De 76 leilighetene ligger på en av OperaKvarterets minste tomter. Tomten er 11 meter bred og 90 meter lang. Bygningen, beliggende mellom Visma-bygget og DNB, er 11 m bred i første og andre etasje og 7,8 meter bred fra tredje til femtende etasje inkludert balkongene.

Bygget er 54 meter høyt og rommer foruten 76 leiligheter, Elixia trenings-
senter i under- og første etasje samt forretnings-, bevertnings- og kontorarealer i første og andre etasje. 

Meget bra salg
Direktør for marked og forretnings-
utvikling Thor E. Thoeneie i Oslo S. Utvikling AS er meget godt fornøyd med salget.

– Det gjenstår kun en leilighet som ikke er solgt. En av de fire-romsleilighetene mot syd. Vi har ingen ettromsleiligheter. Det har vi ikke anledning til å bygge, selv om markedet kanskje etterspør det. Men vi har to, tre og fireromsleiligheter og vi har solgt av alle kategorier i alle etasjer fra tredje etasje til 15. etasje både mot syd og nord. Det har vært interessenter som har kjøpt alle typer leiligheter, uten at det har vært noen som har skilt seg ut. Toroms har kanskje blitt solgt litt raskere enn de større. Men alt i alt har vi solgt av alle kategorier. Tilbakemeldingene fra brukerne er svært positive, sier han.

Indre øst
Thoeneie fremhever at det er overhodet ingen homogen masse som har kjøpt leilighetene. Den største kjøpergruppen er fra indre øst.  Den nest største er fra ytre vest. Det er også det prosjektet i Oslo som har størst kjøpergruppe som ikke er fra Oslo eller Akershus. 20 prosent er fra landet for øvrig.

– Den største kjøpergruppen er mellom 20 og 30 år. I motsetning til andre prosjekter er dette veldig uvanlig, men veldig hyggelig. Den neste største er mellom 40 og 50. Det er selvfølgelig seniorer og pensjonister, men noen er helt i begynnelsen av 20-årene. Det er ingen barnefamilier per i dag, men statistisk sett vil det bli noen barnefamilier etter hvert, smiler Thoeneie og tilføyer at det er meget positivt at de tiltrekker seg yngre kjøpergrupper, og kjøpergrupper som ikke nødvendigvis bor i Oslo og har hus fra før av. – Vi velger å tro at det har med beliggenhet og arkitektur å gjøre, understreker han.

Leilighetsstørrelser er fra vel 40 til drøye 100 kvadratmeter. Alle har terrasse og i tillegg er det en felles takterrasse. Fireroms leilighetene vender mot syd med sydvendt terrasse. Det som kanskje er spesielt gledelig for oss som utviklere er at leilighetene med utsikt mot byen solgte raskere enn leilighetene mot syd. Den unike 180 graders utsikten mot byen appellerer i alle prosjektene våre, og det er gøy, konstaterer Thoeneie.

Fasade med skyve-elementer
En fasade med skyve-elementer der beboerne selv kan velge hvordan de vil skjerme uterommet bak elementene, skaper en levende fasade. OperaKvarterets smaleste bygg har fått utviklet sitt eget skreddersydde skyve-elementsystem.

– Den smale tomten har vært medvirkende til utformingen av bredden på bygget. Det måtte være en viss avstand fra boligfasadene til nabofasadene. Ved å utforme den indre fasaden (klimaveggen) i sikksakk fikk vi til bra planløsninger for leilighetene, samtidig som vi fikk til gode balkonger. Det ytre fasadelivet definerer balkongenes ytre avgrensning og har skyve-elementer. De er smale, men fungerer veldig bra, samtidig som leilighetene har balkong i hele lengden. Bygget har balkonger mot nord og sør og sammenhengende balkonger langs østfasaden. Alle med skyve-elementer som gjør at man kan skjerme for innsyn, vind eller sol. Utsikten fra balkongene er mot nord, sør og øst, fordi nabobygget (DNB) trapper seg ned mot sør/øst. Det er fra nord, sør og østsiden man har sol inn og lys. Mot vest tårner Visma-bygget seg, forklarer arkitekt Torkel Njå i MAD Arkitekter.

«Løfter» hverandre
Byggene i OperaKvarteret skal «løfte» hverandre, og i dette smale bygget har selv leilighetene langt inn mot midten godt utsyn nettopp på grunn av nedtrappingen til bankbygget ved siden av. Njå sammenligner bygget med et stående papirark. Uformingen har bydd på mange utfordringer. I forhold til konstruksjonen og i forhold til hvordan man lager en god leilighet som er så smal. Den store fordelen er at alle leilighetene har gjennomlys, en egentlig ganske unik kvalitet. Endeleilighetene har lys fra tre sider, påpeker han.

– Føringene i reguleringsplanen legger opp til at byggene i OperaKvarteret skal ha en hovedform sammensatt av rektangulære prismer/bygningsvolumer som alle har bredde tilsvarende tomtestripens bredde. Når vi da skal implementere balkonger, krever det at bygningskroppen får et ytre fasadesjikt utenfor de utstikkende balkongene. Men det var opp til oss å finne løsningene. Plan- og bygningsetaten har hele tiden applaudert vårt valg av løsning, sier prosjektdirektør Øystein Olav Ylvisåker i Oslo S. Utvikling AS, som er ansvarlig for utvikling og utbygging av OperaKvarteret.

– Utgangspunktet var faste elementer. Det startet med sikksakk-mønsteret som gikk over og under hverandre og var fast. Men vi fant ut at beboerne skulle ha muligheten til selv å velge hvor de ville oppholde seg på balkongen og derfor selv kunne velge hvor det var behov for skjerming. Mange av balkongene er lange og fleksibiliteten er stor. Derfor ble det skyve-elementer, forklarer han.

Flex Fasader
Det var viktig å finne et godt system.

– Prosjektet tok direkte kontakt med Flex Fasader for i første omgang å bistå prosjektet som konsulent for utviklingen av skyve-elementene. Vi hadde også en tilbudsrunde på utførelsen, og Flex Fasader svarte best på oppgaven, sier Ylvisåker.

– Byggherren var veldig opptatt av at elementene måtte ha nok stivhet, slik at de er stabile og ikke lager for mye støy og at hullene i elementene ikke gir pipelyder når det blåser.

– Videre var et viktig element at de skulle være sikret mot kraftige vindkast. Skyve-elementene er lette å håndtere fram og tilbake og settes i låst stilling ved hjelp av en spake, innskyter Njå.

– Opprinnelig var skyve-elementene bare vertikalt avstivet, men er i ettertid også blitt mer kryssavstivet for å sikre enda bedre stabilitet av elementene. Krysset ligger akkurat i høyde med rekkverket, og man må vite om det for å se det fra utsiden. Vi har også hatt mye fokus på skinnesystemet, at det ikke skulle samle seg snø og is i dette. Vi har valgt bort rennen der snø og is samler seg. Det har vært stort fokus på detaljer, og det har slett ikke var problemfritt å utvikle det nye systemet, men vi har stor tro på vårt egenutviklede system. Det finnes skyve-elementsystem mange steder i verden, men dette er spesialdesignet for dette bygget, tilføyer Ylvisåker.

– Det at alle beboerne selv kan velge hvor de vil ha sine skyve-elementer skaper en ekstra dimensjon med liv i fasaden. En levende fasade som kommer til å være i uopphørlig forandring. Det er en slags interaksjon mellom beboerne og byen. Det at beboerne lever sitt liv skaper en kvalitet i byrommet, sier en entusiastisk Njå.

Teskt: Anne-Beth Jensen. Foto: Trond Joelson