Fred Olsens gate 1

Fred Olsens gate 1

Prosjekttype: Rehabilitering og nybygg bygård

Bruttoareal: 7.000 kvm

Byggherre: FO 1 Invest

Totalentreprenør: Seltor Øst

Kontraktssum eks mva:
90 millioner kroner

Prosjekt-, prosjekterings- og byggeledelse: Stor-Oslo Eiendom

Arkitekt: Lund & Slaatto Arkitekter

Interiørarkitekt:
iArk (for Verdipapirsentralen),
SJ Arkitekter (for Stor-Oslo Eiendom)

Rådgivere: RIB: Consisu - RIV rør, RIB 3. parts kontroll: ÅF Norge - RIBR: Skansen Consult - RIB akustikk: By Akustikk - Kjøkkenkonsulent: Vidar Bøe - RIV (og utf. vent.): GK Norge - RIE: ECT

Underentreprenører/leverandører: Rivearbeider: Norprodukter miljø - Refundamentering: Jetgrunn 2000 - Dekkeelementer: Bubbledeck Norway - Betongarbeider, støp: Gauksås Gulvstøp - Stålarbeider: Technico - Tømmerarbeider: Strandbergs Bygg - Glass- og alu.arbeider: H.Glass - Blikkenslager: Buskerud blikk & Montasje - Taktekking: Hesselberg Tak - Malerarbeider: Mårtensson Måleri - Tepper og gulvbelegg: Teppebussen - Mur- og pussarbeider: Prosjektbygg - Akustisk puss: NAC - Himlingsarbeider: Oslo Bygginn-
redning - Stålarbeider, rekkverk: Stokke Stål - Stålarbeider, trapper: Odd Aaronsen Mekaniske Industri - Innredningsarbeider: Hoff Snekkerverksted - Solavskjerming: Vental Hunter Douglas - Lås og beslag, toalett og garnityr: Låsgruppen - Naturstein (skifer til tak): Stoneart - Naturstein (legging av skifer): Norheim Naturstein - Parkett: Prosjektgulv - Storkjøkken: Myhrvold Storkjøkken - Terrazzo: Terrazzobelegg Oslo - Heis: Elevator - Elektro: Wennevolds Elektro - Rør: Oslo VVS Service - Spesialvinduer i fasader: Nordvestvinduet

Den gamle majesteten har beholdt den utvendige verdigheten, og har fått nytt liv etter omfattende indre rehabilitering og ombygging.

Fred Olsens gate 1 var nok både en moderne og tidstypisk forretningsgård, da den sto ferdig i 1890. Med et indre gårdsrom og med gjennomkjøring med hest og kjerre også fra Skippergata, kunne varer losses av og via lastesjakter heises opp i etasjene.

Med ujevne mellomrom har kvartalshuset gjennomgått forandringer. Den siste, store ombyggingen skjedde rundt 1980. Som kontorbygg var huset for lengst gått ut på dato, da eier FO 1 Invest AS bestemte seg for å foreta en fullstendig rehabilitering og nybygging av gården. Oppdraget gikk til Seltor Øst, som var i ferd med å fullføre sin kontrakt vedr. utvidelsen av et hotell litt lenger inn i samme gate. Stor-Oslo Eiendom,  som ved kontraktinngåelse også hadde eierinteresser i Fred Olsens gate 1, har hatt prosjekt- og byggeledelse.

– Det var flere større utfordringer. Bygget har verneverdige fasader, derfor har prosessen både med Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren vært krevende. Rivingen ville kreve stor oppmerksomhet og forsiktighet. Det er vanskelige grunnforhold, og vi visste også at en nødvendig refundamentering av bygget ville kreve stor kompetanse og mye ressurser, sier prosjektleder hos Stor-Oslo Eiendom, Nikolai Olsen.

Tilpasning
– Jo, det har vært en komplisert byggesak, bekrefter Marte Lerkelund i Lund + Slaatto Arkitekter. – Ikke bare med den eksisterende bygningsmassen, men også tilpasningen til dagens standard, for eksempel med den universelle utformingen. Fasadene var bevaringsverdige, og viktige elementer i det innvendige gårdsrommet skulle i størst mulig utstrekning bevares. Vi fikk til slutt lov til å rive mellombygget, som hadde avvikende etasjehøyder, slik at vi kunne etablere et nybygg der dekkene ville ligge på samme nivå i hele bygningsmassen, sier hun.

   – Hele det eksisterende bygget mellom fasadene i Skippergata og Fred Olsens gate ble revet. Men vi beholdt en akse innenfor fasadene og trappesjaktene på hver side. Da sto det igjen de gamle bjelkelagene med stubbloftleire i alle etasjene. Sammen med en skive mot naboene utgjorde de en forankring for fasadene. Det gamle bygget var klattet på i flere omganger, det hendte vi fant både to og tre nye gulv som var lagt oppå hverandre.  Riveprosessen av midtbygget var krevende, og vi hadde engasjert Dr. techn. Olav Olsen som RIB, og de hadde en nitidig oppfølging mens dette arbeidet pågikk, sier Seltors prosjektleder, Thomas Willumstad.

