Det såkalte NPC-bygget i Solbråveien 23 sto ferdig på tidlig 1980-tallet, men er utvidet et par ganger siden. Det markerte den gang starten i etableringen av Engineering Valley, en populærbenevnelse på offshore- og oljerelatert virksomhet i Asker og Bærum. Før de flyttet over på den andre siden av E 18, var Western Geco siste store leietaker i 2009.

Men etter en svært omfat-
tende modernisering er nå flere større leietakere alle-
rede på plass, eller i ferd med å flytte inn på de 10.500 kvadratmeterne. Ingen av dem ville sannsynligvis gjort det dersom ikke de nødvendige grepene hadde vært tatt.

– Solbråveien 23 var et slitt kontorbygg som for lengst var gått ut på dato både teknisk og estetisk. Det tilfredsstilte ikke akseptable utleiekrav i et seriøst kontormarked, sier adm. dir. Moderne Byggfornyelse AS, Knut Guldbrandsen.

Moderne Byggfornyelse har en totalentreprise med samarbeids-avtale på rehabiliteringen på 115 millioner kroner. Bak bygg-
herreselskapet Solbråveien Eiendom KS finner vi blant andre Banco Management, Svelvik Eiendom og Jan-Georg Hoffmann Invest. Arkitekt for fasadearbeidene er Terje Grønmo Arkitekter AS. Moderne Byggfornyelse har selv tatt hånd om prosjek-teringsledelse, i samarbeid med byggherrerepresentant Rolf Storstrøm.

Bevisste leietakere
Moderne Byggfornyelse inngikk kontrakt i 2010. Ideen var en modernisering som skulle gjøre bygget mer attraktivt for nye leietakere.

– I starten var det kun snakk om en delvis rehabilitering utvendig – en kosmetisk oppgradering. Det var ikke lett å selge i et miljø-bevisst utleiemarked, ikke minst med tanke på alle kommende kontorbygg i området. Rehabiliteringen med en suksessiv frem-drift hadde startet da vi foreslo for eierne å investere i en ny fasade. Det gikk styret i Solbråveien Eiendom inn for, og vi satte straks i gang prosjekteringen. Da planene om fasade-rehabiliteringen ble gjort kjent, strømmet interesserte leietakere til, sier Guldbrandsen.

Kontorbygget er strippet helt ned, bortsett fra i ytterveggene med tegl. Der er den eksisterende isolasjonen og påforingen på inn-
siden beholdt. Alt av tekniske installasjoner er helt nytt, og de gamle energisløsende vinduene er skiftet ut med nye solreflek-terende vinduer.

Takarbeid
Det eksisterende taket hadde ikke gjennomgående vertikale brannskiller.

– Som et helt nødvendig grep i brannsikringen måtte vi fjerne det eksisterende oppforede taket og erstatte det med en varm takkonstruksjon. Der fikk vi et betydelig merarbeid enn vi regnet med på forhånd. Det var ikke de nye fasadene som var frem-
driftsdrivende, det var arbeidene med taket, forteller Gulbrandsen. Prosjektet innebærer også etablering av en ny heis, og to nye utkragede påbygg på til sammen 500 kvm. De gir en mer rasjonell arealutnyttelse og muligheter for horisontal kommunikasjon på de øverste planene.

Den tidligere modulinndeling i hovedbæresystemet var på 3,0 meter. Modulsystemet er endret til tidsriktige 2,4 meter, noe som gir større fleksibilitet ved oppdeling med kontorskillevegger og muligheter for langt flere kontorplasser.

Energieffektivisering
Solbråveien 23 er med i innovasjonsprosjektet UPGRADE Solutions, som finansieres av blant andre Enova, Norsk Forskningsråd og 21 andre næringslivspartnere. Blant disse finner vi både Moderne Byggfornyelse og GK Norge. Målet er å bidra til en oppgradering av yrkesbygg til passivhusnivå.

GK Norges avdeling i Asker var på et tidlig tidspunkt den eneste leietakeren i Solbråveien 23, men har bidratt med prosjektering og implementering av sitt Lindinventsystem i hele bygget. I stedet for å installere nye kanaler, er oppgraderingen gjennomført med gjenbruk av de eksisterende ventilasjonskanalene. Lindinvent betyr automatisk og individuell styring av lys, ventilasjon og maks/min.-temperaturer i hvert rom.

