Vinderenborgen

Vinderenborgen

Sted: Vinderen, Oslo

Prosjekttype:
Nærings- og kontorbygg

Bruttoareal: 5.000 kvm

Byggherre: Slemdalsveien 70 (tiltakshaver: Erling Storm og
Finn Martin Myhre)

Totalentreprenør: NCC Construction (tidl. OKK Entreprenør)

Kontraktssum: 87,6 millioner kroner

Tillegg leietakertilpasninger:
22 millioner kroner og endringer
ca 6 mill.

Arkitekt: Meinich Arkitekter

Interiørarkitekt:
Meinich Inne (Minne)

Rådgivere: RIE: Bjørn Jørgensen - RIV: Erichsen & Horgen - RIB: Kjell Ludvigsen - RIBR: Norconsult - RIG: Sivilingeniør Hans Petter Jensen

Underentreprenører/leverandører: Alliero: Innredningsarbeider - Vann og sanitær: Andersen & Aksnes Rør-
leggerbedrift - Maskinarbeider: Anlegg Øst - Dører: Brann & Sikkerhetsforum - Tømrerarbeider: Buer Bygg - Maler: Buer Prosjekt - Prefab: Contiga - Lås og beslag: Dorma Norge - Sparkling: Euro Gulv - Fliser: Fasadecompagniet - Trapper: GBS Construction - Utomhusarbeider: GP - Glass og fasader: Hubro - Elektro: Infratek Elsikkerhet - Ventilasjon: Ingeniør Oddbjørn Hagen - Spuntarbeider: Kynningsrud - Rigg: Modulcompagniet - Himling: Modulvegger - Porter: Monterings-Service as Norport - Heis: Myhre Heis & Elektro - Mur- og pussarbeider: Naturstein Montering - Brann-
isolasjon: Oslo Brannsikring - Parkett: ParkettPartner - Taktekking: Protan Tak - Blikkenslager: Sigfred Bentzen & Sønn - Forskaling og betong: Stenseth & RS - Elektro: Storm Elektro Moss - Solavskjerming: Vental Douglas Hunter Project

I 2008 herjet en omfattende brann med Conditorigården, mer kjent som Jeppes Kro, i Slemdalsveien på Vinderen. Restene av det verne-
verdige bygget lot seg ikke redde, men nå er Vinderenborgen realisert på tomten og setter virkelig sitt preg på nærområdet.

Mange syntes det var veldig trist at det verneverdige bygget fra 1901 ble totalskadet i en brann i 2008. Byantikvaren ville lenge bevare restene av bygget. AF Decom fikk jobben med å rive det brannherjede bygget, og det ble etter hvert klart at den delen av fasaden som sto igjen hadde for omfattende skader til å kunne gjenoppbygges. De daværende eierne av bygget, Erling Storm og Finn Martin Myhre, satte derfor i gang med planene for å bygge opp igjen Slemdalsveien 70.

Samme fotavtrykk
Det ble tidlig klart at man ikke skulle bygge opp det nye bygget i samme stil som det gamle bygget. Bygget er prosjektert etter rammene i den gamle reguleringen, dvs. at høyder, lengder og bredder er satt etter det gamle byggets form. Nybygget har som forgjengen en H-form, og er på fire etasjer, hvor den øverste etasjen er inntrukket. Arkitekt på prosjektet har vært Meinich Arkitekter AS, med Meinich Inne AS som interiørarkitekt.

– Bygget har det samme fotavtrykket som det gamle bygget, men nybygget er plassert 2,5 meter lengre syd på tomten for å gi mer rom mot Holmenveien, sier prosjektleder Tron Tangeraas i NCC Construction.

Det var opprinnelig OKK Entreprenør som inngikk avtalen med byggherren Slemdalsveien 70 AS, men i løpet av byggeperioden ble OKK kjøpt opp av NCC. Kontrakten har vært en totalentreprise gjennomført i en samspillmodell.

– Dette har fungert meget bra. Vi har hatt et godt og tett samarbeid med en engasjert byggherre, sier Tangeraas. Målsummen for prosjektet var på 87,6 millioner koner. Underveis i prosessen har det tilkommet leietakertilpasninger for ca. 22 millioner kroner, og endringsarbeider for ca 6 millioner slik at sluttsummen på bygget ender på ca. 116 millioner kroner.

NCC er i all hovedsak ferdig med sine arbeider, kun noen utomhusarbeider gjenstår. Arbeidet med å realisere eiendommen startet i mars 2011, og bygget ble overlevert til avtalt tid 4. desember 2012. Dagen ble markert med en storstilt åpning.

Mange i nærområdet har fulgt gjenoppbyggingen på den sentrale tomten tett, og de aller fleste er nok enige i at det er et flott bygg som nå er realisert sentralt på Vinderen. Men det har ikke vært noen lett vei for byggherren. Byantikvaren ønsket i utgangspunktet å bygge opp det gamle bygget, men det lot seg ikke gjøre. Deretter fulgte en lengre periode med å utarbeide rammeavtale for å oppføre det nye bygget. Rammetillatelse ble gitt i januar 2010.

