Kjell Kvarekvål

Mindre papir gir billigere boliger

Regjeringen ønsker økt boligbygging og har foreslått viktige og riktige grep på veien. Men det viktigste hinderet gjenstår; å oppnå vesentlig høyere tempo i planprosessene. Løsningen er muntlige høringer mellom alle vesentlige interessenter og økt standardisering av dokumentasjonen.

Kjell Kvarekvål

Direktør Markedskommunikasjon i JM Norge

Norge trenger flere hundre tusen nye boliger de neste tiårene. Og boligene må bygges og tilbys til en pris som folk har råd til å betale. For å oppnå det er det mer enn byggeforskriftene som må tilpasses – det må fremfor alt planprosessene i kommunene – både for bolig- og annen infrastrukturutvikling.

Med muntlige høringer blir kvaliteten i planprosessene minst like god. Prosessene blir også mer dynamiske ved at spørsmål og avklaringer kan gjøres umiddelbart uten uker, måneder og til og med år med saks- og postgang etter at spørsmål dukker opp. Alle interessenter blir hørt og prosessene vil dessuten bli mer åpne, verne mot sektorinteresser og dermed være mer demokratiske enn i dag.

Når godt forberedte kommunepolitikere og saksbehandlere, utbyggere, naboer, veimyndigheter, naturvernere, historielagsrepresentanter og andre relevante interessenter møtes, vil alle få innblikk i ulike synspunkt og vurderinger på en svært effektiv måte. Slike høringer vil kunne utgjøre «finalen» i høringsprosessen.

Dagens planprosesser tar som regel svært lang tid. Dermed legges det beslag på store ressurser, forutsigbarheten begrenses samtidig som boligutviklingen går sakte. Alle forholdene koster samfunnet dyrt – ved uhensiktsmessig bosetting med lang reisevei til arbeid, høye utviklingskostnader, svakere næringsutvikling enn ønskelig og i noen tilfeller utdaterte planer nå de vel er vedtatte.

Planprosessene involverer mange beslutningsnivåer i kommunen - knyttet til kommuneplan, kommunedelplan, områdeplan, reguleringsplan, planprogram/konsekvensutredning, osv. Det er fremmet forslag om reduksjon av nivåer – vesentlig reduksjon er også helt nødvendig. Alle planene involverer mange parter og planbehandlingen er oftest sekvensiell. Behandlingen av det til dels omfattende materialet er ikke sjelden detaljfokusert også i overordnede og prinsipielle spørsmål.

En reguleringsplan kan i hovedsak sies å være et offentlig privat samarbeid (OPS). Det er i loven ikke planlagt hensiktsmessig rammeverk for å håndtere dette samarbeidet effektivt.Private lager plan, deretter overtar kommunen saken. God dialog og prosess forekommer, men i mange tilfeller blir forslagsstiller «satt på gangen».

Minst like ille er det at ingen i kommuneforvaltningen har ansvaret for samlet fremdrift og tidsbruk. Dermed foreligger i virkeligheten ingen krav til fremdrift og måloppnåelse. Norges «boligminister», Jan Tore Sanner, bør arbeide for å lovfeste tidsfrister for de enkelte trinn i saksbehandlingen. Også begrensninger i dokumentomfang og standardisering av dokumenter bør inngå.

Gode planprosesser skal være demokratiske og gi berørte parter tilstrekkelig tid til modning av forslagene. Lokalt selvstyre respekteres, og alle relevante parter komme til orde. Høringer hvor det vil være begrenset tid, vil bidra til å tvinge frem poengterte ytringer om kjernen i saken.

Helt konkret vil prosessene kunne forløpe slik:

* Forslagsstiller (boligutvikler) gjør nødvendige forberedelser
* Forslagsstiller varsler kommunen om oppstart av regulering og bestiller tid for stormøte. Oppstarts- og avklaringsmøte avtales med kommunen
* Forslagsstiller og kommunen beslutter fremdriftsplan
* Forslagsstiller utarbeider forslaget innenfor et standardisert format
* Forslagsstiller varsler naboer og interessenter samtidig som forslaget oversendes kommunen
* Stormøte avholdes. Her deltar alle naturlige interessenter, kommunale, fylkeskommunale og statlige interessenter, m.fl.
* Enkel justering av forslag basert på innspill i stormøte
* Politikermøte, i prinsippet dagen etter, fatter beslutning og reguleringsplanen legges ut til ettersyn
* Stormøte avholdes
* En enkel justering av forslag basert på innspill i stormøte
* Politikermøte, i prinsippet dagen etter, fatter beslutning om reguleringsplan

I stormøtene må det være stram regi med korte innledninger og presentasjoner. Spørsmål og avklaringer gjøres i egne sesjoner underveis. For at merknader fra sektorinteresser skal opprettholde gyldighet er det et krav at sektormyndigheten kort presenterer synspunktene. Protokoll fra politikermøter utarbeides der eventuelle endringer i forhold til planforslaget fremgår. Møtet gjøres åpent for publikum som kan høre på, men ikke ytre seg.

Slike stormøter er velkjent bl.a. fra landets mange rettssaler. Hvorfor ikke benytte modellen også i plansaker, Jan Tore Sanner?

Selvsagt har også bygge- og eiendomsutviklingsbransjen forbedringspotensial for å redusere prosjekttiden og kostnadene knyttet til boligbygging. Som en ansvarlig aktør i boligutviklingsbransjen skal vi ta vår del av ansvaret for fruktbart samarbeid slik at vi sammen når felles mål om bygging av kvalitetsboliger som folk trives i og som landet trenger.