Bondistranda, trinn 3

Flyfoto: EiendomsfotoFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFlyfoto: EiendomsfotoDCIM\104GOPROFoto: Trond JoelsonFlyfoto: EiendomsfotoFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond Joelson

Alle tre trinnene i suksesshistorien Bondistranda i Asker er nå ferdige. Første trinn ble som eneste boligprosjekt nominert til Årets Bygg 2012. Peab, som både er totalentreprenør og med på byggherresiden,
mener prosjektet siden den gang har vokst seg enda bedre.

Fakta

Sted: Asker
Prosjekttype:
Boligblokker
Areal (BRA): 5.700 kvm
Byggherre: Bondistranda Utvikling
Totalentreprenør: Peab
Kontraktssum eks mva:
83 millioner kroner
Arkitekt: Arkitektkontoret GASA
LARK: Landskapsarkitektene
Berg & Dyring
Rådgivere: RI rør og: Unionconsult Boro VVS og Miljø l RI ventilasjon:
ÅF Norge l RIB og RIG: Siv. ing. Erling F. Johnsen l RIE: Bjørn Jørgensen
l RIA: Brekke og Strand
Underentreprenører/leverandører: Avretting: Eurogulv l Blikkenslager: Kobber og Blikkenslagermester Frederik Haider l Bodvegger: Garantell l Elektro: OneCo Elektro l Entredører leiligheter og innv. dører: Dooria Norge l Fliser i trapperom og korridorer: Flispartner l Garasjeport: Hörmann Norge l Grunnarbeider: Kaare Mortensen Oslo / Akershus l Gulvbelegg: Malerservice l Hovedinngangsdører: Noractor l Lev. lerk: Svenneby Sag & Høvleri l Parkett og listverk: Parkett Partner l Kjøkken: Studio Sigdal Skøyen l Lås og beslag: Trioving l Maler: Malerservice l Postkasser: Stansefabrikken l Prefab råbygg: Spenncon l Prefab heisgruber: UBAB l Badekabiner: Part l Rør: Imtech l Ståldører: Daloc l Stålkonstruksjoner utover råbygg: Skar Industriservice l Taktekking: Icopal Tak l Teglfasader og leca: Fjeldheim og Knudsen l Tele- og datamontasje: Tessta l Utomhus og gartner: Anleggsgartnermester Arild Garseg l Ventilasjon: Hadeland Klimateknikk l Vinduer og balkongdører: NorDan l Tømrer: Arek Bygg l Branntetting: Brann og Sikkerhetsforum l Rekkverk: GBS Produkter l Fundamentering: Holt Risa l Heis: Starlift l Oppmåling: SDN

Bondistranda ligger vestvendt ved idylliske Bondivannet sør for Asker sentrum. At den 55 mål store tomta i noen generasjoner inneholdt et gartneri, var en sikker garanti for gode solforhold da Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) kjøpte den i 2007. Sammen med Peab Eiendomsutvikling AS dannet ABBL byggherreselskapet Bondistranda Utvikling AS, der målet var en energieffektiv bebyggelse med variasjon av boligtyper og volumer, men med et helhetlig uttrykk i detaljering og farge- og materialbruk.
Etter mange år med et krevende utviklings- og reguleringsarbeid fra Arkitektkontoret GASAs side ble prosjektet endelig vedtatt i 2010.
– Aktuelle utfordringer var framtidig gjennomkjøring på internveien (adkomst til et potensielt utbyggingsområde nord for planområdet), støyutfordringer fra Røykenveien, flomfaren i vassdraget, samt bevaring av de gode naturkvalitetene. For å sikre bebyggelsen mot framtidig økende flomfare, ble laveste gulvnivå etablert minimum en meter over beregnet flomsikkert nivå, forteller Bård Hagen hos Arkitektkontoret GASA.
I naturvernområdet langs vannet er det i tillegg anlagt en offentlig gang- og sykkelvei på flomsikkert nivå, slik at veien demmer opp for fellesarealene på nedsiden av boligene nærmest Bondivann.
Opprinnelig skulle innkjøringen til feltet ligge lengre sør, nede ved Askerelva, men den ble flyttet nordover til krysset Røykenveien/ Skytterveien, hvor det i samråd med kommunen og Statens vegvesen ble anlagt en ny rundkjøring.

