Mangler vi boligtomter?

Makroøkonomen Harald Magnus Andreassen pleier å si at han ikke kan skjønne at det er mangel på tomter i Norge. Han ser jo bare skog og ødemark når han flyr inn til Oslo og de fleste andre byer i Norge.

Konkurransetilsynet sier at en av tilbakemeldingene fra aktørene i boligmarkedet er at store eiendomsaktører støvsuger markedet for tomter, og at det kan være bekymringsfullt.

Det er mulig at noen kan se tomtemarkedet på denne måten, men vi kan ikke helt forstå det. Vi vet at enkelte utbyggere i Rogaland og noen andre steder har vært flinke til å løpe rundt til bøndene, som har eiendommer i bynære strøk, og laget opsjonsavtaler. Man betaler så en opsjonspremie for å ha rett til å kjøpe tomten til markedspris når og hvis myndighetene går med på å omregulere den fra jordbruksformål til boligbygging. Det er mulig dette kan kalles støvsuging, men uten denne typen kreative utbyggere ville det antagelig tatt ennå lenger tid å fremskaffe byggeklare tomter enn det det gjør i dag. En utbygger som har et økonomisk insitament til å få omregulert en tomt bidrar til at det tar vesentlig kortere tid å få gjort dette enn om det kommunale byråkratiske og politiske system av eget tiltak skulle funnet ut at denne tomten kanskje kunne egnet seg til boligformål. I bystrøk, der OBOS hovedsakelig opererer, er det dårlig med opsjonsavtaler. Her må man vanligvis kjøpe tomtene med kontant oppgjør. Det stiller krav til at de som kjøper tomter har kapital å kjøpe for og at de har så god kompetanse om boligmarkedet at de vet at det er mulig å bygge boliger på den (dyre) tomten som de har kjøpt, for så å selge disse til markedspris uten å tape penger. Mange av de ”tomtene” som OBOS har kjøpt de siste årene har ikke stått i kommunale planer for boligbygging. Det er kreative eiendomsutviklere som gjør at stedvis triste og slitne områder kan omdannes til flotte nye boligområder. Før Aker Mek. Verksted ble omdannet til Aker Brygge, trodde Oslo kommune at man bare hadde tomtereserver til 20-30 000 boliger. Etter den tid er det bygget 60 000 boliger i Oslo. I den nylig fremlagte kommuneplanen anslår Oslo kommune at man har en tomtereserve til 100 000 nye boliger. Disse tallene forteller oss at hvor store tomtereserver man har til byggeformål har mer å gjøre med fantasi og tenkesett hos planleggere og besluttende myndigheter, og til hvordan vi utformer våre fremtidige byer, enn med hvor mange kvadratmeter tomteområder en kommune består av.

Etter krigen sluttet man å bygge byer i Norge. Byer ble forbundet med triste bygårder med bakgård på bakgård, utedoer og slum på Grünerløkka og andre sentrale strøk i de fleste norske byer. Derfor gikk vi over til å bygge drabantbyer i stedet. I våre dager har både vi utbyggere og offentlige myndigheter skjønt at det går an å bygge byer i byene. Grünerløkka er blitt fornyet og er blitt en oase. Den kan kopieres. Byen kan vokse videre fra sentrum og utover. Vi trenger ikke et nytt jorde på Jessheim til 1 000 villaer for å skaffe folk boliger. Svært mange av de boligområdene som OBOS de siste årene har bygget ut, og som vi kommer til å bygge ut i årene fremover, er således områder som ikke har ligget i noen kommunale planer for boligbygging før vi kjøpte dem. Kværnerbyen var et nedslitt industriområde som de fleste anså at lå både mørkt og trist til. Det er i dag omvandlet til en ny og svært sentrumsnær oase, der det til slutt vil være bygget nær 1800 boliger og flere arbeidsplasser enn da Kværner Industrier var der. Varemessen på Sjølyst var et nitrist bygg med Norges mest trafikkerte vei som nabo. Den er omdannet til et flott område på 600 boliger og miljølokk over veien. Pilestredet Park var et nedslitt Rikshospital som er omdannet til over 1 000 nye og flotte byboliger. Alt dette er gode eksempler på hvordan moderne byer kan utvikles. OBOS eier en rekke andre prosjekter der det i dag drives andre formål og som vi har tenkt å transformere til nye boligområder når leiekontraktene går ut. Det mest spektakulære prosjektet vi holder på med er Nordeas hovedkontor på Majorstuen som er knapt 30 år gammelt. Dette tenker vi å rive og erstatte med 4-500 boliger. For å få til dette trengs det både kreative og kapitalsterke eiendomsutviklere.

Vi tror at det at er plass til mye mer enn 100 000 boliger innenfor Oslos grenser uten å røre markagrensen. Det er bare å slippe kreative eiendomsutviklere til.