Refundamentering
Andre hus i strøket er for det meste fundamentert på treflåter direkte på leira. Kjellergulvet i Fred Olsens gate 1 besto av et betongdekke på 60 - 100 cm. Under dette igjen lå det et installasjonsgulv i trevirke på ca. 7 cm, som lå på et leirelag på mellom 3 og 17 meter over fjell. Både det gamle og det nye midtbygget måtte refundamenteres til fjell. Tradisjonell peling med stålkjernepeler ble vurdert, men man endte opp med å benytte jetpeler til fjell. I et pilothull sprøytes det via borkronen inn en blanding av vann og sement. Betongsøylen som støpes ble den nye pelen på fjell og ble forankret til i dekket under kjelleren.

– Dermed slapp vi mye graving og pigging. Den store fordelen er at vi kun får et lite hull i gulvet, der vi kan trekke pelen opp, for så å tette igjen. Det fungerte greit og var tidsbesparende. Vi slapp å støpe bjelker og dragere og gjorde hele refundamenteringen med 42 peler på litt over to måneder, forklarer Willumstad.

Få søyler
I dekkene som skulle bygges opp igjen valgte Seltor å benytte bærekonstruksjon i stål og Bubbledeck. Willumstad forteller at de slet med å få himlingshøydene til å gå opp med de eksisterende dekkene. – Ved å benytte Bubbledeck sto vi friere i forhold til søyleplassering. I tillegg til å få ned søyleantallet fikk vi bort alle underliggende bjelker, noe som gjorde himlingen slett. Utfordringene med krysningspunkter ble minimert, forklarer Willumstad.

Skjevhetene
Den spesielle grunnen i området får ta skylden for at bygget i løpet av vel 110 år har fått store setninger. Veggene inn til nabogården er ikke parallelle – de knekker innover. Heller ikke de to fasadene er parallelle. Det må kompenseres.

– Kotehøyden på de eksisterende gulvene varierer med opptil 16 cm på noen få meter i samme etasje. Ved å pakke dem inn har vi rettet opp gulv og himling. Dette fører til at dekkene blir enda tykkere, noe som igjen medfører at de knappe himlingshøydene blir enda knappere. Dette har gitt store utfordringer for den moderne teknikken over himling. Alle vinduene i fasadene er spesialbestilt og byttet ut. Disse forholder seg til skjevheten i den eksisterende fasaden og får derfor ulik brystningshøyde i forhold til det nye gulvet, sier Lerkelund.

To nye etasjer er tatt i bruk, sjette etasje var loft og sjuende etasje var et uisolert stubbloft. Taket er nytt, men samme gesimshøyde og takvinkel er beholdt. Karnappene på taket fra ombyggingen rundt 1980 er borte. I stedet er det nå nye karnapper på plass, tilpasset vindusinndelingen i fasadene under. Skråtaket inn mot atriet er revet og erstattet med glassfasader over to etasjer, noe som gir gode lysforhold og spennende lokaler i de tidligere loftsetasjene.

I det nye gårdsrommet er glasstaket nå hevet fra plan 2 til plan 5. Vinduene i de to trapperommene som ligger i tilknytning til gårdsrommet er originale, men brannkrav gjør at enkelte av dem får brannglass på innsiden. Inne i trapperommene – i senter av hver sirkeltrapp – er det lagt inn to nye heiser. For å klare kravene til universell utforming måtte man «spise» litt av trappebredden i utvidelsen av heisen.

– For oss arkitekter var det viktig at det eksisterende og flotte smijernsgelenderet ble beholdt. Derfor er dette og den buede håndløperen i tre skjøtet på, forteller Lerkelund.

Fra eldre tider var lastesjaktene viktige, og viktige å bli minnet om i et rehabilitert bygg. Begge tårnene på hver side i gårdsrommet ble bygget opp igjen i flukt med fasadene og i tråd med eksisterende bygg. Byantikvarens krav om tilbakeføring av fasader gjelder også fargene i gårdsrommet. I gamle pusslag fant man tilbake til den originale okergule fargen, som nå er preger gårdsrommet.

Verdipapirsentralen flytter inn i første, femte, sjette og sjuende etasje. Faveo tar i bruk andre, mens Forbrukerrådet får tredje og fjerde. Kantine og møteromsdelen befinner seg i første etasje.

 – Fred Olsens gate 1 er nå som en veteranbil med ny motor. Vi har klart å legge inn moderne tekniske anlegg, men allikevel klart å føre den opprinnelige identiteten videre. Vi kan trygt si at leietakeres forventninger til inneklima i 2013 nå absolutt blir tilfredsstilt i dette bygget, bekrefter Olsen i Stor-Oslo Eiendom.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter