Nye Voll Studentby

Foto: Frost EiendomFoto: Frost EiendomFoto: Frost EiendomFoto: Frost EiendomFoto: Frost EiendomFoto: Frost EiendomFoto: Frost Eiendom
Picasa

Hybelutleiere i Trondheim har opplevd en ny situasjon denne høsten: Studentene sier nei takk til det som ikke holder god nok standard og er usentralt. For Frost Eiendom har dette hatt motsatt effekt.
– Det var ingen problemer med å få leid ut alle de 204 hybelenhetene i den nye delen av Voll studentby på Moholt, forteller Rune Pedersen fra Frost Eiendom.

Fakta

Sted: Moholt, Trondheim
Bruttoareal: 5.190 kvm
(fordelt på to bygg)
Byggherre: Frost Holding
Totalentreprise:
Veidekke Entreprenør
Kontraktsum:
Ca. 100 millioner kroner
Arkitekt: Skibnes Arkitekter
Rådgivere: RIBp: Siv. ing Danielsen l RIBe: Høyer Finseth l RIRør: Rørfunn l RIE: Argon Elektro l RIVent: Trondheim Luftteknikk l RIVA, RIBrann og RILyd: Cowi l RIGeo: Multiconsult l LARK: Plan Arkitekter l RIEnergi: Rambøll l Oppmåling: Nidaros Oppmåling
Underentreprenører/leverandører: Stål- og betongelementer: Contiga l Mobilt avfallssugeanlegg: Envac Norge l Heis: Schindler l Maler: Sandå Stjørdal l Badekabiner: Bathsystem l Taktekker: Membrantak l Blikkenslager: Mesterblikk l Solskjerming: Solskjermingsgruppen l Lås og beslag: Låsgruppen (Certego) l Grunn- og utomhus: Tverås Maskin og Transport l Kjøkken: ARAN l Byggvarer: Optimera

Vi møtte ham sammen med Bjørn Snekvik fra Veidekke Entreprenør, som har hatt totalentreprisen på det nye tilskuddet til denne student-
byen, der de første enhetene kom på plass i 1999.
Tilskuddet består av to nye blokker, som til tross for høyde på henholdsvis åtte og seks etasjer glir godt inn både i terrenget og i helheten i studentbyen. Det skyldes ikke minst at man valgte en trappetrinn-lignende løsning, der man starter med en høyde på fire etasjer i ene enden og bygger gradvis oppover til åtte i den andre.

Satser på studenter
Rune Pedersen forteller at etter at Frost-konsernet solgte sin entreprenør-
virksomhet midt på 90-tallet har man først og fremst satset på utleie av boliger, og man har en portefølje på ca. 600 leiligheter og 700 hybler. Hyblene leies kun ut til studenter.
– Og da muligheten for å få bygget flere studentboliger på tomten på Moholt kom, så vi det som en god mulighet med en tomt som lå klar, sier han, men tilføyer at det er meget krevende likviditetsmessig å satse på denne delen av markedet. Det skyldes først og fremst at reglene for skattemessig saldoavskrivning ikke gjelder for utleieboliger, noe som har ført til at profesjonelle eiendomsaktører i stedet har valgt å satse på andre typer utleiebygg, som kjøpesentre, hoteller, næringsbygg etc.
– Derfor var det mange runder før vi fant ut at vi ville satse på dette likevel, og det skyldes ikke minst at vi klarte å få til en god finansiering via Husbanken. Husbanken så dette prosjektet som såpass interessant at de ønsket å finansiere det med grunnlån på 80 prosent. Dessverre får ikke private tilskudd fra Husbanken, slik som studentsamskipnadene får, sier han.

Veidekke vant
Videre i prosessen gikk man i 2012 ut med en konkurranse og inviterte tre entreprenørfirma til å delta. Resultatet var at Veidekke vant, med beste konsept og laveste pris pr. hybelenhet, og sommeren 2012 inngikk man en intensjonsavtale.
Samtidig hadde Frost Eiendom og Rune Pedersen arbeidet med reguleringsplanen, og fikk raskt på plass en reguleringsplan som var tilpasset konseptet som var utarbeidet av Veidekke og Skibnes Arkitekter.
– Og jeg synes det er grunn til å nevne at arbeidet med å få godkjent reguleringsplanen gikk meget raskt. Vi møtte en enorm velvilje alle steder og hele denne prosessen tok så kort tid som ni måneder. Det var effektivt og veldig kostnadsbesparende, sier Pedersen.

