Hovinbekken

Foto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonIllustrasjonenfoto øverst viser deler av eksisterende trinn og det kommende Hovinbekken II.Foto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFra venstre anleggsleder Stein Ottem, arkitekt Anne Katrine Jones, salgsleder Kristoffer Retvedt og prosjektsjef Eirik Prestmo. Foto: Trond Joelson

JM Norge har nå ferdigstilt 115 leiligheter som sitt foreløpige bidrag til den store Ensjø-
utbyggingen. Det egenutviklede prosjektet er det første av tre planlagte boligtrinn langs Hovinveien.

Fakta

Sted: Ensjø i Oslo

Prosjekttype: Boligblokker

Byggherre, arkitekt og totalentreprenør: JM Norge

Prosjektverdi eks mva:
370 millioner kroner

Boligareal BRA: 9.000 kvm

LARK: Hindhamar

Rådgivere: RIB: Pentacon l Rådgiver geoteknikk, miljø, grunn- og utomhusarbeider: Sweco l Rådgiver støyberegning: Rambøll l RIBR: Cowi l Rådgiver energiberegning og merking: Norconsult l Oppmåling: Asker Oppmåling l RIE og rådgiver brannalarm, nødlys og ledesystem og utførende: Akershus Elektro l RIV og utførende: Østfold Rør

Underentreprenører/leverandører: Utomhusarbeidr: Lindhaugen l Grunnarbeider: BM maskin l Pele og spunt: Seierstad Pelemaskiner l Taktekking: Nortekk l Flislegger og muer: Alfa Bygg Entreprenør l Maler: Din Malerservice Norge l Ventilasjon: Ing. Solland l Blikkenslager: Røa Blikkenslagerverksted l Heis: Kone l Byggevarer: Byggmakker Lillestrøm l Parkett: Tarkett l Fliser: Fagflis Oslo l Tak-, fotlister og gerikter: Valdres Trebehandling l Dører: Swe-Door l Kjøkken- og garderobeinnredning: Marbodal l Baderomsinnredning: Svedbergs l Dusjvegger: INR Norge l Vinduer og vindusdører: Inwido / Elitfönster l Dørvridere og låssystem: Trio Ving l Rekkverk på balkong og svalgang: Weland l Ytterveggs-
elementer: Flens Byggelement l Betongelementer, -trapper og balkonger: Con-Form

JM Norges engasjement er øverst på Ensjøplatået og ligger inntil Grenseveien i nord og delvis til Hovinveien i vest.

De tre trinnene blir liggende på til sammen tre tomter som JM Norge i sin tid ervervet for 121 millioner kroner. I Hovinbekken har de første boligkjøperne allerede flyttet inn, de resterende flytter fortløpende inn før St. Hans. Hovinbekken II vil stå ferdig i annet kvartal 2016. For Hovinbekken III lengst i øst, håper utbyggerne på byggestart våren 2016.

– Da Hovinbekken ble lagt ut for salg i 2011, opplevde vi i starten en litt forsiktig salgstakt. Men det solgte allikevel jevnt og trutt, og lenge før overlevering var alle enhetene solgt, sier salgsleder Kristoffer Retvedt.

– Vi tror det er flere grunner til at dette er et vellykket prosjekt; beliggenheten med nærhet til offentlig kommu-nikasjon, de velutviklede planløsningene og stan-
darden som vi får gode tilbakemeldinger på, og barnehagen som blir å finne i dette byggetrinnet. Det vil ikke minst gi småbarns-familier et enklere liv, fortsetter han.

– I tillegg vil Hovinbekken, som skal graves opp, komme til å gi mye til utomhus-
arealene. Den kommer nordfra og går nå i kulvert under tomta, men vil forandre dette til et attraktivt grøntområde, forklarer arkitekt Anne Katrine Jones i JM Norge.

– De tre blokkene er lagt slik at balkongene vil henvende seg til bekke- og grøntområdene i syd. Plasseringen vil gi et fint og skjermet uterom, også for den kommende barnehagens lekeområde, sier Jones.

Store grøntområder
En åpning av Hovinbekken vil bli et av opptil 50 offentlige anlegg i Ensjøutbyggingen. De er sikret livets rett gjennom en utbyg-gingsavtale som skal finansiere parkdrag, bekkedrag, leke-
områder og miljøgater. Teglverksdammen i nord skal åpnes og knyttes til Hovinbekken og Tidemannsparken. Bekkeområdene skal skilles ut som en egen eiendom og overføres til kommunen. Selv om bidraget er ganske høyt, ca. 1.200 – 1.300 kr. pr. kvm bebygget areal over bakken, ser prosjektsjef Eirik Prestmo, allikevel de klare fordelene.