Rekkefølger
Utbyggerne har måttet investere 35-40 millioner kroner i infrastruktur. En pålagt offentlig rundkjøring med innkjøring til feltet måtte i følge reguleringskravet være på et funksjonelt nivå før Peab kunne gå i gang med boligene. Det ville betydd at man måtte hente masser et sted til rundkjøringen for deretter å frakte ut av området store mengder fjell fra grunnarbeidene.
– Massebalansen i prosjektet sett som en helhet sa at det var mer fornuftig å ta av de massene vi allikevel skulle sprenge ut for å bygge rundkjøringen. Den ble dermed ferdig på samme tid som trinn 1. Røykenveien er en av landets mest trafikkbelastede fylkesveier. Ved at kravet falt bort, sparte vi trafikksystemene og nærmiljøet for opptil 1.000 lastebillass med masser, sier Peabs prosjektleder for Bondistranda, Øyvind Telum.
– Feltet er delt opp med en internvei som går nord-sør der grunnforholdene ned mot vannet var dårlige med mye kvikkleire. Her var det tegnet p-kjellere under denne bebyggelsen, men vi måtte snu oss rundt og heller legge all parkering under lamellblokkene som ligger langs Røykenveien i øst, sier prosjektsjef Kjartan Fleten i Peab Eiendomsutvikling, som også er daglig leder i Bondistranda Utvikling.

Lameller og kløverhus
Øverst langs Røykenveien ligger altså lamellblokker med tre tun, kledd med tegl som et av flere tiltak mot støyutfordringene. Ned mot Bondivannet valgte utbyggerne en lettere, mer åpen og spredt bebyggelse for å sikre de bakenforliggende blokkene optimal utsyn. Her ligger såkalte kløverhus, med tre leiligheter i hver etasje.
Byggetrinn 1 med 84 leiligheter sto ferdig i 2012. Byggetrinn 2 inneholdt 78 leiligheter og ble ferdigstilt i 2013. Det tredje og siste byggetrinnet består av to lamellblokker i øst og et kløverhus som føyer seg inn i rekken av de tidligere kløverhusene langs vannet. Dette trinnet er på ca. 5.700 kvm. BRA, inkl. p-kjeller, og er fordelt på 46 leiligheter.

Omprosjektert
En av lamellblokkene i trinn 3 var rammesøkt og tegnet ut med samme type leiligheter som i de andre lamellblokkene. Men det kom en henvendelse fra en foreldregruppe for utviklingshemmede barn. Foreldrene ville at barna, som i stor grad greier seg selv, skulle få bo sammen, men i egne leiligheter.
– De kjøpte hele blokken. I samarbeid med foreldregruppen og kommunen fikk vi tegnet den om til 11 store toromsleiligheter. I tillegg er det en baseleilighet for felles samling og for kommunens personale som kan føre tilsyn, forklarer Fleten.
Totalarealet for alle de tre trinnene er på 25.500 kvm (BRA) som rommer hele 208 leiligheter. Tilpasning til markedet er ett nøkkelbegrep i eiendomsutvikling. Det var det på Bondistranda også.

– Konseptet er fleksibelt. Det var viktig at det skulle være mulig å foreta grep i bebyggelsen, som for eksempel en markedstilpasning over tid kanskje kunne kreve, påpeker arkitekt Hagen. 


Tilpasset produksjonen
For leilighetene har utviklet seg og størrelsene er justert etter markedsbehovet.
– Da vi hadde solgt ut trinn 1, så vi raskt hva som gikk først. Vi så på løsninger og rådførte oss med entreprenøren om hvor kostnadene lå, og hva som eventuelt kunne effektiviseres og rasjonaliseres. For trinn 1 var det vi som byggherrer som utarbeidet tilbudsgrunnlaget. For de to neste trinnene er det entreprenør og hans rådgivere som sammen med oss har stått for det i samarbeid med oss. Vi så det som en klar fordel at entreprenøren valgte en løsning med en beskrivelse som gir det beste resultatet for alle, understreker Fleten.
Alle de 208 leilighetene ble solgt forholdsvis raskt. Hagen i Arkitektkontoret GASA mener det skyldes flere årsaker.
– Det er en arealøkonomisk bebyggelse, som skaper gode uterom og møteplasser i bebyggelsesplanen. Her er det tatt hensyn til trafikksikkerheten, og beboerne har god kontakt med Bondivannet. Det er også stor variasjon i leilighetstypene som er tilpasset de gode lysforholdene. Dessuten vil materialvalget med tegl, lerkepanel og Ivarsson-plater av de fleste oppfattes som gode i et livsløpsperspektiv, understreker han.


Flere prosjekter