Gullhella omsorgsboliger

De to treetasjes boligfløyene har atriumsutforming og åpner seg med innvendige gårdsrom mot sørvest. Den nye bygningsmassen er knyttet sammen med Gullhellas eksisterende bygningsmasse i ett fellesbygg i sørøst. Her blir det ny hovedinngang, med kantine, administrasjon og sambruk av fellesfunksjoner.
Veidekke Entreprenør er hovedentreprenør med en kontrakt på 140 millioner kroner, som inkluderer SHA-, koordinerings- og fremdriftsansvar. Asker kommune, Prosjekt og Utbygging har en kostnadsramme på 262 mill. kroner inkl. mva.
Avanti AS har hatt bygge-
ledelsen, mens prosjekterings- og prosjektledelse har vært ledet av Roar Jørgensen AS. De tre sideentreprisene på VVS, elektro og ventilasjon har vært utført av henholdsvis VITO, Arkel og VVS Entreprenøren.
Eksisterende sykehjem var også gjennom en rehabilitering og oppgradering av blant annet et atrium. Det ble gjort i forbindelse med tilkobling av det de nye omsorgsboligene. En kontorfløy i sør er omgjort til seremonirom.
– Omsorgsboligene er bygget som passivhus og har sykehjemstandard. Vi har lagt oss på en høy grad av teknologi med bl. a. KNX-styring, signalanlegg og pasientskjermer på hvert rom. Dette blir på mange måter Asker kommunes foregangsbygg for å se om denne teknologien er bærekraftig. Kommunen mente at kontrollen med et komplisert hi-tech bygg ville best bli ivaretatt gjennom en hovedentreprise, forklarer prosjektleder John Dæhli, som er utleid fra Roar Jørgensen AS.

Høyere og mer effektivt
Tomta var regulert og eid av Asker kommune. To eksisterende bygg, samt deler av hovedbygget var forutsatt revet. Opprinnelig var det planlagt 30 omsorgsboliger fordelt på to fløyer i tre etasjer. De fysiske arbeidene ble satt i gang i september 2013.
– Hele prosjekteringen var preget av samstemte og harmoniske rådgivere. Og et godt samarbeid med god fortløpende kommunikasjon med viktige innspill fra sykehjemmets daglige leder. Når det gjelder passivhus, med utnyttelsen ved termisk masse i betong og nattkjøling, samt selve plasseringen av nybyggene i forhold til solinnstråling har arkitektene gjort en solid jobb. Vi fikk sammen en god gruppe rådgivere, med Norconsult i spissen, og ga oss selv hele 18 mnd. på prosjekteringen, forteller Dæhli.
– Selv om vi hadde planlagt godt, dukket det opp uforutsette forhold. Grunnforholdene var dårligere enn antatt, vi hadde prosjektert med fast fjell, men det viste seg å være stedvis ganske så porøst. I tillegg ble det en del omlegging av eksisterende infrastruktur – kabler til Avinors kontrollsentral gikk i bakken der p-plassen ligger nå, sier Veidekkes prosjektleder Jørgen Knetter. Det er også anlagt 13 geobrønner ned til ca. 230 meter.

