
arbeider: Hagen Maskin l Betong: TUK l Tømrer: Responz Entreprenør l Taktekking og blikkenslager: Euro Tak l Elektro: Five Elektro l Rørlegger: NRA Øst l Ventilasjon: GK l Kjøkken: HTH l Maler: Criab l Parkett: Trenova l Brannsikring: Bygg og Brannsikring Buskerud l Heis: OTIS l Bilheis: Multiparking l Rekkverk og stålport: Miljøstål l Puss, mur og flis: Mjøndalen Mur & Puss l Baderoms-
kabin: Parmarin l Trapper og betongelementer: Nor Element l Betongdekker og skallvegger: Systemblokk l Vinduer og terrasse-
dører: Norgesvinduet l Dører: Easy Door l Alu.fasader og -dører: Saga Aluminium l Ståldører: NORFO l Lås og beslag: Nye Låshuset l Byggrenhold: ARK Service

– Det har blitt et bra bygg, slår prosjektleder for totalentreprenør Bermingrud Entreprenør BVT, Hans Fosshagen, fast overfor Byggeindustrien.

– Dette er et spennende prosjekt. Det er for eksempel ikke noen A4-fasader her, og det har heller ikke vært de enkleste løsningene å få til, men det går også an, sier han.

Det har vært en utfordrende prosess for å komme i mål med Schultz Hus på Majorstuen i Oslo. Både byggesaksbehandling og bygging i et svært tett bebygd og sentralt område har bydd på sine vansker, men det ferdige bygget fremstår nå som et friskt pust innimellom de ærverdige eldre murgårdene.

Bygde før salg
Prosjektleder for byggherre, Kathinka Augustine i Stor- Oslo Eiendom, kan fortelle at det også har knyttet seg store forventninger til utbyggingen.

– Da vi vurderte eiendommen, hadde vi umiddelbart så stor tro på beliggenheten og det å kunne tilby moderne leiligheter med parkeringskjeller midt imellom de populære eldre murgårdene på Majorstua, at vi valgte å igangsatte byggingen før en eneste leilighet var solgt. Schultz Hus passer vår strategi og kompetanse godt, selv om det er et av våre mindre prosjekter, sier hun til Byggeindustrien.
Men selv om man raskt så at man lett kunne skape interesse for bygget, har det ikke vært et enkelt prosjekt å jobbe med.

– Det er særlige hensyn å ta når man utvikler en eiendom som ligger mellom eldre bebyggelse med nærhet til naboer og myke trafikanter. Hensyn til tredjepart og HMS blir spesielt krevende. Da vi tok over eiendommen i 2013, hadde den også vært igjennom en veldig lang omreguleringsprosess på nesten 10 år i regi av en annen utvikler. Schultz’ gate 1 ble ofte brukt som et av skrekkeksemplene på lang saksbehandlingstid hos plan- og bygningsetaten, forteller hun.

Kreativ arkitekt
Da byggherre i sin tid overtok eiendommen, ble det klart at gjennomføring ville kreve en rekke dispensasjoner, da reguleringsbestemmelsene for tomten ikke tok hensyn til gjeldende teknisk forskrift på rammesøknadspunktet.

Prosjektorganisasjonen har vært avhengig av en tett dialog med plan- og bygningsetaten i Oslo.

– I og med at dette er et svalgangsprosjekt og et infillprosjekt, var det utfordringer knyttet til planløsningene og krav til dagslys. Vi valgte å løse dette ved å behandle undersiden av svalgangs- og balkongdekker med lys lasering i kombinasjon med utsparinger i svalgangen for å slippe inn mer lys. Vindusfelt ved inngangsdørene og glass i vindfangsdør sørger for at nødvendig lys slipper videre inn i leilighetene, sier Kathinka Augustine, og skryter av arkitekt Futhark.

– De har vært kreative og de har argumentert godt for sine forslag ovenfor plan- og bygningsetaten. Vi har vært opptatt av å utvikle et bygg som gir noe tilbake til miljøet og atmosfæren i gaten, og vi mener å ha fått til dette, med en flott fasade som bølger gjennom gaten. Vi hadde et ønske om enda mer bruk av panel i fasaden, noe vi mener ville tilført fasaden ytterligere kvaliteter, men dette var ikke etaten og naboene enige i, sier hun.

De 31 leilighetene i boligdelen er kjøpt opp av et leilighetshotell, og næringsdelen er leid ut til både baker og treningssenter.

– Vi synes vi har fått en sammensetning av sluttbrukere som kompletterer hverandre godt, avslutter Augustine.

Masser av utfordringer
Prosjektleder Hans Fosshagen hos totalentreprenøren kan også fortelle om krevende grunnforhold på tomten.

– Den geotekniske rapporten vi fikk før vi gikk i gang med prosjektet i november 2014, antydet at det var risiko for bløte masser i grunnen, på grensa til kvikkleire enkelte steder. Da vi begynte med grunnarbeidet, viste det seg at det nesten var to til tre meter med kvikkleire over hele tomta. På det verste måtte vi inn med sugebil, og vi måtte renske ut ned til fjellet syv meter ned i grunnen, sier Fosshagen.

Entreprenøren har også sprengt unna noe fjell, og støpt bunnplate på puter til fjellet.

– Vi har to kjelleretasjer hvor vi har støpt vanntett bunnplate og vegger, og forankret til fjell for at det ikke skal flyte opp på grunn av det høye grunnvannet i området, sier han.

I den laveste kjelleretasjen blir det boder, teknisk rom samt 24 garasjeplasser med bilheis. I andre kjelleretasje og på bakkeplan er det opprettet rundt 1.000 kvadratmeter næringsarealer, samt resterende del av kravet til bodplasser i bygget.

Fosshagen forteller at setninger på murgårdene som ligger tett inntil tomten, har vært omtrent på millimeteren på det som er prosjektert og godkjent. Noen av nabobyggene er heller ikke fundamentert til fjell, men med flate heller på tørrskorpelaget i leiren, og entreprenøren har måttet være omhyggelig med spunting og avstiving for å temme kreftene i den løse grunnen.

– Det har vært litt nervepirrende, og vi har hatt geoteknikere på prosjektet som har gjort fortløpende målinger for å følge med på om det har vært bevegelser i grunnen, forteller Fosshagen.

Trangt om plassen
I tillegg til vanskelige grunnforhold, har eiendommen i Schultz’ gate ikke akkurat skjemt entreprenøren bort når det kommer til riggplass. Bermingrud har leid gaten foran bygget under hele byggeperioden, men med skarve 300 kvadratmeter og en stor tårnkran som også har lagt beslag på en stor del av plassen, har god logistikk vært helt sentral for å komme i mål.

– Det er ikke akkurat ubegrenset med armslag når man jobber innenfor Ring 2. Vi har vært helt avhengige av å stå ute i gaten, og bilene har kommet inn på plassen fra én side, og kjørt ut på den andre. Det har ikke vært noe snuplass, sier Fosshagen, og legger til at til tross for høy vanskelighetsgrad på prosjektet, har leveranser, bygging og montering gått over all forventning.

Entreprenøren kan også glede seg over å ha kommet i mål med prosjektet uten et eneste skadefravær, og med få henvendelser fra naboene.


Flere prosjekter