Munkedamsveien 62

Foto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond Joelson

Det nye kontorbygget på Filipstad er en kontrast i tid til sine nærmeste naboer - den verneverdige parken og villaen fra 1860-årene. Men uten å ruve i området er ROM Eiendoms, LPO Arkitekters og Skanskas siste prosjekt allikevel svært iøynefallende.

Fakta

Sted: Oslo
Prosjekttype:
Kontorbygg og barnehage
Areal BRA: 6.100 kvm
Byggherre: ROM Eiendom
Totalentreprenør: Skanska Norge
Kontraktssum eks mva:
155 millioner kroner
Prosjektledelse: OEC Consulting
Arkitekt: LPO Arkitekter
Interiørarkitekter for leietaker: Mellbye Arkitektur Interiør
Rådgivere: RIB, RIG og RIByFy: Skanska l RIB prefab: Contiga l RIBR og RIV og utvendig VA: Norconsult l RIE: Bjørn Jørgensen
Underentreprenører/leverandører: Himlinger, glassfronter, lettvegger: Bærum Byggmontering l Grunnarbeid: OMA Almeli l Spunting og peling: Holt Risa l Rør: CM Mathisen l Ventilasjon: Haaland Klima l Elektro: Lefdal l Geobrønner: Båsum Boring l Stålkonstr. og hulldekker: Contiga l Rekkverk og håndløper: Esjot l Maler: Maler-
mester Henrikson Rehab l Mur-, leca- og flisarbeider: Fjeldheim og Knutsen l Klimaveggelement: Jatak l Brannisolering og -tetting: Firesafe l Heis: Elevator l Byggtapetserer (tepper, belegg og sportsgulv): Buer l Parkett: Bo Andrén l Lås og beslag: Trioving l Sedumtak: Vital Vekst l Blikkenslager: Sigfred Bentzen og Sønn l Røykventilasjon: Everlite l Gulvavretting og garasjegulv: Epoxy Betong Service l Terrazzo: Respo l Solavskjerming: Vental l Utomhusanlegg: Sport & Grønt l Trevinduer: Norgesvinduet Bjørlo l Stål- og tredører: Daloc l Betongsaging og kjerneboring: Mimax l Stikning: Asker Oppmåling

Det fire-etasjers kontor-
bygget inneholder vel 5.000 kvm lyse lokaler, og ligger som en skjerm rundt Villa Filipstad, og bidrar dermed til å ramme inn også den grønne parken med alléen og en frittstående portnerbolig. Villa Filipstad var i sin tid tjenestebolig for generaldirektøren i Norges Statsbaner, og har derfor blitt hetende GD-boligen. De siste årene huset tomten kun noen brakker og en gruslagt parkeringsplass.
– Her har vi hatt et veldig nært samarbeid med Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten. Nybygget skulle ikke endre det bildet man får av den gamle villaen sett fra fjorden og Aker Brygge. Derfor er bygget lagt i en teoretisk forlengelse av Munkedamsveien langs alléen og jernbanelinjene, slik at den ikke synes i det perspektivet, forklarer LPO Arkitekters Astri Thån.

BREEAM et premiss
LPO ble for mange år siden engasjert av ROM Eiendom for om mulig å definere en tomt for bygging på området. Dette resulterte i en reguleringsplan som omfattet et kontorbygg på 5.000 kvm, pluss parkering, garderober, teknisk rom og lager i kjeller på ca. 1.100 kvm. LPO fikk så i oppdrag av ROM Eiendom å prosjektere dette kommende bygget.
– Det var flere premisser i prosjekteringen; foruten at BREEAM Nor Excellent skulle oppfylles, skulle også trærne bevares. Det var en inspirasjon for oss med tanke på formgivningen. Den avspeiler jo tomta som er til rådighet, bygget tar også form langs nordsiden av den buen som trærne står i. Fasadematerialet med glass vil gi bygget ekstra dimensjoner ved at de flotte trærne kan speile seg i fasaden, forklarer Thån.

