Rosenhagen

Rosenhagen

Sted: Ski

Prosjekttype: Leilighets- og næringsbygg

BTA: 5.840 kvm

Byggherre: Nordbyveien 41

Totalentreprenør: Bermingrud Entreprenør Øst

Kontraktssum inkl. mva: 85 millioner kroner

Arkitekt: Halvorsen & Reine Arkitekter

LARK: AVJU Haugan

Byggherrerådgiver: Gonsholt Taksering

Rådgivere: RIBR: Roar Jørgensen - RIA: Brekke og Strand - RIB og prosjekteringsleder: Grindal og Nordermoen - RIG og miljørådgiver: Multiconsult - Teknisk Rådgiver: Itech - RIE: Oslo Elprosjektering - Rådgiver mur og flisarbeider: Ingeniørplan

Underentreprenører/underleverandører: Riving: AF Decom - Grunn- og utomhusarbeider: Leif Grimsrud - Landmåler: Solli og Hoff - Plasstøpte betongarbeider: Bjørge Entreprenør - Prefab. bæresystem: Kynningsrud Prefab - Tømring: Nydalen Bygg - Tømring plan 1: R&S Bygg - Granab/parkettlegging: Bo Andrén - Mur- og flisarbeider: Bygg og Mal - Taktekking: Follo Tak og Vedlikehold - Ventilasjon: VVS Entreprenøren - Elektro: Totaltek - Heis: Starlift - Brannsikring: Vestfold Brannsikring - Vinduer og terrassedører: Gilje Tre - Innv. dører og entrédører: Dooria - Utv. porter: Rosings Industrier - Innv. porter: Portconsult - Glassrekkverk/alu.fasade: Sagstuen - Utomhus i atrium: En3p

Tomta ved innkjøringen til Ski sentrum besto tidligere av en samling eldre og lett slitne industribygg. De måtte vike plass til fordel for tre lavblokker med 24 leiligheter over en større Meny-forretning på bakkeplan.

Bak byggherrenavnet Nordbyveien 41 AS finner vi Horten Industripark AS, som igjen eies av investeringsselskapet Embro Eiendom AS.

– Vi eide tomta, som var regulert for næring, sammen med Kjellsberg Eiendom. Senere overtok vi eierskapet helt, og fikk den omregulert til næring/boliger, forklarer Terje Clausen i Horten Industripark.

Daglig leder i Bermingrud Entreprenør Øst (BEØ), Per Nesbakken, har fartstid fra blant annet Kjellsberg Eiendom og kjenner tomta og prosjektet fra starten av. Han har vært med siden tomtekjøpet og dessuten tatt reguleringsprosessen videre etter at han begynte i BEØ. Som fødselshjelper var det derfor ikke unaturlig at Nesbakken og BEØ også var ansvarlig for den videre oppveksten. Deres totalentreprise for 2.100 kvm næringsarealer og 1.640 kvm boliger har en verdi på 85 mill. kroner inkl. mva. Under det hele ble det også gravd ut en p-kjeller på 2.100 kvm.

Var naboprotester
– Dette er et villaområde. Det var derfor usikkerhet og protester fra naboene på hva som ville komme av endrede solforhold, økt trafikk og varelevering til næringsarealene. To gangers innklaging til Fylkesmannen ga oss medhold begge gangene. Rosenhagen er helt i tråd med reguleringsbestemmelsene, her er det ingen dispensasjon. Dialogen med lokalpolitikerne, og med en profesjonell part i kommunen, har vært god. I dag er naboskapet meget godt, sier Nesbakken.

Arkitekter har vært Halvorsen & Reine, som tidligere har gjennomført flere prosjekter med Bermingrud.

– Vi måtte finne en balanse til villabebyggelsen som allerede ligger der, og vi mente at et nybygg ikke ville tåle mer enn to etasjer over næringsdelen i første. Leilighetene ligger i to etasjer i tre blokker som ligger på tvers av næringsokkelen. Det var den naturligste plasseringen for å oppnå optimale solforhold fra sør og vest, sier Monica Espinoza Valle fra Halvorsen & Reine AS.

