Torshovdalen trinn 1

Torshovdalen trinn 1

Sted: Oslo

Prosjekttype: 152 leiligheter, næringsarealer og p-kjeller

Totalentreprisekontrakt: 228 mill kr + 50 mill kr i tilvalg og endringer

Areal inkl. p-kjeller: 25.000 kvm

Byggherre:
Backe Prosjekt og Mallin Eiendom

Arkitekt: Lund Hagem Arkitekter

Totalentreprenør:
Ingeniør Gunnar M. Backe

Landskapsarkitekt:
Blå landskapsarkitekter

Konsulenter: RIB og RIG: Rambøll - RIAku: Multiconsult - RIBr: Egil Berge - RIMiljø: Norconsult - RIV: Cowi - RIE: Kirsten O Bodal - RI Prefab: Consisu

Tekniske entreprenører: Rørlegger: GK Rør Oslo - Sprinkelanlegg: Sprinkelteknikk - Ventilasjon: Bjerke Ventilasjon - Elektro: Romerike Elektro - Heis: Elevator

Underentreprenører/leverandører: Grunnarbeid, spunt, peler: Håkanes Maskin - Mur og puss: Mjøndalen Mur & Puss - Prefabrikkerte balkonger: Buskerud Betongvarefabrikk - Hull-
dekker: Spenncon - Betongarbeider: Vinstra Betongpuss, Pol Betong, Haucon Norge - Ferdigbetong: Norbetong - Isolasjon og gulvvarme: Trinnlyd og Varme - Sparkelmasse: Mapei - Tømmerarbeider: Scandicon - Parkett: ParkettPartner - Vinduer: Lian Trevarefabrikk - Dører: Nordic - Trapp: Protrapp - Lås og beslag: Lås og Sikring - Tekking: Isotak - Blikkenslager: Sigfred Bentzen & Sønn - Metallarbeider, balkongrekkverk og innglassing: Sagstuen - Glass- og fasadearbeider: Saint-Gobain Bøckmann, Råkoll - Malerarbeider: Malermester Buer - Kjøkken: HTH Prosjektavdeling - Badekabiner: Contech - Branntetting: Brann & Sikkerhetsforum - Støpeasfalt: NCC Roads - Utomhusarbeider: Sterud Miljøservice - Utleie utstyr: Bas Maskinutleie

Boligprosjektet Torshovdalen har slått godt an i markedet. Tidlig i sommer overleverte totalentreprenør Ing. Gunnar M. Backe de siste leilighetene i et utsolgt første byggetrinn.

– Vi visste vi hadde et godt produkt da vi la ut prosjektet for salg i oktober 2010, men det er relativt dyre leiligheter så vi var allikevel litt spente på mottakelsen i markedet, forteller Jørn Ourum, prosjektleder for byggherren Backe Prosjekt. Torshovdalen, som er et samarbeidsprosjekt mellom Backe Prosjekt og Mallin Eiendom, inneholder drøyt 200 boliger. 152 sto ferdig i første byggetrinn, mens resterende skal være innflyttingsklare til påsketider 2014.

Ourum forteller at alle boligene i første trinn var solgt da overleveringen skjedde mellom mars og juni. I andre trinn er det kun noen få boliger som ikke har fått eier.

– Det er veldig mye bra med dette prosjektet. Det er nærhet til parken, en fantastisk utsikt, har en sentral belig-
genhet med direkte nærhet til T-bane og ikke minst er det fine leiligheter med meget gode planløsninger, sier Ourum.

Skiller seg ut
Byggherres prosjektleder trekker også frem den arkitektoniske utformingen Lund og Hagem Arkitekter har gitt prosjektet. Han beskriver det som spennende arkitektur som skiller seg litt ut i positiv retning.

– Vi synes det er morsomt å overlevere noe som ikke ligner på alle andre boligprosjekter i Oslo. Det har også vist seg at kjøperne er bevisste på arkitektur og hvordan ting ser ut. De setter pris på å bo et sted som ikke er likt alt annet, og det har de også vært villige til å betale for, konstaterer Ourum.

Både lukket og åpent
Prosjektansvarlig Mette Røsbekk i Lund Hagem Arkitekter sier til Byggeindu-
strien at det er to motstridende utfordringer som har dannet grunnlaget for utformingen av prosjektet.

– På den ene siden skulle vi skjerme for støykilden i bakkant med både, Ring 3, T-banen og Gjøvikbanen, og på den andre siden skulle vi åpne opp fordi området er en del av Oslo kommunes grøntplan, forteller Røsbekk.

