Gladengtunet

Gladengtunet

Sted: Ensjø, Oslo

Prosjekttype: 152 leiligheter, næringsarealer og 2 etg. p-kjeller

Totalentreprisekostnad:
Ca 300 millioner kroner

Areal: 22.000 kvm

Byggherre: Gladengveien DA (Eies av OBOS Nye Hjem og Wilhelm Jordan)
P-kjeller egen kontrakt med Rognerud & Strøm

Totalentreprenør: AF Bygg Oslo

Arkitekt: Spor Arkitekter

Landskapsarkitekt: Bjørbekk & Lindheim Landskapsarkitekter

Rådgivere: RIB: Høyer Finseth - RIV: Delta Tek - RIE: Heiberg og Tveter - RIBr: Rambøll

Underentreprenører/leverandører: Rør: Bærum Rørleggerbedrift - Elektro: Ørnulf Wiig Installasjon - Ventilasjon: Bjerke Ventilasjon - Heis: Kone - Spunt og peling: Entreprenør-
service - Fasade: Hubro - Maler: Malermester Harald Askautrud - Lås og beslag: Møller Undall - Himlingsarbeider: Akustikk Innredning - Taktekking: Icopal Tak - Vinduer: NorDan - Nivell-system: Stigs Salg & Montasje - Dører: Nordic Dørfabrikk - Blikkenslager: Sigurd Fossli - Pussfasade: ABC Pussteknikk - Parkett: Tremiljø Prosjekt - Gulvbelegg og fliser: BBM - Boder: Ingeniør Larsson - Kjøkken: HTH - Balkongrekkverk: Sagstuen - Stålarbeider: Br. Aaberg - Ståldører: Lande Mek. Verksted - Sparkling: Gjøvik Gulvavretting - Utomhusarbeider: JK Maskin - Branntetting: Brann og Sikkerhetsforum - Innv. trapper: Hagen - Betongtrapper: Dalton - Betongelementer: Contiga 

Gladengtunet er det første av flere boligprosjekter OBOS realiserer i Gladengveien på Ensjø.

Gladengtunet består av 152 leiligheter fordelt på fire bygg. Utbygger er Gladengveien DA, som er eid av OBOS Nye Hjem AS og Wilhelm Jordan AS. I tilknytning til boligene har Rognerud & Strøm AS vært utbygger for et garasjeanlegg og næringsarealer med blant annet restaurant, apotek og bokhandel. Prosjektet er tegnet av Spor Arkitekter og det er gjennomført i en totalentreprise av AF Bygg Oslo.

Haakon Grønnæss, prosjektleder for OBOS Nye Hjem, sier til Byggeindustrien at de er fornøyd med de nye leilighetene i Gladengveien.

– Jeg synes vi har fått på plass gode løsninger innenfor de rammebetingelsene som reguleringsplanen og områdeplanen legger til grunn. Jeg tenker da både på leilighetsløsninger, utomhusarealet og byggenes utforming og geometri. Vi er generelt godt fornøyd med arkitekturen og hvordan hele prosjektet tar seg ut i området, sier Grønnæss. Prosjektlederen tilføyer at de også er veldig tilfreds med hvordan boligene og næringsdelen fungerer sammen. 

– Den buede plassen mot Gladengveien har fått navnet Ellipseplassen, opplyser Grønnæss.

Tidlig utsolgt
De 152 2-, 3- og 4-roms leilighetene i Gladengtunet var utsolgt cirka ett år før de første leilighetene ble overlevert. Utbygger er selvsagt fornøyd med hvordan prosjektet ble tatt imot i markedet. 

– Vi fikk bra drahjelp av et godt marked, men samtidig er det ikke noe tvil om at kundene likte konseptet vi kunne tilby.

Det er planlagt cirka 1400 leiligheter i Gladengveien på Ensjø. OBOS skal bygge cirka 550 av disse. Gladengtunet er det første prosjektet OBOS realiserer i Gladengveien, men allerede til våren er 44 leiligheter i det utsolgte prosjektet Stålverksparken klare for innflytting og i starten av september har OBOS salgsstart for neste prosjekt, som er Gladengen Park med 56 leiligheter.