Kontor og næring
Bygget har to underetasjer og fire etasjer over bakken. U2 består av parkeringsarealer og teknisk rom, mens U1 består av et treningssenter.

– Første etasje består av næringslokaler, og inneholder blant annet bakeri, bank, cateringfirma og andre næringsvirksomheter. Fra andre til og med fjerde etasje er det kontorlokaler, med systemvegger som lett kan ominnredes, sier Tangeraas. Store deler av disse lokalene er utleid, men byggeherren arbeider med en gradvis innflytting i bygget.

Utfordrende grunnarbeid
Da entreprenøren begynte arbeidet på tomten, var den helt ryddet.

– Vi måtte rive noen gamle fundamenter, og grunnen inneholdt noe forurensede masser. Vi spuntet rundt hele tomten ned til fjell. I utgangspunktet skulle hele bunnplaten støpes direkte på fjellgrunn, men 20 prosent av bygget står nå på stålkjernepeler, ettersom vi oppdaget en større grop i fjellformasjonen på tomten. Dette var ikke innprosjektert, noe som gjorde at vi ble litt forsinket, sier Tangeraas.

Begge de to kjelleretasjene er satt opp i plasstøpt betong. De fire etasjene over bakken er bygd opp med stål og hulldekker. Råbygget er satt opp av Contiga. Takkonstruksjonen består delvis av hulldekker og delvis av lett-tak, og er tekket med tolags-membran.

Fasaden består i hovedsak av en eksklusiv tegl i lys farge, importert fra Danmark. Fasaden forøvrig består av glass- og aluminiumsprofiler.

Det er lagt store ressurser inn i materialbruken for å sikre en så lav energibruk i bygget som mulig. Det betyr solid isolering og generelt gode produkter i fasadekonstruksjoner og tak.

– Det er hele veien gjennomført tetthetsmålinger, og resultatet er blitt meget bra. Bygget er i utgangspunktet underlagt krav i Tek07, men dette ble etter byggherres ønske differensiert med høyere krav til kontoretasjene 2.-4. etg, som nå er klassifisert i Energiklasse A, med et teoretisk energiforbruk per kvadratmeter per år på 84 kWt. Dette er meget bra, sier Tangeraas.

– Etter man ble enige om å justere kontoretasjene til energiklasse A ble det fremforhandlet en målpris 2 på bygget. De økte energikravene førte til økte kostnader, men var likevel noe byggherren ønsket å satse på, sier Tangeraas.

Energibrønner
For å klare å oppnå de lavere energikravene har bygget spesielle og påkostede tekniske løsninger. For brukerne merkes dette best ved at hele bygget er behovsstyrt i forhold til ventilasjon  og lys, med hjelp av sensorer. I tillegg er det en helt ny type solavskjerming på vindusflatene, som styres automatisk. Men det viktigste finner vi under bakken ved siden av bygget.

– Det er veldig mye teknikk i grunnen. Det er etablert 16 geobrønner, hver på 300 meter, altså er de totalt på 4.800 meter. Fra disse igjen er det totalt 21 kilometer med kollektorrør som til slutt ender i et meget omfattede teknisk rom. Energibrønnene sørger for oppvarming, varmtvann, kjøling og drift av et spesielt snøsmelteanlegg. Det er i det hele tatt et teknisk komplisert bygg, og er satt opp med tanke på fremtiden. Akkurat disse tekniske løsningene på utsiden av bygget har bydd på de største utfordringene med utbyggingen. Jeg har aldri vært borti et så teknisk avansert bygg tidligere, sier Tangeraas. I tillegg hadde de også noen utfordringer med grunnvannet. Første etasje er på kote 96, mens grunnvannsstanden er på kote 83. Det betyr at underetasjen ligger under grunnvannstanden.

– Dette satte noen ekstra krav til oss rundt utbyggingen. Blant annet måtte vi oppdriftsforankre hele bygget. Å holde grunnvannet unna i byggeperioden har vært en utfordring, men det gikk bra, sier Tangeraas.

Påkostet bygg
Det er et flott og påkostet bygg både leietakere og naboer kan beskue på Vinderen, som ligger på beste vestkant i Oslo, med flotte eneboliger og fornemme ambassader i nærområdet. Byggherren har tatt med seg en del av kvalitetene fra det gamle bygget.

– Det er tre momenter vi har lagt ekstra ressurser i rundt utformingen av bygget. Vi har en bred innvendig trapp i eik, en flott teglstein og ikke minst er det satt av store ressurser til å skape et energivennlig bygg, sier byggherre Erling Storm. Familien hans har vært medeiere i det gamle bygget på tomten siden 1972, og han kjøpte i desember ut familien Myhre og eier nå 100 prosent av den nye eiendommen.

Bygget har en høy standard innvendig med eikegulv, flotte lyse flater med store vindusflater. I hver etasje er det toaletter, noen med dusj samt egne kjøkkenkroker.

Utvendig er det lagt gatevarme rundt hele bygget, og man arbeider nå med å forskjønne uteområdet. Det skal plantes flere busker og etableres noe grøntarealer. Dermed skal bygget fremstå i all sin prakt når våren melder sin ankomst.

Teskt: Arve Brekkhus. Foto: Trond Joelson


Flere prosjekter