– Bidraget er med på å forskjønne området og derved sikre beboerne en veldig god bokvalitet. Vi ser det langt fra som noe negativt, selv om det alene belaster dette prosjektet med 10 – 12 millioner kroner, påpeker Prestmo.

På tomta befant det seg tidligere blant annet en bensinstasjon og en kommunal tomt som i tidligere tider ble benyttet som fyllplass. Hele tomta ble omhyggelig miljøsanert. En kulvert med en overledning går i grunnen, den kom til syne ved utgraving av garasjeanlegget under bakken. Innkjøringen her er kun midler-tidig, en permanent innkjøring vil bli lagt under næringsarealene i Hovinbekken II. Mens det i indre by kan være utfordringer med å få omsatt p-plasser, er det for Hovinbekkens vedkommende motsatt. Etterspørselen er høyere enn tilbudet.

De tre blokkene på seks etasjer har et boligareal på 9.000 kvm BRA. 20 prosent av leilighetene er toroms, mens 50 prosent er på over 80 kvm. JM Norge valgte her å bygge flere femroms, de solgte da også enda bedre enn forventet.

Rasjonell bygging
Boligblokkene til JM Norge er velprøvde og med en god inn-
arbeidet produksjon. Standardiserte detaljer og strammere tøyler på hvordan det skal bygges, gir en rasjonell og effektiv fremdrift.

– Byggingen ble gjort med standard plattendekker med ferdige utfyllingsvegger. De er produsert hos Flens Byggelement som vi har en rammeavtale med. Hver mandag kl. 07 ankom det to trailere med utfyllingsvegger med isolerte stålsøyler, ferdig monterte vinduer og plater. De var ikke isolert, så komplet-terende arbeider innvendig måtte gjøres i ettertid. På den måten klarte vi en etasje i uka. Det er klare fordeler – vesentlige riggbesparelser og raskere tett bygg. Det blir vindtett, så vi kunne benytte fjernvarmen og et provisorisk distribusjonsanlegg til oppvarming inne, forklarer anleggsleder Stein Ottem.

Utbyggingen på Ensjø har et mangfoldig uttrykk når det gjelder arkitektur og valg av fasadematerialer. Men tegl har en historisk tilknytning. Avleiringer fra vann- og jordmassene førte til en utbredt produksjon av tegl på 1800-tallet. Ett av de to teglverkene lå rett nord for Grenseveien.

– Som en videreføring av øvrig bebyggelse i området, valgte vi å bruke mye tegl. I første rekke imot Grenseveien der teglen var foretrukket på grunn av støyegenskapene. Det er også brukt glassert teglstein i vindussmyg og i inngangspartiene. Alle bal-
kongene er vestvendt. Vi har valgt å etablere mindre skjerm-
vegger i forskjellige farger mellom balkongene for å begrense innsyn fra en leilighet til en annen, sier Jones.

Innad i selskapet har JM Norge et absolutt krav om at det alltid skal oppnås minst 25 prosent bedre resultat enn de foreskrevne energikravene.

– Det klarer vi godt her også. Det er bedre isolasjonstykkelser, full balansert ventilasjon og varmegjenvinning. I tillegg er det jo vannrør i alle plattendekker. Det blir ikke så stort behov for varme i hver leilighet. Energiberegninger viser at det ikke vil være behov for radiatorer på soveværelset, så det vil vi kutte ut i vårt neste prosjekt, poengterer Prestmo.

Egenutviklet
– Som Nordens største boligutvikler har JM Norge et stordrifts-konserns fordeler med rammeavtaler og storinnkjøp. Det gir lavere kostnader. På Hovinbekken opplever kundene kvaliteten som god, og med en god og riktig salgspris blir det også et godt prosjekt for oss, poengterer Prestmo.

– Her har JM Norge selv hatt fullt rådgiverteam med arkitekt, prosjekteringsleder, prosjektleder, salgsledelse og byggherre. Vi sitter tett på hverandre og sentrale personer innad i huset gir driftssikkerhet i prosjekteringsfasen. Det høster vi fordeler av, avslutter han.


Flere prosjekter