To kontrakter
AF Bygg Oslo har gjennomført prosjektet i to totalentreprisekontrakter til en samlet verdi av ca 300 millioner kroner eks. mva. I tillegg til

leilighetskontrakten med Gladengveien DA, har altså AF bygget et toetasjes garasjeanlegg på ca 10.000 kvadratmeter og 1.300 kvadratmeter næringsarealer. Leiligheter, garasje og næring har et samlet areal på rundt 22.000 kvadratmeter.

Trond Karlsen, prosjektleder for AF Bygg Oslo, sier de har hatt en god gjennomføring med en velkjent travel innspurt. Han beskriver Gladengtunet som et boligprosjekt med gode og kjente kvaliteter uten de helt store byggetekniske utfordringene.

– Det er et prosjekt med standardløsninger, men samtidig synes jeg utformingen gjør det til et spesielt prosjekt. Leilighetene har blant annet et flott og skjermet uteområde, og prosjektet har en meget fin beliggenhet med tanke på nærhet til både sentrum av Ensjø og til T-bane, sier Karlsen.

Mange innleide
AFs prosjektleder trekker frem at det har vært et litt spesielt prosjekt med tanke på antallet innleide fagarbeidere de har hatt. Manko på ledige ressurser i AF-systemet gjorde at totalentreprenøren måtte leie inn nærmere 50 fagarbeidere fra beman-ningsselskapene Jobzone og Jobz. De innleide var i all hovedsak polakker som utførte tømrerarbeider.

– Det er delte meninger om det å leie inn folk, men i dette prosjektet har det fungert veldig bra. Jeg mener arbeidernes innsats er viktigere enn hvor de er ansatt, sier Karlsen.

Han forteller at de la stor vekt på å få til en god integrering av de innleide i prosjektet. AF gikk for en løsning der innleiefolkene hadde to egne baser som også kom fra Jobzone. En av basene snakket både polsk og norsk og var med i fremdriftsmøtene. I tillegg kjørte AF egne allmøter på polsk der de innleide fagarbeiderne ble informert om prosjektet.

– Det å ta inn en haug med folk og bare kaste de inn i prosjektet fungerer ofte dårlig. Man må sørge for å informere og kommunisere slik at også de innleide ressursene blir motiverte og får et eierskap til prosjektet, understreker Karlsen.

Han tilføyer at AF har hatt meget erfarne produksjonsledere med i prosjektet. Han mener den løpende dialogen mellom disse og de inneide basene har vært en viktig nøkkel til suksess.

Krevende vinter
Trond Karlsen kommer inn på det han mener har vært prosjektets største utfordring. En bikkjekald vinter sørget nemlig for at påføringen av bolighusenes fasadepussløsning ble betydelig mer ressurs-krevende enn planlagt. Gladengtunet har i stor grad fasader med et pussystem fra Sto som ikke kunne påføres med temperaturer under pluss fem grader.

– Det har blitt flotte fasader, men forsinket oppstart gjorde at vi måtte jobbe med dette i januar, februar og mars hvor det i en periode var ned mot minus 20 grader. Dette krevde mye både med tanke på å få til en tildekking som ga en så effektiv oppvarming som mulig og ikke minst ble oppvarmingen meget kostbar, forteller Karlsen.

Krevende grunnforhold
Trond Karlsen kommer også inn på at det har vært krevende grunnforhold i prosjektet. Det er Entreprenørservice som har hatt spunt- og peleentreprisen.

– Vi måtte spunte rundt tilnærmet hele tomta og vi har satt ned cirka 250 stålkjernepeler med et gjennomsnitt på 25 meter ned til fjell. Vi måtte også kalkstabilisere den ene delen av tomta og vi fjernet noe forurenset masse. Alle disse arbeidene gikk veldig greit, men det var ikke noe drømmetomt, avslutter Karlsen.

Tekst og foto: Ådne Homleid


Flere prosjekter