Demografi, økonomi og Nordeas analyse av boligmarkedet

Vi i Prognosesenteret, som for øvrig slett ikke er tilknyttet byggenæringen selv om vi har hovedvekten av kundemassen vår der, synes jo det er synd at vi ikke blir forstått. Forhåpentligvis vil denne artikkelen føre til at det blir lettere for Steinar Juul, og andre som bidrar til analyser av boligmarkedet, å skjønne resonnementene våre. Dessuten skal vi kommentere de av Juels egne utsagn i nevnte DN artikkel som vi er uenige i.

Mange av vurderingene hans kan vi imidlertid uten videre slutte oss til. Som f.eks. at etterspørselen etter boliger er svært påvirket av økonomiske størrelser som inntekt, rente og pris. Det holder ikke å beregne etterspørselen bare med utgangspunkt i befolkningsutviklingen. Videre kan vi greit slutte oss til Juels påpeking om at årsaken til at boligprisene faller nå er et resultat av mange faktorer, som f.eks. kredittilstrammingen og økt tilbud av boliger, både nye og brukte. Juel nevner også lavere reallønnsvekst og noe høyere arbeidsledighet. Det første kan ha betydning, men neppe den økte arbeidsledigheten siden den relativt sett ikke øker stort mer enn arbeidsstyrken.

Ledighetsprosenten er stabilt lav. Vi er også enige når han peker på at husholdningenes gjeldsgrad er blitt veldig høy, men vi vil ikke ta fullt så hardt i som Juel og si at den er uholdbart høy. Vi tror heller ikke at Steinar Juel har rett i at boligprisene er uholdbart høye, vi nøyer oss med å anta at de er høye nok til forhindre at de kan stige noe særlig mer enn lønningene i årene framover.

Sentralt i Juels betraktninger er konsekvensene på etterspørselen etter boliger fra befolkningsutviklingen, og hvordan økonomiske forhold griper inn i denne etterspørselen. Det er også på dette området han synes å ha størst problemer med å forstå vurderingene til bl. a. Prognosesenteret. Vi vil forsøke å forklare vårt syn ved å dele opp etterspørselen etter boliger i en demografisk komponent og en økonomisk komponent, og så behandle disse separat.

Skal denne oppdelingen av etterspørselen fungere, er det nødvendig med en solid demografisk modell som faktisk kan si noe fornuftig om den demografiske komponenten i boligetterspørselen. Prognosesenteret har adoptert den demografiske delen av en økonomisk modell for boligmarkedet (BUMOD) som i sin tid ble utviklet av professor Asbjørn Rødseth ved UiO, og som ble forvaltet og videreført av Norges byggforskningsinstitutt (NBI) inntil instituttet ble nedlagt for noen år siden. Dessuten har vi selv utviklet en lignende demografisk modell til bruk på fylkes- og kommunenivå.

Vi bygger altså våre analyser av hvordan befolkningsutviklingen isolert sett påvirker etterspørselen etter boliger på en solid akademisk og empirisk tradisjon. Da slipper vi, som Nordea åpenbart gjør, å «synse» om dette. Disse modellene viser begge at den bebodde boligbestanden, som er på ca. 2,2 mill. boliger, må vokse med mellom 35.000 og 40.000 i året, fram til 2020, dersom den skal holde tritt med befolkningsutviklingen når middelsalternativet til SSBs siste befolkningsframskrivning legges til grunn. Dette alternativt tar høyde for lavere innvandring etter hvert, noe som Juel poengterer er sannsynlig. Han synes imidlertid å legge til grunn at innvandringen vil falle mye raskere enn tidligere ventet, og begrunner sin vurdering med at nettoinnvandringen har gått ned i første del av 2013. Ifølge SSB skyldes imidlertid dette registreringsforsinkelser og ikke reell nedgang.

Inklusive byggingen av transformasjonsboliger, dvs. næringsbygg som «transformeres» til boliger, bygges det for tiden kanskje 33-34.000 boliger, men disse skal også dekke opp for de mange tusen boligene som skrotes hvert år. Nette tilførsel til boligmarkedet er derfor neppe over 30.000. Isolert sett sørger dermed demografien for overskuddsetterspørsel i boligmarkedet med dagens nivå på boligbyggingen. Denne kan imidlertid lett bli nøytralisert av den økonomiske komponenten i boligetterspørselen. Rask renteøkning, rask økning i arbeidsledigheten eller kredittilstramminger, vil fort dominere størrelsen på samlet boligetterspørsel på kort sikt. En effekt av dette er da, som Steinar Juel påpeker, at mange unge må vente med å flytte hjemmefra. Utslaget på samlet boligetterspørsel kan fort bli dramatisk, som Juel påpeker. Effekt av kredittilstrammingene på unges boligetterspørsel er antagelig i full gang i øyeblikket, og bidrar til lavere etterspørsel og prisfall i boligmarkedet.

Det «normale» er imidlertid at den økonomiske komponenten i boligetterspørselen forsterker samlet etterspørsel, ikke svekker den. Allerede på slutten av 1990-tallet kunne NBI, ved hjelp av BUMOD, beregne at det burde bygges 30.000 boliger i året for å få til prisstabilitet i boligmarkedet. Effekten på etterspørselen av gode tider var en vesentlig del av dette bildet. Flaskehalser i boligbyggingen førte til at det ble bare bygget ca. 20.000, med sterk prisvekst som resultat. Nå er befolkningsveksten langt høyere enn på 1990-tallet, og når gode tider råder blir også samlet etterspørsel boliger langt høyere enn den gangen.

Dette er bakgrunnen for at bla. Prognosesenteret mener det bør legges til rette for høyere boligbygging i årene framover. Hvis ikke vil midlertidige prisfall, som vi ser nå, fort kunne bli avløst av ny, kraftig prisvekst, inntil prisnivået igjen butter mot husholdningenes inntekter. En ny porsjon med sterke svingninger i boligmarkedet er ingen tjent med. Derfor er det på alle måter uheldig hvis begrensninger på kredittilførselen nå bidrar til fall i boligprisene, spesielt når dette hindrer unge husholdninger med god betjeningsevne i å få tilgang på kreditt. Og det er uheldig at mediaoppslag om prisfall i boligmarkedet bidrar til at mange flere enn før velger å selge sin gamle bolig før de kjøper ny. Dette øker tilbudet og reduserer etterspørselen i en periode. Men etter en stund må alle de som solgte først ut for å kjøpe. Kanskje samtidig med at to generasjoner førstegangsetablerere også skal ut på markedet – både de som måtte utsette etableringen pga. kredittilgangen og neste generasjon. Da kommer prisrekylen.