Utstrakt bruk av betong
Byggene er delvis sålefundamentert, med plasstøpt betong i både vegger og dekker. Det 6.700 kvadratmeter store prosjektet har mange og store eksponerte betongflater. Selve bygget er utformet for et minimalt varmetap gjennom konstruksjoner, samtidig som solvarmen skal bidra til oppvarmingen via betongkonstruksjonene.
– Dette har vært et komplisert prosjekt. Både på grunn av passivhuskravet, men også alt som skulle støpes inn av trekkerør. Det er lenge siden jeg har vært med på et prosjekt med bruk av så mye trekkerør i betong, medgir Knetter.
Det er Optimera har levert de prefabrikkerte ytterveggselementene til fasadene, med en utstrakt bruk av Iso3-stendere. Klimaskjermen ligger utenpå selve bæresystemet, som har gitt svært gode kuldebroverdier i dekkeforkantene. Trykktestene har vært meget gode.
– Da det ble besluttet å kutte kostnader og bygge mer kompakt, lå det også mer til rette for passivhusstandard, som jo hadde vært en føring fra kommunen hele tiden. Vi hadde et romprogram å forholde oss til, og det ble gjennom et mulighetsstudium utvekslet felles preferanser. Her bidro ledelsen ved sykehjemmet med sin erfaring. Vi hentet også inn støtte fra Architectopia når det gjelder passivhusløsninger. Det er lagt stor vekt på bevisstgjøring rundt detaljer og tetthet, sier Petter Kleiven i Linje Arkitektur.
Byggforskserien benytter faktisk Gullhella omsorgsboliger som eksempel på dokumentasjon av passivhus.
De 60 boligene er fordelt på ti i hver av de tre etasjene i begge fløyene. I en avdelings første etasje er det etablert en avdeling for demente, med direkte utgang til sansehagen. Gullhella har en stor park med et lite vannspeil og med flere innganger. I tillegg til uteområdene for beboerne i første etasje inne i atriene, er det hele fem forskjellige takterrasser på Gullhella. Den øverste sågar med utsikt til Oslofjorden.
Hver etasje er én avdeling og har egen stue og kjøkken. Korridorene er formet som gater, med en inntrukket adgangssituasjon til sin egen bolig.
– En ting for en beboer er å kunne se ut mot naturen i parken, men det trenger ikke nødvendigvis være det mest interessante i et bofellesskap. Derfor er boligene også orientert inn mot fellesarealene. Som erstatning for det som skjer i en gate i byen, er det spennende å se på det som skjer i det indre livet og i korridorene på sykehjemmet. Dette er et av kjernegrepene i prosjektet; boligene er likeverdig orientert inn mot felleskapet som ut mot uteområdet og parken. Denne løsningen var Husbanken veldig positive til, forteller Fred Arne Rise i Linje Arkitektur.
Hver bolig har også sin egen «indre» fasade, ved at baderommet er trukket til side og ikke sperrer for utsynet. Innvendige fasader er derfor en fortsettelse av teglfasaden i eksteriøret, de ytre gavlene er dratt inn som yttervegger i boligen mot fellesområdene. Utvendig er alle beslag av typen sinusplater. Det lyse, stående sedertrepanelet i blant annet atriene står i kontrast til byggets mørke teglbesetning.
Bestyrer for Gullhella sykehjem, Jan Frisk, er en tålmodig mann; han har hatt nesten to år med byggevirksomhet rundt seg på tre kanter. I tillegg til en katastrofal vannlekkasje i den eksisterende delen av sykehjemmet. Men han er like positiv, og fornøyd med resultatet – men også svært tilfreds med planleggingsprosessen i forkant.
– Vi brukere har fått være med fra starten av, og så på forskjellige løsninger sammen med Linje Arkitektur. Vi har fått akkurat det vi ønsket her på Gullhella, sier Frisk.
– På tross av den lange og grundige planleggingen har det vært ekstremt krevende. Fagavhengigheten i prosjektet har vært stor. Vi har aldri kunnet gjøre oss helt ferdig på ett sted før vi måtte la noen andre overta. Det er ikke tvil om at vi aldri har hatt så store utfordringer i noe prosjekt noensinne når det gjelder koordinering og fremdriftskjøring som vi har hatt her. Men vi har fått det til – og uten en eneste HMS-hendelse, bekrefter Knetter.