Presset i areal
– I reguleringen lå det strenge høydekrav på maks. fire etasjer. Det var både av hensyn til bebyggelse på motsatt side av Munkedamsveien og til GD-boligen. Det var heller ikke tillatt med takoppbygg eller andre installasjoner på taket. Det eneste som befinner seg på takflaten nå er sedumtak. Høydekravene gjorde at vi ble presset litt på areal, uten at vi fikk gjort noe særlig med det. Men det passet bra for leietaker RS Platou som kom inn i prosessen i 2013. Det var også et krav om barnehage som tar i bruk første etasje i den søndre delen. De overtar også Portnerboligen med tilhørende utomhusarealer som vår totalentreprenør Skanska også skal rehabilitere, sier prosjektleder i ROM Eiendom, Sven Kruse-Jensen.
– Skanska ble valgt gjennom en konkurranse der de, foruten å være konkurransedyktige på pris, også hadde god erfaring med BREEAM, noe som var viktig for oss. Vi hadde sammen en runde på optimalisering i prosjektet, der de kom med de beste forslagene. Det var ulike forslag til kostnadsreduserende tiltak, i tillegg til en god dokumentasjon på oppfylling av BREEAM-kravene, sier Kruse-Jensen.
Siden det ikke var muligheter for en fornuftig plassering av tørrkjølere, gikk ROM Eiendom inn for å etablere geobrønner.

– Vi dro noen ekstra BREEAM-poeng på denne energiløsningen, fastslår Kruse-Jensen.
I dette området lå i eldre tider tjernet Munkedammen. Havnivået gikk en gang også her, så grunnforholdene krevde sitt.
– Det var blåleire, så vi satte ned en spuntvegg langs hele Munkedamsveien. Vi måtte støpe en plate med magerbetong slik at vi kunne komme frem med peleriggen. Stålkjernepelene satte vi ned til mellom 12 og 25 meter for å treffe fjell, forteller prosjektleder Eivind Eikeland i Skanska. Kjel-leren er støpt med vanntett betong pga. høy grunnvannstand. Beliggenheten helt inntil jernbanesporene, krevde at Jernbaneverkets HMS-regime og beredskapskrav måtte følges.
Eikeland forteller at det fra byggherre forelå et komplett konkurransegrunnlag, både en utfyllende beskrivelse og hvordan bygget var formgitt. Miljø- og teknikkspesifikasjoner, samt kravet om BREEAM NOR Excellent var godt gjennomarbeidet.
– Vi skal langt fra si vi at vi er fullutlærte på BREEAM, men vi har jo gjennomført en del BREEAM-prosjekter de siste årene, så vi så nok ikke det som den største utfordringen. I tillegg til at prosjektet ligger svært trang til, inntil en verneverdig park, så vi heller byggets utforming som spesiell. Fasaden og de utkragete glassboksene var noe nytt og til dels krevende, påpeker Eikeland.

Solskjerming
Glassboksene har en nøye kalkulert plassering for å kunne skjerme for deler av det direkte sollyset på vinduene. Med tanke på solvinkelen har boksene ulik utforming, avhengig av hvor de plasseres.
– Vi ser det som en fin kvalitet at leietakere kan se ut av vinduene og mot parken og fjorden. Tanken er at skjermene vil ta sola morgen og ettermiddag. Når sola står rett på er det en integrert og automatisk screen i hver skjerm som går ned etter behov. På de mindre solutsatte fasadene i nordvest er det kun glassboksene som forestår avskjermingen, sier Thån.

Sinnrik montering
Contiga har levert og montert bærekonstruksjoner, utført av prefabrikkerte betongelementer og stålkonstruksjoner. Utkraget fasade i plan 2 til 4 er løst med å benytte støpekasser på bjelkene i fasade, som opplegg for yttervegg.
– Klimavegger i plan 2 til 4 er levert som elementer, fra utvendig gips til og med innvendig dampsperre, hvor også vinduene ble satt inn på fabrikk. Ved at det er benyttet støpekasser «rund baut», ble det en enklere montasje av veggelementene, da toleranseavvikene så å si er eliminert. Veggelementene er forankret i støpekassene både i bunn og topp, og hele fasaden ble montert på ca. to uker, sier Eikeland.

Fleksibelt
Innenfor hovedinngangen i første etasje ligger et åpent atrium over resepsjon, vestibyle og kantine.
– Bygget har en åpen idé – den åpne formen med atriet oppleves også inne. Arealene fungerer godt for denne leietakeren, men kan i fremtiden også passe for eventuelle flere leietakere. Hver av de tre kontoretasjene kan enkelt deles i to enheter, poengterer arkitekt Thån.

Forward-avtale
– Da leieavtalen med RS Platou ble inngått, ble det samtidig inngått en salgsavtale på hele bygget. Kjøper var et selskap eiet i fellesskap av RS Platou og Fabritius. Siden ble det solgt videre til nåværende eiere, Ragde Eiendom. Men dette har vært et prosjekt som vi på alle måter kan si vi er veldig godt fornøyd med. Flere faktorer var avgjørende; et godt arbeidsgrunnlag, valg av de rette samarbeidspartnerne og én leietaker på et tidlig tidspunkt. LPO og Skanska med sine UE´er har også gjort en svært god jobb, avslutter Kruse-Jensen.


Flere prosjekter