Tilpasset løsning
I planleggingsfasen var det flere forhold å ta hensyn til, blant annet at det ikke ville være mulig å bygge i henhold til parkeringsnormen.
– Dette henger også sammen med erfaringene fra de andre delene av studentbyen, der det hadde vist seg at for det første har ikke så mange av studentene bil, og de har heller ikke råd til å leie plass i en parkeringskjeller. Derfor visste vi at dersom bystyret/byplankontoret ville kreve full dekning av parkeringsplasser, ville prosjektet være dødt. Men heldigvis fikk vi signaler tidlig om at dette ville man godta, sier Pedersen.
Prosjektet er for øvrig inspirert av et lignende prosjekt som Veidekke har gjennomført ved Universitetet for miljø- og biovitenskap på Ås, og legger opp til sosial boligbygging for første- og andreårsstudenter. Det vil si større kollektiv, gode fellesareal, større kjøkken, gode møtesoner, men med egne hybler og egne bad.
– Dette er det overordnede konseptet, når man som ny student flytter hjemmefra for første gang og vil få muligheten til å treffe noen som kan bli en venn for livet, sier han.

Godt samarbeid
Hele konseptet, som de to mener er nytt i Trondheims-sammenheng, ble videreutviklet i et godt samarbeid mellom byggherre, entreprenør og arkitekter. I tillegg til ønsket om et godt fellesskap ville man også skape god bokvalitet, for eksempel med luftig og god utsikt. Det førte blant annet til at man valgte å bygge høyt, med det høyeste bygget på åtte etasjer.
– Og da er man virkelig «konge på haugen» når man sitter der oppe og spiser middag i 14-mannskollektivet og ser ut over hele byen. Jeg pleier å si at studentene også må få bo over bakken, og ikke i en mørksokkel, sier Pedersen, og viser til at generelt sett har studentene heldigvis begynt å stille strengere krav til boligen sin.
Og Bjørn Snekvik tilføyer også at et viktig tilskudd til bokvaliteten er at hver av beboerne har sitt eget bad. Bortsett fra at man i tillegg til de store kollektivene også har noen klassiske firerkollektiv der man deler på to bad, sammen med noen få par-leiligheter.
– Det er en god mix, men hoveddelen av prosjektet består av de store felleskollektivene med gode fellesareal og egne bad, sier det to.
– Vi tror det er viktig å kunne tilby noe som er nytt. Leietakerne vil ikke lenger ta til takke med noe gammelt ræl. Og dessuten er det nok i alle fall en del foreldre som er glade for at de som har flyttet hjemmefra kan bo slik, ikke minst med tanke på brannfaren som finnes i mye av den gamle trehusbebyggelsen.

Nyttig modell
Rune Pedersen er også fornøyd med den modellen man valgte, med å ha en entreprenør med helt fra utviklingsfasen. Det skyldes også at Frost ikke har noen egen utviklingsavdeling, og var derfor avhengig av å ha med en dyktig utviklingsavdeling fra starten.
– Vår filosofi er at om entreprenøren får være med fra starten blir prosjektet forutsigbart, og vi får høyere kvalitet. Veidekke var i ferd med å bygge Rosenborg Studentby da vi startet utviklingsfasen på Voll. Vi hadde med oss både erfaring og samarbeidspartnere derfra til utvikling, kalkulasjon og gjennomføring av nye Voll Studentby, legger Snekvik til.
Og selv om ikke sluttoppgjøret er helt klart, er både entreprenør og byggherre fornøyd med at man har klart å holde kostnadene under kontroll. Til sammen ligger totalentreprisesummen på omkring 100 millioner kroner, eksklusiv mva.
I tillegg til at man fikk avvike fra parkeringskravene, gikk myndighetene også med på at det siden bygget er beregnet på studenter kunne man også avvike fra kravene til universell utforming.
– Og for å få lov til det, har vi klausulert eiendommen med en heftelse som sier at vi skal bruke det som studentboliger med 20 års varighet, det vil si at man har bundet seg for ganske lang tid, noe som passer godt med Frostkonsernet sin langsiktig strategi.

Selve byggene
Snekvik forteller at de to byggene er oppført med betong-
elementer og stål, en løsning som ble valgt ikke minst på grunn av kort byggetid og at man får lukket bygget raskt. Og han mener det må sies å være raskt når man startet arbeidet i mars 2014 og var klar til innflytting 1. juli i år.
Det ene huset (hus W) er på åtte etasjer pluss kjeller, med et bruttoareal på 3.772 kvadratmeter og til sammen 144 hybelenheter. Hus X er på seks etasjer, 1.418 kvadratmeter bruttoareal og 60 hybelenheter. For øvrig er det mange gode løsninger, og det er også i stor grad lagt vekt på bruk av vedlikeholdsfrie materialer.
Veidekke Entreprenør i Trondheim har denne sommeren startet med byggingen av sitt tredje studentboligprosjekt på tre år. I det siste prosjektet er det Studentsamskipnaden som er byggherre. Til sammen vil disse prosjektene tilføre byen nærmere 1.000 nye studentboliger.


Flere prosjekter