Totalrådgiver
Norconsult hadde rollen som totalrådgiver for Gullhella Omsorgsboliger, med ansvar for alle rådgivertjenester.
– Vi har stått for all prosjektering i tillegg til all utomhus-design, forteller Jan-Ole Sten Olsen, avd. leder for tekniske systemer i Norconsult. Han har også fungert som Norconsults prosjektleder for Gullhella Omsorgsboliger.
Olsen forteller at dette har vært en stor jobb og meget interessant jobb for selskapet.
- Kontrakten for Norconsult har en verdi på rundt ti millioner kroner, så det har vært et omfattende oppdrag. Vi har hatt alle RI fagene inkl. miljørådgivning, sanering av gamle bygg og akustikkberegninger, legger Olsen til. Han er veldig godt fornøyd både med sluttresultatet og prosessen forut for og under byggeperioden.
– Det har vært et tett samarbeid med både byggherre, arkitekt, entreprenør og underentreprenører og leverandører. Prosjektgjennomføringen har virkelig gått på skinner, påpeker Olsen.
Han forteller om et teknisk avansert bygg.
– Bygget er et passivhus med en omfattende mulighet for styring av byggets tekniske løsninger for best mulig energisparing. Blant annet dimmes alt av lys ned for å spare strøm og det er en avansert kjøling av bygget med nattlufting. Alt styring foregår via SD-anlegget og her lagres også informasjon som gjøres tilgjengelig for kommunen, hvor det føres statistikk slik at de kan styre byggene sine best mulig. Dessuten er det også installert varmepumpe med brønner ute, sier han.
For drift av bygget i nødssituasjoner er det installer et reservekraftanlegg.

Siden bygget er realisert som et passivhus er det jobbet mye for å oppnå de nødvendige kravene.
– Det kan være krevende å bygge et passivhus, men vi kom tidlig inn i prosessen, og fikk være med å planlegge i en tidlig fase, og da går det som regel bra, forteller rådgivende ing. bygningsfysikk og passivhusrådgiver Ingrid Hole i Norconsult.
Hun peker på at det er mange hensyn å ta i arbeidet med å realisere et passivhus.
– Man må blant annet planlegge godt utfra geometri, vindusflater og klimaskjerm. Vi har i denne prosessen hatt et veldig godt samarbeid med arkitekten. De har mye kunnskap om disse prinsippene. Ikke minst satte vi fokus på kuldebroer, legger hun til.
Hole sier at selve byggearbeidet gikk veldig bra.
– Blant annet ble det gjennomført et eget passivhuskurs på byggeplassen for håndverkene som var veldig nyttig, sier Hole.

Store utomhusarbeider
Som en del av kontrakten har Norconsult også stått for landskapsarkitekturen i prosjektet. Kommunen valgte å legge opp til et stort utomhusanlegg i utbyggingen omsorgsboligene.
– Vi fikk ganske frie tøyler av kommunen. Vi overtok et skisseprosjekt, og tegnet opp anlegget fra bunnen av. Kommunen valgte å følge rådene våre med noen små tilpasninger, sier landskapsarkitekt Astrid Skalleberg i Norconsult.
Hun forteller at hovedfokus ved utarbeidelse av uteanlegget, er at det skal være et hyggelig og brukervennlig sted å oppholde seg for beboerne, for de som jobber i bygget - samt for pårørende.
– Det er bygget opp ulike hagetyper der en kan bevege seg rundt hele bygget og i de ulike hagene, utdyper Skalleberg.
Uteområdet er designet slik at de pårørende kan trille eller gå tur med beboerne. Når de går ute skal det være ulike kvaliteter, med mulighet for sitteplasser i både sol og skygge.
– Det er etablert en grussti der beboerne også kan benytte. Det er i tillegg etablert tre vannspeil, noe som er relativt sjeldent. Disse er bygget opp med fontene og damanlegg, noe som skaper en ekstra dimensjon til hageanlegget, mener Skalleberg. I tillegg er det satt opp et lysthus.
– Det er plantet blomster og trær over hele anlegget, legger Skalleberg til. Hele parkanlegget er på ca 12650 kvadratmeter, fordelt på fire hageavdelinger.
– Når det gjelder omsorgsboliger av denne typen er nok dette det mest omfattende utomhusanlegget jeg har vært borti, og vi er veldig godt fornøyd med resultatet. Samarbeidet med entrepenør, som har vært Veidekke, har gått veldig fint, påpeker Skalleberg.