I løpet av et hektisk døgn våren 2012 ble det støpt en bunnplate på 50 cm tykkelse. Betongentreprenøren Bjørge Entreprenør, sammen med Gauksås Gulvstøp på avretting, brukte 200 tonn armering på den 2.100 kvm store bunnplata. I en krevende logistikkoperasjon gikk 14 biler med 1.100 kubikkmeter betong i skytteltrafikk til og fra Lettbetongs anlegg i Mysen og Askim.

Gesims og grunnvannstand
Hele bunnplata flyter som en båt, kun holdt på plass av egenvekten. Høy grunnvannstand ga utfordringer underveis. Det var ønskelig å legge bunnplata dypere, men høy grunnvannstand gjorde dette mer komplisert.

– Gesimshøyden kunne godt vært regulert 50 cm høyere. Her er det en eksakt kotehøyde på gesimsen, og vi har jobbet nesten på millimeteren for å få det til. Det ga utfordringer med tanke på konstruksjonene, sier Nesbakken.

Felles takhager
De tre blokkene skaper to mellomliggende takhager på taket over Meny. Her får leilighetene i andre etasje egen terrasse, i tillegg til et felles utomhusområde mellom blokkene, som skal opparbeides i løpet av sommeren. Det usjenerte området gir en følelse av at man befinner seg på bakkenivå, og ikke i andre etasje. Leilighetene i tredje etasje har balkonger med glassrekkverk.

– Den utarbeide støyrapporten forutsatte enkelte tiltak, som glasskjermer i atriene ut mot Nordbyveien. Med brystning blir støyskjermene 1,6 meter høye, sier Espinoza Valle.

Rosenhagen er bygget etter TEK07. Det har allikevel vært stilt store krav til tetthet for å kunne bruke de energikildene (bl. a. balansert ventilasjon) som finnes. Leilighetene er på mellom 52 og 92 kvm, og med et krav i reguleringsbestemmelsene om at halvparten av dem skulle være rullestolvennlige.

– Vi valgte tegl i fasadene fordi gir en følelse av soliditet. I stedet for å ha et skille mellom næring og boliger, valgte vi å la teglen gå helt opp, for ikke å skape en følelse av inndeling i to volumer, sier Espinoza Valle.

For ytterligere å kvalitetssikre murarbeidet leide BEØ inn Jan Wergeland, som var rådgiver på mur og flis i prosessen.

– Vi anbefalte også byggherren å engasjere Gonsholt Taksering som byggherrerepresentant. Vi ville ha en ytterst profesjonell motpart som kunne bidra til å skjerpe oss på valg av løsninger. Vi ville sikre oss for å innfri de høye målene og kravene som byggherren har satt her, poengterer Nesbakken.

Han poengterer også at oppdraget med Rosenhagen var viktig for BEØ.

– Follo er et satsningsområde. Rosenhagen betyr mye for vår omdømmebygging og vår tilstedeværelse i markedsområdet vårt. Den skal sikre omdømme vårt og vise at vi kan levere i henhold til pris og kvalitet, sier Nesbakken.

Nytt trinn i gang
Byggeherre Horten Industripark kan skilte med en betydelig portefølje innen næringsutvikling og -eiendom, blant annet på det tidligere marineverftet i Horten og på området for Høgskolen i Vestfold.

– Et boligprosjekt som dette frister så absolutt til gjentakelse. Vi traff tydeligvis riktig i markedet, både når det gjaldt størrelse på leilighetene og med riktig pris. Da dette ble lagt ut solgte vi 14 av 24 leiligheter på én time. Nå er vi gang med trinn 2. Det blir en lavenergi boligblokk med ti leiligheter, der fem av dem allerede er solgt, forklarer Terje Clausen.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter