– Utleie av hybel kan være både hyggelig, nyttig og gi en fin biinntekt som i mange tilfeller er skattefri, sier advokat Line Parelius i Huseiernes Landsforbund.

– Derfor oppfordrer vi alle som har ledig husrom til å leie ut til studenter. Mange huseiere kan med beskjedne påkostninger innrede en hybel for utleie. Du kan avtale at leier skal utføre praktiske gjøremål som for eksempel å klippe gress og måke snø, og inntektene fra hybelutleie er innenfor visse grenser skattefrie, og kan gi et godt tilskudd til privat­økonomien, sier hun.

– Har man en enebolig eller en tomannsbolig som ikke er seksjonert, er regelen at dersom man leier ut inntil halvparten av boligen målt etter utleieverdi, og selv benytter resten som egen bolig, er leieinntekten skattefri. Skal man leie ut mer enn én boenhet eller leie ut del av en eiendom som er seksjonert eller rommer mer enn to bruksenheter bør man forhøre seg med en ekspert på forhånd, slik at man ikke overskrider grensen for skattefri utleie. Det kan gi svært ubehagelige overraskelser, sier Parelius.

Huseiernes Landsforbund har utarbeidet standard leiekontrakter, samt alle skjemaer man måtte trenge underveis.

- Erfaring viser at åtte av ti leieforhold forløper smertefritt, men det finnes både farer og feller. Derfor er det av stor betydning at tingene gjøres riktig helt fra start. Da unngår man mange fremtidige problemer, avslutter Parelius.

Nedenfor følger Huseiernes Landsforbunds ti gode råd ved utleie:

1. Sjekk alltid referanser. Alle legger vekt på å virke tillitsvekkende frem til kontrakten er i boks. Eventuelle mindre gode sider viser seg først senere, og da er det som regel for sent.

2. Sørg for å ha sikkerhet for leiebetaling enten som depositum som settes på sperret konto i banken, eller som garanti. På den måten unngår du tap hvis leier ikke betaler og leieforholdet må avsluttes. Man kan ikke kreve større sikkerhet enn et beløp tilsvarende seks måneders leie. Sikkerheten bør være på plass i samme bank som husleien skal betales til før leier flytter inn.

3. Dersom du ønsker å ha kontroll over når leieforholdet skal opphøre, må du leie ut tidsbestemt. Det må i tillegg fremgå av leieavtalen at den ikke kan sies opp i avtaletiden. Minstetiden for utleie er tre år, men ett år hvis du leier ut sokkel- eller loftsleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig og selv bor i samme hus.

4. Skal et medlem av husstanden din benytte boligen, eller har du en annen særlig grunn, for eksempel at du skal selge boligen, kan du leie ut for kortere tid. Dette må du gjøre leier skriftlig oppmerksom på før avtale inngås. Hvis den oppgitte grunnen ikke inntreffer, går leieforholdet over til å bli oppsigelig, med fullt oppsigelsesvern for leieren.

5. Er det uten betydning for deg hvor lenge leieforholdet varer, kan du leie ut tidsubestemt. Da kan begge parter si opp avtalen. Husk at leier har et sterkt oppsigelsesvern, og at en oppsigelse må være saklig begrunnet og ikke virke urimelig for leier. Leier kan ved å protestere på oppsigelsen tvinge utleier til å bringe saken inn for en domstol for endelig avgjørelse. Slikt tar tid.

6. Skal du leie ut din egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år, har leier ikke oppsigelsesvern. Da kan du si opp leieavtalen uten at leier kan protestere.

7. Sørg for å ha en såkalt utkastelsesklausul i kontrakten. Da kan du søke namsmyndig­hetenes hjelp til å avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir. Uten slik klausul tar utkastelse veldig lang tid.

8. Når avtalt leietid er ute, må utleier sende leier en flytningsoppfordring innen tre måneder. Gjøres ikke dette, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt med fullt oppsigelsesvern for leier. Husk at eventuelle mangler må reklameres innen rimelig tid.

9. Leieren har en utstrakt rett til å fremleie når vedkommende selv bor i boligen. Utleier kan stort sett bare nekte hvis det er noe å innvende på fremleiers personlige forhold. Ved midlertidig fravær på inntil to år på grunn av tungtveiende grunner som utdanning eller arbeid, har leier rett til å fremleie hele boligen. Leier kan også når som helst i løpet av et tidsbestemt leieforhold fremleie for resten av leietiden. Hvis utleier nekter uten at fremleiers forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp avtalen.

10. Både utleier og leier bør sette seg inn i reglene for utleie. Sørg for å ha en skikkelig leiekontrakt. Huseiernes Landsforbund har standardavtale tilpasset utleiers behov. Når partene kjenner sine rettigheter og plikter oppstår det ikke så lett problemer. Det lønner seg å være fleksibel, og et godt personlig forhold mellom partene er alltid en fordel. Husk at de aller fleste leieforhold avvikles uten problemer.

Kilde: Huseiernes Landsforbund