Karl Johan Kvartalet

Karl Johan Kvartalet

Sted: Oslo

Prosjekttype: Rehab /nybygg

BRA: 7.800 kvm

Byggherre: Stormgård AS
(Olav Thon Gruppen)

Totalentreprenør: BundeBygg

Kontraktssum eks. mva:
120 millioner kroner

Arkitekt: ØKAW Arkitekter

LARK: Grindaker

Rådgivere: RIB: Dr. Techn. Kristoffer Apeland - RIG: Stokkebø Competanse - Kontroll geoteknikk og miljøråd-
giver: Sweco - RIV. Asplan Viak - RIE: El Effekt - Oppmåling: Nerdrums Oppmåling - RIBR: Egil Berge - KPR RIBR: Roar Jørgensen

Underentreprenører/leverandører: Rivearbeider: Norprodukter Miljø - Tungriving: Norsk Sanerings Service - Grunnarbeid: Ringerike Anleggsservice - Armering: Celsa - Betongleverandør: Unicon - Peling: Br. Myhre - Prefab. bæresystemer: Opplandske Betong-
industri - Plattendekker: Färdig Betong - Stålmontasjearbeider: TT Stålmontasje - Ståltrapper og rekk-
verk: Midthaug - Natursteinsarbeider: Ellingard - Parkett: DD Parkett - Dører: Swedoor Jeld-Wen - Lås og beslag: Lexow Låsservice / TrioVing - Dusjer, speil og glasstak: Kvamsglass - Fasadeglass: Flex Fasader - Vinduer: Nordvest Vinduet - Malerarbeid: Bygg og Mal - Fast bygginnredning: Sigdal Kjøkken / HTH Prosjektavdeling - Rør: Bærums Verk Rørleggerbedrift - Ventilasjon: Haaland Klima - Elkraft: El Effekt - Taktek-king: Hesselbergtak - Blikkenslager- og fasadearbeider: Alliero - Flisarbeider: Stryken og Gudbrandsen - Brannisolering og -maling: Vestfold Brannsikring - Gulvavretting: Lydgulvsystemer - Hulltaking - Hullboring: Brago / NP-M - Skilt: TypoForm - Utomhusarbeider: Braathen Landskapsentreprenør

Fire gamle bygårder danner grunnlaget for noe unikt langs Norges paradegate; for første gang på 150 år er det igjen bygget leiligheter i Karl Johans gate.

– Dette vil bli et bygningskompleks som til enhver tid er fylt av mennesker som trives. Ikke lenger tomme bakgårder og tomme loft, men gode arealer der folk vil ha lyst til å oppholde seg, sier konsern-
direktør hos tiltakshaver Olav Thon Gruppen, Øystein Trøseid. For det måtte nesten være Olav Thon som står bak – en drivkraft som ikke er nevneverdig preget av engstelse for å gå nye eller egne veier.

De fire bygårdene, Dronningens gate 32 og 34, Karl Johans gate 6 B og Skippergata 25 utgjør slutten på kvartalet mot nord. Alle gårdene har historie som begynner rundt 1860-tallet. Felles på den tiden var langs gateplanet, og med godt befolkede leiligheter i etasjene over. I løpet av generasjoner har forretninger og kontorer etter hvert tatt helt over på bekostning av boarealene. Nå er det første grepet tatt for en relokalisering av leiligheter i de historiske bygårdene. De første av bygårdene ble ervervet av Olav Thon Gruppen på slutten av 1980-tallet. Planene for byggene har vært mange og gått over flere år, i lang tid var også et kjøpesenter på ønskelista.

Ny ide og mulighet
Skippergata 25, som ble reist etter bybrannen i 1858, er regulert til bevaring. Dronningens gate 32 og Karl Johans gate 6 B står på Byantikvarens gule liste.

– Dronningens gate 34 var preget av tidens tann, og det var lite av bevaringsverdi igjen. Da Byantikvaren ga oss medhold i å få rive den, og Plan- og bygningsetaten sa seg enige, åpnet det seg straks nye muligheter. Vi har sammen hatt en god felles evne til å gi og ta, det har preget prosjektet. Med riving kunne vi realisere et boligprosjekt med 45 utleieleiligheter der et nybygg kunne betjene de andre, eldre gårdene med moderne fasiliteter som inngangspartier, trappe/heishus og tekniske rom, forklarer Trøseid.

– De nye planene kunne iverksettes innenfor gjeldende reguleringsplan. I prinsippet var fasadene mot Karl Johans gate, hjerteveggen midt i byggene, og det som var igjen av fasadene i bakgårdene verneverdige. To bakgårdsbygg kunne rives. Skippergata 25 består også av et bygg i bakgården, begge er fullstendig restaurert, og er nå tilknyttet de øvrige via hulltakinger blant annet til nybygget, forklarer daglig leder i arkitektfirmaet ØKAW, Tom Wike.

