Røa Bad og Boliger

Foto: Mette HellumFoto: Mette HellumFoto: Mette HellumFoto: Mette Hellum

Prosjektet er en blanding av boliger og næringslokaler men er først og fremst fokusert på et etterlengtet badeanlegg. Bydelen har i mer enn 40 år ønsket seg et badeanlegg i nærområdet.

Fact Box title

Sted: Tore Hals Mejdells vei,
Røa, Oslo
Prosjekttype: Badeanlegg og
59 leiligheter
Kontraktssum: 256 millioner kroner
BRA: 14.800 kvm.
Boliger: 6.350 kvm. Treningssenter og badeanlegg: 3.700 kvm. P-anlegg, boder og tekniske rom for badeanlegget i U2: 3.700 kvm. Kiwi-butikk: 1.100 kvm.
Tiltakshaver: Røa Utvikling/Auctus
Totalentreprenør: Bermingrud
Arkitekt: Petter Yran & Bjørn Storbraaten Architects
Landskapsarkitekt: Hindhamar
Rådgivere: RIB: Siv.ing. Will Arentz l RIGeo: Multiconsult l RIbygnings-
fysikk: Norconsult l RIA: Brekke & Strand l Oppmåling: Asker Oppmåling l RIE: ECT l RIV (rør): Bright VVS l RIV (vent.): Blikra & Søderblom l RIVA: Sweco
Underentreprenører/leverandører: Bassengleverandør: Processing Norge l Grunn- og utomhus: Isachsen Entreprenør l Elektro: Krøderen Elektro l Ventilasjon: Blikra & Søderblom l Fuging: S & S Fuging l Blikkenslager: Haukjem l Brannsikring: Bygg & Brannsikring Buskerud l Spunt: Nordisk Fundamentering l Ståldører: Robust l Taktekker: Takmontøren l Tredører: Dooria/Swedoor l Glass/aluminium. H-Glass l Gulvav-retting: BWH Gulvavretting l Membrandekke: Oslo Papp & Membran l Innv. glassvegger: NP Lien l Kjerneboring/betongsaging: Mimax l Kjøk-ken/bad/garderober: Norema l Låser og beslag: KABA MøllerUndall l Malerarb.: Criab l Mur, puss og flis: Mjøndalen Mur & Puss l Parkett: ParkettPartner l Prefab betong: Spenncon l Porter: Portconsult l Påstøp: Fron Betong l Rekkverk: PKS Interiør og Industri l Vinduer: Lian l Utv. trapper og rekkverk: Weland Prosjekt l Badstuer: Tylö

Oslo kommune laget for ti år siden en reguleringsplan for sentrumsområdene på Røa. Da ble tomten øremerket «Byggeområde for offentlig badeanlegg». På denne bakgrunn, og med en engasjert byggherre i ryggen, sendte Petter Yran & Bjørn Storbraaten Architects inn en søknad om rammetillatelse sommeren 2011.
De søkte om en rekke dispensasjoner fra reguleringsbestemmelsene for å lage et bærekraftig prosjekt, men kommunen valgte ikke å godkjenne søknaden. Etter noe tid med diskusjoner med kommunen og byggherren valgte man å detaljregulere byggeområdet. Slik kunne man skreddersy et mer aktuelt prosjekt. Ny søknad om rammetillatelse ble innsendt og godkjent ved årsskiftet 2012/2013.
Totalentreprenør Bermingrud Entreprenør startet byggearbeidene som-meren 2013 og på nyåret i år kunne butikken og de første leilighetene tas i bruk. Badet, sammen med treningsanlegget, ble åpnet 4. mars.
Prosjektet grenser mot nord til Røa T-banestasjon, kun adskilt med en gangvei, og inngår i kommunens politikk om å bygge konsentrert boligbebyggelse i tilknytning til T-baneknutepunkter.

Fra to til tre blokker
– I vårt første prosjekt tegnet vi to boligblokker, en lang og en kort, synlige over terreng. Disse var begge fire etasjer med inntrukket toppetasje. Etter prosessen med detaljreguleringen delte vi volumene over terreng i tre blokker med 10 meter innbyrdes avstand. I tillegg trappet vi blokkene ned mot den lavere villabebyggelsen mot øst, forteller arkitekt Tov Arne Svalestuen i Petter Yran / Bjørn Storbraathen Architects og fortsetter:
– Blokken lengst vest er på seks etasjer, midtblokken er fem etasjer og østre blokk er fire etasjer, alle med inntrukket toppetasje. For ytterligere å skape lys og luft mellom husene er volumene i midtre og østre blokk gitt innbyrdes avtrapping.
Vestre og midtre blokk er bundet sammen med en dagligvarebutikk i første etasje. Her ligget også inngangen som fører ned til bade- og treningssenteret. For å få plass til alle funksjonene ble det bygget to underetasjer. Underetasjene strekker seg også under nabotomta. Dette er et friområde, men reguleringsbestemmelsene åpnet for at dette kunne underbygges. Her er det bygget parkeringshus i to etasjer for å betjene kunder til bade- og treningsanlegget og ellers andre som har behov.
Under boligene er den nedre underetasjen parkerings- og bodareal for leilighetene samt tekniske rom for å betjene bade- og treningsarealene.

Røa Bad
Første underetasje rommer Røa bad med tilliggende treningsarealer. Inngangen er fra etasjen over. En åpen trappeforbindelse leder ned til resepsjonen med serveringsmuligheter og tilliggende garderober som er felles for trenings- og badegjester. Badeavdelingen er delt inn i tre soner. I den ene finnes barneavdeling og i den andre ligger svømmebassenget. Disse sonene er adskilt med en sklie som ender en etasje lavere. Innerst, og
fysisk adskilt fra resten, ligger terapiavdelingen med basseng, boblebad og velværeavdeling.
– Vi har i denne underetasjen lagt vekt på å slippe inn mest mulig dagslys for å unngå «kjellerfølelsen». Vi har blandt annet tegnet inn glass mot rømningstrapper/ lysgraver, tegnet glasspyramide over sklia og tegnet store glassvegger mellom de ulike sonene. I tillegg har vi tegnet inn vinduer mot nord langs bassengets langside, hvor terrenget utenfor tillot dette. Alle overflater i badeavdelingen er også holdt i lyse delikate farger. Fargepaletten i treningsarealene er styrt av leietaker, sier Svalestuen.
Underetasjene er bygget i en kombinasjon av plass-støpt betong og prefabrikkerte betongelementer. Boligdelene er bygget med bærende stål- og betong-hulldekkeelementer.
Det er lagt vekt på stedstilhørlighet i fasadene. Fasadene er utført i lyse pussplater med innslag av beiset panel. Panel er gjennomgående i toppetasjene. Første etasje rundt butikk og fasaden som avdekker badeanlegget er kledt med teglstein. Det er valgt en mørk grå lakkfarge på vinduer, dører, beslag og så videre. 


Krevende byggeperiode
Assisterende prosjektleder Petter Thoresen i Bermingrud Entreprenør beskriver byggeperioden som krevende med dårlig plass på en trang byggetomt og vanskelig logistikk.
– Takket være fleksible underentreprenører har det gått bra. Da vi holdt på som verst var det både brønnboring, støping av plate og vegger, utgraving, avretting og sprenging samtidig. Vi har unngått alvorlige skader i prosjektet. Jeg vil kalle det godt planlagt kaos. Den trange tomten medførte blant annet at det var kun plass til en tårnkran, mens vi burde hatt to. Det ble en del venting på tur og ekstra kostnader her, sier han. 


Uventet blåleire
– En overraskelse var lommer av blåleire i fjell, noe som medførte en uforutsett lang transport av blåleire til Hønefoss. Heldigvis slapp vi å fundamentere, men vi la på et ekstra lag med magerbetong, sier Thoresen. – I tillegg er grunnvannstanden helt oppe i dagen, men det visste vi på forhånd. To etasjer parkering under bakken medførte peling og setting av strekkstag. All oppvarming av bassengene er med jordvarme fra brønner på 200-220 meters dybde under byggene. Det er støpt en 50 cm tykk plate i vanntett betong i tillegg til de 103 strekkstagene som tjorer byggene til fjell. Hele byggegropen ble spuntet med feste av spunten, flere steder i to etasjer. Totalt har vi grovt estimert ca. 8.000 lastebillass med utkjøring av masser og inntransport av materialer, forteller Thoresen og er samtidig glad for at de hadde med seg en så pass stor grunnentreprenør som Isachsen Entreprenør. – Det har vært et veldig godt samarbeid, uttrykker han.

Stålbasseng
Bermingrud Entreprenør har vært totalentreprenør i prosjekt med unntak av montering av de fire stålbassengene og sklia, der dette er en side-entreprise som ble tiltransportert Bermingrud, da det først etter kontraktsinngåelse ble klart hvem som skulle levere.
– Arbeidet ble utført av det svenske firmaet Processings norske avdeling. Et profesjonelt firma med stor kompetanse innenfor sitt område, kommenterer Thoresen.

59 leiligheter
Overleveringen av leilighetene startet 20. januar og etter 14 dager var 90 prosent overlevert. Det bør også nevnes at eierne av leilighetene fikk mulighet for omfattende tilvalg i sine leiligheter. Disse tilvalgene alene beløper seg til over 12 millioner kroner. Badeanlegget ble overlevert 20. februar.
Opprinnelig overleveringsdato var 1. desember.
– Men med tanke på forsinkelsene som skyldes uventede funn av blåleire, utilstrekkelige grunnundersøkelser og omfattende endringer i badeanlegget etter kontrakts-inngåelse, føler vi at en forsinkelse på et par måneder er berettiget, konkluderer Thoresen.


Flere prosjekter