På slutten av 1800-tallet, mens det fremdeles var åpne jorder og spredt bebyggelse på Torshov, var det et yrende industrisamfunn i den gamle bygningen. Brødrene Halléns hanskefabrikk var i drift med garveri, fabrikk, fargeri og pels- og semskberederi, frem til 1970-tallet.
– Oskar Braatens gate 31 er en teglbygning med trebjelkelag i fem etasjer som er bygget på tre-fire ganger med ujevne mellomrom. Om lag en fjerdedel av bygget – fløyen mot nord – er et betongbygg fra 1930-1940 tallet. De forskjellige tilbyggene ligger delvis inntil og i hverandre, men nødvendigvis ikke med samme etasjehøyder. Nå er det fullstendig bygget om og totalrehabilitert fra et slitent industribygg til en boligblokk med 55 leiligheter, sier Bjørn Glomsrød i Arkitektene Fosse og Aasen. 

Skannet
Før selve oppbyggingen av de gamle industrilokalene kom i gang, hadde byggherre Olav Thon Eiendomsselskap i en egen entreprise allerede fått utført omfattende rivearbeider i lokalene. Alt, bortsett fra bjelkelagene og bærende murvegger, ble rensket ut av de gamle og slitne arealene. Hele bygget ble deretter skannet.
– Vi har jo noen liknende prosjekter bak oss tidligere og vi visste at mye uventet kunne dukke opp. Derfor var skanningen til stor nytte i den videre prosjekteringen, spesielt i dette tilfellet hvor det er det i ett plan kunne være tre forskjellige dekkenivåer, sier prosjektleder for Olav Thon Eiendomsselskap ASA, Geir Andersen.

Svalgangsløsning
Bygningsmassen er nesten kvadratisk på 58 x 58 meter, og ligger på den øverste delen av den 3,2 mål store tomta rett ved Lilleborg kirke. Det som gjorde det mulig å bygge om de tidligere industrilokalene til effektive boenheter, var den indre lysgården med inngang via portrommet fra Oskar Braatens gate. Et tak over første etasje i lysgården ble fjernet.
– Utfordringen var å få til en effektiv planløsning. Vi ville ikke spise av gulvarealet, så vi valgte å legge inn svalganger, heis- og trappehus og en rømningstrapp inne i lysgården, forklarer Glomsrød. – Med en skanning fikk vi et mye bedre arbeidsgrunnlag som derved ga en bedre planlegging; blant annet hvor sjaktene skulle gå i forhold til bjelkelaget, eller det å gi en helt nøyaktig plassering av vinduer og balkongdører.

Få oversikt raskt
Totalentreprenør BundeBygg hadde fysisk oppstart i mai 2014, og prosjektleder Eivind Alstad forteller at det gikk mye tid for å avdekke eksisterende konstruksjoner og avgjøre hvorvidt det måtte gjøres tiltak i dem eller ikke.
– Det er viktig å skaffe seg oversikt så raskt som mulig, men det gikk nesten tre måneder før de gamle konstruksjonene kunne friskmeldes og vi kunne begynne å bygge opp igjen. Det var lite råte i bjelkelaget, så det var ikke nødvendig med utskifting her. For å oppnå dagens lydkrav ble bjelkelagene gipset på undersiden og foret opp på oversiden med Weber Lydgulv og avrettet med løs Leca før det ble lagt på parkett, sier Alstad.
Rundt en tredel av dekkene var i betong, også der med store nivåforskjeller. I et tett samarbeid med Høyer Finseth ble det enkelte steder foret opp fra 11 cm og opptil ca. 30 cm for å oppnå lik dekkehøyde, men også for å tilfredsstille kravene til universell utforming.
De 55 leilighetene spenner fra 40 til 105 kvm, med inngang enten fra første etasje i lysgården eller via svalgangene. De er montert på stålsøyler i forkant og er festet med lyddempende konsoller inn i bjelkelaget på innsiden.

Teglarbeidet
– Det var enkelte partier av teglen som var så forvitret eller frostskadd at vi måtte gå i dialog med Byantikvaren om det videre arbeidet. Vi ble enige om at det på enkelte arealer kunne være pussede pilarer i stedet for tegl. Utformingen av fasaden har dermed blitt lettere, slik som arkitekten ønsket og slik vi foreslo overfor Byantikvaren, forklarer Andersen.
Det er brukt betydelige ressurser på fasaderenoveringen. Det er skiftet ødelagt og frostskadet teglsteiner og spekket på nytt. «Ny» stein fikk man fra de stedene der det ble foretatt utskjæringer for balkongdører som hver leilighet har.
– Om lag 20 stein fra de forskjellige fasadene ble sendt til Sintef i Trondheim for å få sjekket frostbestandigheten. Da kunne det avklares hvor mye isolasjon vi kunne legge på innsiden av bygget. Det var anbefalt å legge på maksimalt 5 cm med isolasjon. Inn mot lysgården er det brukt Sto-puss, mens det på utsiden av bygget er brukt en mørtel etter gammel oppskrift, sier Alstad.
Takene har fått ny isolasjon eller er tekket to ganger. Alle vinduer og dører er skiftet ut, og det tekniske anlegget er nytt. Et nytt teknisk rom med inntak av fjernvarme er plassert i det gamle fyrrommet i kjelleren, mens det i bodene i hver leilighet er plassert aggregater.

Enhetlig uttrykk
Den brokete forskjellen mellom de tidligere byggetrinnene er fullstendig utvisket, og den tidligere usjarmerende bygningsmassen er nå ikke til å kjenne igjen. For det har vært nok av utfordringer.
– Jo, det har vært nok av utfordringer; bærende konstruksjoner, bjelkelag, lyd- og klimakrav, eksisterende fasade i forhold til restriksjoner fra Byantikvaren, bygningsstatikk- og fysikk, samt det totale energiregnskapet. Det har vært veldig krevende, men altså vist seg å være fullt mulig å gjennomføre, oppsummerer Geir Andersen fra Olav Thon Eiendomsselskap.