– Dermed blir totalmengden av ventilasjon redusert, noe som også gir en vesentlig reduksjon i aggregater og føringer. Siden Lindinvent er mindre plasskrevende, kunne altså de gamle vertikale kanalene brukes på nytt. Det er kun det horisontale spredenettet som er nytt, delvis på grunn av nye rominndelinger og leietakertilpasninger. Siden det var forholdsvis lave takhøyder, kunne vi gå ned på kanalhøydene og dermed unngå nedsenkete korridorsoner. Nå er det mye gjennomlys med gjennomgående himlinger i kontorarealene, sier Guldbrandsen.

Lavere kostnader
– Gjenbruk av kanalnettet har spart byggherren for enorme utgifter, hele 3,8 millioner kroner. I tillegg til at blant annet oppgraderingen til behovsstyrt ventilasjon bidrar til et vesentlig lavere energiforbruk og store reduksjoner i årlige kostnader. I sine arealer ligger GK Norges Asker-avdeling nå på ca. 80 kWh per kvm i året, det er svært gode tall. Det skal ikke gjøres så mange tiltak før vi beveger oss videre fra et B-bygg til et A-bygg, påpeker Guldbrandsen.

Nye fasader
En nye energieffektiv fasade er hengt på den eksisterende bygningskroppen. En krevende prosjektutfordring, siden det forutsatte pinlig nøyaktighet i oppmålingen før produksjon. En 3D-skanning av hele bygget var påkrevd for å oppnå en eksakt kontrollmåling av alle aksene. Det avslørte store avvik som det måtte tas hensyn til i den videre prosjekteringen.

– Vi var i kontakt med flere norske fasadeentreprenører. Før tegningene var klare, prøvde vi å involvere dem for å få innspill på løsninger. Til å være et prosjekt med 5.000 kvm fasader, ble vi skuffet over den manglende responsen. Dermed kontaktet vi latviske Skonto Plan, som vi og arkitekt Terje Grønmo Arkitekter, utarbeidet detaljløsninger sammen med. Valget falt på en type en av Schücos rehabiliteringsfasade som Skonto Plan hadde inngående kunnskap om og erfaring med, sier Guldbrandsen.

– Mye av jobben ble gjort gjennom gode forberedelser som Skonto Plan i høyeste grad var medvirkende til. Prismessig var det ikke eksepsjonelt mye penger å spare, men her var det viktig å sikre leveransen på best mulig måte. Blant annet ble det tatt uttrekksprøver for å forsikre at alle fester holdt, og at alle montasjedetaljer skulle kunne dokumenteres i ettertid. Vi opplevde dem som uhyre profesjonelle og dyktige, og de hadde også en svært god teknisk ledelse på byggeplassen hele tiden, presiserer Guldbrandsen.

Leietaker flytter inn
Nå er flere store leietakere på plass; Honeywell, Intergraph, Moe Rådgivende Ingeniører, Vingmed og Monier. Den innvendige fremdriften til Moderne Byggfornyelse har i stor grad vært styrt av nye leietakere og deres innflyttingsdatoer.

– Det hadde vært mer rasjonelt å ta alt samtidig, rensket bygget fullstendig og tatt alt suksessivt. Samtidig må det nevnes at de leietakere som er på plass har vært veldig tålmodige, de har jo i lang tid holdt til på en byggeplass, forteller Guldbrandsen.

– Dette prosjektet med fornying, oppgradering og påbygging er midt i vårt kjerneområde, og en viktig del i satsningsområdet vårt på energirehabilitering. Her har vi også hatt en byggherre som har tatt et miljøansvar og sett fordelene med å investere i energivennlige løsninger. Årlig strømbesparelse for dette bygget er nå på litt over en million kWh. Det viser at det nytter; de fleste byggene er bygget. Og det er i den eksisterende bygningsmassen som de virkelig store innsparingene i miljøregnskapet viser seg, avslutter Guldbrandsen.