Olav Thon Gruppen bygger for to milliarder kroner i året, men er etter forholdene allikevel en liten organisasjon.

– Men som organisasjon har vi stor kompetanse. Vi er avhengig av at våre samarbeidspartnere har oppgaveforståelse, det er en hovedmåte for oss å arbeide etter. I tilbudsfasen hadde vi en klar oppfatning om hvordan dette skulle løses. BundeBygg var det firmaet som hadde samme oppgaveforståelse som oss, påpeker Trøseid om totalentreprisen for de totalt 7.800 kvm (BTA) som BundeBygg inngikk avtale om.

Forsterket med stål
Det eksisterende tegningsgrunnlaget var ikke det beste, alle gårdene var bygget om og forandret på i flere omganger. Rivearbeidene var omfattende og svært krevende.

– Vi visste aldri hva vi ville støte på når vi begynte å avdekke. Enkelte steder måtte byggene forsterkes ytterligere med fundamentering ned i eksisterende kjellere. Vi bygde opp leilighetene mens vi forsterket etasjene under. Det ga oss utford-ringer med logistikken. Da vi støpte de nye dekkene hadde vi ikke adgang for folk og materiell annet enn via stillaser satt opp i Skippergata og i Karl Johans gate. Alt dette var nok en medvirkende årsak til at vi brukte noe lenger tid på råbyggfasen enn forutsatt, sier Tom Erik Østrem, prosjektleder i BundeBygg.

Selv om bakgårdsbebyggelsen ble revet, skulle det for fremtidige generasjoner fremdeles være mulig å lese gårdenes historie gjennom bevarte elementer. Halvparten av et trappetårn med deler av en original vegg skulle spares.

Lys og luft
Nybygget i Dronningens gate 32 er på vel 1.600 kvm fordelt på seks etasjer pluss takterrasse. For å unngå setningsproblematikk til øvrig nabobebyggelse ble eksisterende kjeller beholdt uten å foreta risikable spuntarbeider. De to første etasjene har næringsarealer, mens leilighetene finnes i de øvrige fire. Bortsett fra de fire leilighetene i den ytre delen av Skippergata 25 som har inngang fra bakgård, gir det felles trapperommet adgang til de resterende 41 leilighetene i de andre byggene.

Bærende elementer i organiseringen og romløsningene for Karl Johan Kvartalet er de tre viktige innslippene av lys og luft; det store felles gårdsrommet i plan tre, bakgården i Skippergata 25 og en liten lysgård mellom Skippergata og nybygget. Lysgården, som blir innglasset i første etasje og som skal utformes som en japansk hage, er liten – men betydningsfull. Den sikrer lys oppover i etasjene inn til soverom og bad til leilighetene både i nybygget og til den indre delen av Skippergata 25.

En skjermet oase
Det store, indre gårdsrommet fungerer som et felles oppholdsareal til avkobling, men også som en plattform til leilighetene som ligger på samme plan og i planet over. Rammen er de gamle fasadene som krones med et omsluttende galleri med glassbaldakin.

– En tradisjonell svalgang går gjerne helt inn til veggen. Her valgte vi i å trekke galleriet ut fra fasadene. Da ser man ikke rett inn på soverommene, samtidig som man får mer lys inn og ned, forklarer Wike.

Alle de 45 leilighetene skal ut på langtidsleie. Snittstørrelsen ligger på 50 - 70 kvm. Den største leiligheten – praktisk talt en enebolig med terrasse på tre sider – ligger i sjette etasje og er på over 90 kvm. I tillegg til utearelet i gårdsrommet har hele komplekset på øverste nivå også en stor felles takterrasse.

– Ut i fra de begrensningene som ligger i fasadene med vindusplasseringer, og i hjerteveggen midt i byggene, var det et puslespill å få til leiligheter som er effektive, praktiske og passe store. Vinduene er de opprinnelige, men er justert for å passe til ny leilighetsplan. Enkelte steder er vindusplasseringene også byttet ut med inngangsdører til leilighetene. Kravene om universell utforming er også mer enn innfridd, påpeker Wike.

– Kontrakten mellom BundeBygg og Olav Thon Gruppen innebærer en åpen bok-modell. – Vi har lagt opp til et felles budsjett, som ikke er robust. Og med de utfordringene som en slik rehabilitering medfører er det imponerende at BundeBygg i tilstrekkelig grad har forutsett vanskelighetene og klart å løse disse innenfor målprisen vi var enige om, avslutter Trøseid.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter