Mange boligkjøpere har dårlig innsikt i hva de bør vite om boligen før de legger inn bud.

Forsikringsselskapene mottar klager etter hvert fjerde boligsalg. Altfor mange opplever at boligen de har kjøpt ikke lever opp til forventningene de hadde da de la inn bud.

Forhåpentligvis vil et roligere boligmarked nå gi folk mulighet til å undersøke boligen de vurderer bedre. Og med den nye v isningsguiden " På visning " fra SINTEF Byggforsk, får potensielle boligkjøpere hjelp til en grundigere og mer faktabasert vurdering av boligen.

Mest trøbbel på badet

Seniorrådgiver Johan Gåsbak har vært på utallige skadeoppdrag for SINTEF Byggforsk, og i tillegg vært sakkyndig vitne i en rekke rettstvister om boligkjøp.

– De fleste rettstvister rundt boligkjøp handler om manglende eller gale opplysninger fra selger. Som kjøper er man i stor grad prisgitt den informasjonen man får, men dessverre stemmer ikke alltid opplysningene med virkeligheten, forteller Gåsbak.

– Når du skal vurdere teknisk tilstand og eventuelt behov for oppgradering, er det lurt å ta utgangspunkt i byggeåret. Et annet råd er å snakke med fagfolk. Vær spesielt skeptisk når du inspiserer baderom, og ta høyde for at det må brukes penger på oppgradering. Etterspør dokumentasjon på utført arbeid fra selger, råder Gåsbak.

Dag Are Børresen, informasjonssjef i Help forsikring, bekrefter at skader i våtrom fører til flest klager og tvister.

– Klager på skader i våtrom er den store gjengangeren, deretter kommer andre fuktskader, spesielt i forbindelse med tak og drenering, og skader på elektrisk anlegg, forteller Børresen.

Det er flere klager etter kjøp av eneboliger og rekkehus enn ved kjøp av leiligheter, rett og slett fordi det er mer som kan være skadet.

Hinter om skader

Dagens takstrapporter er ikke alltid tydelige når de beskriver skader og mangler ved boligen. Formuleringer som "området ligger utenfor takstmannens kompetanse og er ikke vurdert" forekommer altfor ofte. Står det «bør undersøkes nærmere», så vil dette kunne brukes mot deg hvis du oppdager feil senere. Står det "fra byggeår" i taksten, forutsettes det at kjøperen selv forstår at noe må byttes ut. Hint om skader gjør at det ikke er mulig å klage i ettertid.

Tregt salg gir riktigere pris

Det har også vist seg at jo lengre tid det tar å selge boliger, jo større blir prisforskjellen mellom godt vedlikeholdte og forsømte boliger. Liten tid gir mindre prisforskjell på teknisk gode boliger og de som har behov for oppgradering. Det forteller Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet.

Salgsprosessen bør derfor endres slik at prisene blir riktigere, mener Bartholdsen. Inntil det skjer, må kjøpere passe på å lese all informasjon som gis om boligen, inkludert takstrapport og egenerklæring. Feil som det er opplyst om, kan du ikke klage på i ettertid.

– Bolighandelen bør baseres på fakta. Dessverre har den i Norge kommet til å handle mye om reklame og styling og mindre om kvaliteten og tilstanden ved eiendommen du skal kjøpe, sier Bartholdsen.

Dårlig forberedt til visning

Også Tormod Boldvik i Norges Eiendomsmeglerforbund opplever at mange ikke bruker nok tid på å undersøke boligen og overser den tekniske tilstanden på boligen.

– Leser man seg opp på forhånd, får man en god pekepinn på hva man bør spørre om og undersøke selv. Mange er flinke og har forberedt seg, men noen har ikke en gang lastet ned og lest prospektet før de kommer på visning. Det forundrer meg, sier Boldvik.

Prioriter teknisk kvalitet

15 minutter er ikke nok til å foreta en god og grundig vurdering av en bolig. Folk bør forberede seg bedre og legge mer vekt på det byggtekniske og mindre vekt på design, råder Boldvik.

– Mengden tilgjengelig informasjon er større nå enn den var tidligere. Men fortsatt er de færreste av oss håndverkere med byggteknisk innsikt. Har du ikke denne innsikten selv, bør du snakke med noen som forstår seg på hus.

Få hjelp på visning

SINTEF Byggforsk vet hvor norske boliger kan ha svakheter. Boligkjøperguiden"På visning" går rett på sak og gir deg sjekklistene du bør bruke når du undersøker en bolig på visning. I tillegg inneholder boka kjøpevettregler fra Forbrukerrådet.

– Rådene i boka vil hjelpe boligkjøperne til å fokusere på de viktige tingene når de er på visning, slik at de ikke lar seg blende av overflater som uansett er enkle å forandre på, sier Johan Gåsbak.

Boka er delt inn i korte kapitler som tar for seg de enkelte rommene og områdene du bør undersøke på en visning. Den er lett å finne fram i, lett å ta med seg og fungerer som en "reiseguide" når du er på visning. Den er beregnet på alle som skal kjøpe bolig.

Ti boligkjøperråd fra SINTEF Byggforsk

Boligselgere har plikt til å informere om feil og mangler, men du som kjøper har undersøkelsesplikt.

Ikke alle har mulighet til å ta med fagfolk på visning. Undersøk derfor boligen grundig selv, og les salgsdokumentasjonen nøye. Krev også tilstandsrapport – en verditakst sier lite om boligens tekniske tilstand.

1. Sjekk boligens energiforbruk. Trenger boligen etterisolering eller utskifting av vinduer?
2. Sjekk det elektriske anlegget. Eier bør kunne legge fram dokumentasjon på at det er kontrollert.
3. Sjekk nye bad minst like nøye som eldre. Er badet bygd iht. anerkjente løsninger (Byggforskserien og Byggebransjens våtromsnorm)?
4. Sjekk alder og tilstand på røranlegget. Må røranlegg eller varmtvannstank skiftes?
5. Sjekk drenering og fuktsikring. Er det tegn på fukt, eller lukter det mugg i kjelleren?
6. Sjekk yttervegger og tak. Hvor gammel er kledning, overflatebehandling og taktekning?
7. Sjekk balkong/terrasse. Vann må kunne renne av, beslag og nedløp må være solide.
8. Sjekk loftet. Er det sopp/mugg på undertak, skorstein, vindu, vegger eller gulv?
9. Sjekk om boligen har god ventilasjon og om det er foretatt radonmåling. Har det eventuelt blitt gjort utbedringer?
10. Sjekk risikoopplysninger grundig eller ta skriftlig forbehold om at selger dekker utbedring av eventuelle skader.

Kilde: SINTEF Byggforsk og Forbrukerrådet