Etter elleve cup- og ni seriemesterskap blåste dommeren av den aller siste eliteseriekampen på den historiske stadion i november 2006. Året etter kunne Fredrikstad Fotballklubb ta i bruk helt nye stadion-fasiliteter på det tidligere Værste´.

– Stadion Utbygging AS meldte sin interesse da den overflødige stadion ble lagt ut for salg, og overtok de ca. 20 målene i 2006. Det er ikke ofte man kommer over slike områder forholdsvis sentralt inne i en by. Det slo oss at her vil vi lage en liten bydel med et hyggelig miljø. Om-
reguleringssaken tok fire år, og det var en viss diskusjon om utformingen av de byggene som vi ville ha på plass. Noen pekte på at bebyggelsen burde ha saltak, lik den eksisterende bebyg-
gelsen i området. Nå er vel de fleste enige om at løsningen som ble valgt, er den beste, forteller prosjektleder i Backe Prosjekt, Bjørn Fredriksen.

Bak byggherrenavnet Stadion Utbygging AS finner vi flere eiere, ikke minst Backe Prosjekt, som også har vært byggherreombud for prosjektet. Backe Østfold ble valgt som totalentreprenør, mens BAS Arkitekter har vært med fra rammesøknaden i 2011.

Lav bebyggelse
– Her blir det en ny bydel, og utfordringen blir omfanget og størrelsen på området. En god og detaljert reguleringsplan fastsetter uttrykk, høyder og utnyttelsesgrad for området. Det skal være små og lave volumer, med tre-etasjes lavblokker, som harmonerer med den øvrige boligbebyggelsen. Det er i reguleringsplanen åpnet for fire og fem etasjer ut mot innfartsveien i øst. Den kvartalsvise utbyggingen vil da få en naturlig opptrapping som området fint vil tåle, forklarer Kjell Christian Thorsen i BAS Arkitekter.

Gamle Stadion vil – når alt er ferdig utbygget – inneholde ca. 163 boliger. Totalt skal ti kvartaler bygges. Det første trinnet består av to blokker med til sammen 24 leiligheter og sto ferdig i fjor. I disse dager overleveres neste trinn. To blokker med henholdsvis 20 og ni leiligheter. Boenhetene består for det meste av tre og fire rom, og er alle, med få unntak, gjennomgående. Størrelsen varierer fra 50 til 102 kvm. Disse fem blokkene har en kontrakts-
verdi for Backe Østfold på ca. 100 millioner kroner eks. mva.

Myrlendt
Den største utfordringen i prosjektet er grunnforholdene med myr og med ulike dybder til fjell. Naboer i området har i mange år slitt med belastningene som forbipasserende tungtrafikk har medført, enkelte av husene har tidvis «gynget» av påkjenningene.

– Naboene var naturlig nok veldig bekymret da vi skulle begynne, med tanke på at det skulle gå tungtransport ut og inn av om-
rådet. For å få til en mest mulig skånsom logistikk for naboene, valgte vi å veksle på inn- og utkjøringer av området slik at ikke noen har fått all belastningen. Dette var krevende først og fremst mens tungtrafikken med grunn- og betongarbeidene var på sitt intensive, forteller Backe Østfolds prosjektleder, Lasse Kristiansen.

Ikke byhus
Etter nøye kalkuleringer og med råd fra NGI valgte man å gå bort fra de planlagte pelearbeidene. Fundamenteringsløsningen ble endret til kompensert fundamentering.

– Opprinnelig reguleringsforslag var såkalte byhus med parkering inn på bakkenivå. Med de regjerende grunnforholdene var det naturlig å plassere bilene under bakken der en stiv parkerings-kjeller var en del av fundamenteringen. Det ga jo også bedre utemiljø med vesentlig mindre belastning for beboerne, påpeker Fredriksen.

De fem blokkene som til nå står klare, hviler på til sammen tre parkeringskjellere, med et utomhusområde mellom seg.

– En positiv bivirkning av fundamenteringsutfordringene er at første etasje fra gatenivå og uteområdet mellom blokkene er hevet ca. 80 cm. Dette gir fine halvprivatiserte soner mellom blokkene og noe skjermede uteplasser ut mot vei, sier Thorsen.

Etter at de to første blokkene sto ferdig, ble det gjennomført en helhetsvurdering.

– Vi gjennomgikk hele prosjektet, inkludert underentreprenører og leverandører. Men vi evaluerte også oss selv. Resultatet var noen viktige endringer, som at vi i trinn 2 gikk over til prefabrik-
kerte trapper og balkonger, i stedet for fortsatt å plasstøpe dem. Som det alltid er i prosjekter av en viss størrelse, falt det naturlig også å skifte ut enkelte av underentreprenørene og leveran-dørene. Det er jo en vurdering vi fortløpende foretar før hvert nye trinn, sier Kristiansen.

Uttrykk
– Blokkene er ikke helt like, og det er tilstrebet en viss variasjon. Reguleringsplanen tilsier en enhetlig karakter. Variasjonen skapes gjennom kvartalenes oppdeling og retningsforandringer. Fellesnevneren er en lys grå, nesten hvit pussfasade. Innenfor dette uttrykket har vi forsøkt

å gjøre variasjoner gjennom ulike utskårne felter i pussen. Feltenes formater og beisede panel i forskjellige valører gir forhåpentligvis det mangfoldet som skal til innenfor feltet, forteller Thorsen.

Grønt preg
Det er sjelden et minus for kvaliteten i et prosjekt dersom en av utviklerne selv har flyttet inn. Bjørn Fredriksen i Backe Prosjekt har kjøpt en leilighet, og stortrives med å bo på Gamle Stadion.

– Med tanke på hva som lå her tidligere, ville vi gjerne beholde det grønne preget mellom blokkene. Det skal fortsatt minne om at dette har vært et historisk fotballstadion, sier Fredriksen.

– Jo, byggherren hadde en drøm om å bevare noe av den opprinnelige fotballmatta mellom blokkene når alle byggene står ferdig. Det må vel sies at det har vært en bevisst handling fra noen av oss å ikke legge så mye jobb i akkurat det, smiler Kristiansen. Han er fra Sarpsborg.

Alt i alt vil det bli 12 rene boligblokker, men også en blokk med kominært bolig/næring som skal inneholde en barnehage.

– Fremdriften vår er jo avhengig av salget, men det normale er å legge ut 25 til 30 boliger for salg i året. Det tror vi skal gå bra; Fredrikstad by har en god og jevn tilvekst, og prognosene sier ca. 1.000 nye innbyggere hvert år, avslutter Fredriksen.