Løsningen for arkitekt ble å tegne en bebyggelse bestående av en gjennomgående «sokkel» med tre etasjer med en skjermende «rygg» mot trafikken i bakkant og med lameller som åpner seg mot parken. Oppå «sokkelen» er det bygget tre punkthus med opptil ni etasjer. De tre tårnene er plassert slik at de aller fleste leilighetene har meget god utsikt. 

– Vi har brukt mye tid på å få til en utforming og en plassering som gir sol- og utsiktsforhold som er så optimale som mulig, sier arkitekten.

Gjennomlys
Inne i leilighetene har arkitekt vært opptatt av å få gjennomlys i oppholdsrom og mest mulig fleksible bruksrom. Store vinduer fra gulv til tak forsterker utsikten og nærheten til parken. På taket av den lave bebyggelsen er det laget halvprivate grønne rom som ifølge arkitekt bidrar til å flette parken inn i bebyggelsen.

– Materialmessig er prosjektet todelt. Vi valgte mørke og til dels lukkede teglvegger mot støykilden i øst og nord, mens vest- og sydfasaden er åpne med store vinduer og lys trepanel, opplyser Røsbekk.

Stor variasjon
Det er stor variasjon i type boliger i prosjektet. Det finnes leiligheter fra 44 til 99 kvadratmeter med to til fire rom, prosjektet har noen såkalte townhouses på drøye 100 kvadratmeter over to plan med egen hageflekk, og i 8. og 9. etasje er det bygget 3-roms tårnleiligheter over ett eller to plan. I tillegg til boliger huser prosjektet parkeringskjeller og næringsarealer på bakkeplan med blant annet Rema1000 og legekontor.

– Dette har vært et utfordrende prosjekt med en til dels komplisert planløsning, men samtidig har det vært et veldig morsomt prosjekt å jobbe med og vi er fornøyd med resultatet, sier Røsbekk.

Store tilvalgsmuligheter
Totalentreprenør Ingeniør Gunnar M. Backe startet byggingen av Torshovdalen i august 2011 og overlevert de siste leilighetene i juni. Kontrakten på første trinn har en verdi på cirka 288 millioner kroner eks. mva. I tillegg kommer cirka 50 millioner kroner i tilvalg og endringer.

– Det har vært veldig gode tilvalgsmuligheter i prosjektet. Kundene har virkelig hatt mulighet til å lage leiligheter med eget særpreg, forteller produksjonsleder Stian Lislelid.

Også i de prefabrikkerte bade-rommene har det for de som var tidlig ute vært mulig å velge alt fra fliser og innredning til belysning og type dusj.

– Jeg tror det er 152 forskjellige baderom i prosjektet, sier anleggsleder Bjørn Erik Hermansen.

Stian Lislelid legger ikke skjul på at alle tilvalgene har vært krevende å koordinere, men presiserer samtidig at tilvalgsfleksibiliteten er noe kundene setter stor pris på.

– For kundene betyr det selvsagt mye at de kan flytte inn i leiligheter med løsninger de i stor grad har valgt selv, sier han.

Katarzyna M. Baszak, prosjektleder for Ing. Gunnar M. Backe, presiserer at mye tilvalg og endringer ikke er spesielt lukrativt for de som totalentreprenør. De vil derfor prøve å begrense tilvalg- og endringsmulighetene noe i andre trinn.

– Det ble for mye jobb og for mye å holde styr på i første trinn, i hvert fall hvis man ser det opp mot det vi som totalentreprenør får igjen økonomisk, sier hun. 

Gode kvaliteter
Katarzyna M. Baszak sier Torshovdalen er et prosjekt med veldig gode kvaliteter både når det gjelder materialbruk og tekniske løsninger. Hun trekker blant annet frem at boligene er utstyrt med sprinkelanlegg og det er vannbåren varme i alle gulver bortsett fra i baderom. Hun fremhever også uterommene som en viktig kvalitet i prosjektet.

– Det er et fint prosjekt, men arkitekturen har vært krevende med mye variasjon og dermed lite gjentagelser for oss, sier hun. 

Stian Lislelid fremhever at prosjektet har oppnådd veldig gode resultater under termografering, lydprøver og trykktesting.

– Vi har valgt en del løsninger som har slått positivt ut og som vi også viderefører til trinn to. Prosjektet er bygget etter TEK07, men mange av løsningene tilfredsstiller TEK10 og vel så det, sier han.

Tekst og foto: Ådne Homleid


Flere prosjekter