Hagekvartalet Tiedemannsbyen

Hagekvartalet Tiedemannsbyen

Sted: Oslo

Prosjekttype: Nybygg bolig.
174 leiligheter og 25 rekkehus.

Byggherre: Tiedemannsbyen DA

Entreprenør: Skanska

Entrepriseform: Totalentreprise

Bruttoareal: 27.490 kvm

Kontraktssum eks mva:
312 millioner kroner

Arkitekt: TAG Arkitekter

Landskapsarkitekt:
Bjørbekk & Lindheim

Sideentreprise Infrastruktur: Skanska City Builder

Rådgivere: RIB, RIBr, RIA, RIG, RIV og RIE: Sweco - Murteknisk konsulent: Siv.ing Finn Madsø

Underentreprenører/leverandører: Rørlegger: Ing. Sverre Hollie - Søppelavsug/avfall: Eleiko - Ventilasjon: L.S Solland - Elektro: Rønning Installasjon - Heiser: Otis - Graving og sprenging: Ole Martin Almeli - Betongleverandør: Unicon - Forskalingsmaterialer: Peri - Råbygg: Contiga - Brannisolering: Firesafe - Rekkehus: Skanska Husfabrikken - Badekabiner: Part - Parkett: ParkettPartner - Dør- og vindus-
montasje: Dør- og Vindumontasje - Vinduer: Elitfønster - Innerdører: Jeld-Wen - Taktekking: Protan Tak - Blikkenslager: Eivind Haukjem - Trapper og rekkverk: Rosmek - Glass og aluminium: Fasadeconsult Aluminium - Maler: Malermester Buer - Himlinger: Isoteks Bygg - Kjøkken og garderobe: Norema - Kjernboring og betongsaging: Mimax (Nicolaisen Service) - Anleggsgartner: Sport og Grøntanlegg - Riving: AF Decom

En pipe og en representasjonsbolig er det eneste som står igjen av den gamle tobakksfabrikken på Ensjø. Hagekvartalet- også kalt Tiedeman-
nsbyen Felt D - er det siste boligprosjektet som reiser seg fra tobakksasken.

Det tidligere fabrikksområdet som nå går under navnet Tiedemannsbyen, vil etter hvert inneholde rundt 1.400 nye boliger. Byggherre for de første feltene er Tiedemannsbyen DA, som er et samarbeidsselskap eid av Ferd Eiendom og Skanska Bolig.

Hagebyen består av 199 boligenheter fordelt på 174 leiligheter og 25 rekkehusboliger. Med et salgbart bruksareal på 12.671 kvm i leilighetene og 3.462 kvm i rekkehusene. Grunntanken om urbant, men allikevel landlighet har tydeligvis appellert til mange, og hele feltet var utsolgt før jul, mange måneder før den siste leiligheten er innflytningsklar.

Urbant og landlig
– En urban, bymessig rygg etableres mot det omkringliggende gatenettet, slik beskriver arkitekt Morten Longum i TAG arkitekter prosjektet.

– Randbebyggelsen går fra sju etasjer mot det nye torget «Petersborgplassen» og skaleres ned til fire etasjer mot det nordvestre grøntdraget. Randbe-
byggelsen skaper en nord-østvendt omramning for et grønt, levende indre gårdsrom hvor det er fokus på hagelivet, legger han til.

Alle leilighetene i første etasje har fått sin egen hageflekk, mens det også er lagt ned betydelig arbeid med balkongene i leilighetene over bakkenivå.

– Det er flere innslag som mange biter seg merke i. Et virkemiddel vi har brukt er rekkverk i glass på balkongene med printede motiv i glasset. Med lakkert aluminium på alle beslag og detaljer. Resultatet har blitt presist og bra, sier Longum.

En annen spennende detalj på prosjektet er teglfasadene på leilighetsbyggene. Wienerberger har levert en egen tegltype, som har fått navnet «Tiedemannstegl», spesielt produsert til prosjektet. Disse detaljene er med på å fremheve inn-trykket av at leilighetene er litt mer eksklusive enn tilsvarende leilighetsbygg.

Rekkehus
I det indre gårdsrommet er det satt opp tre rekker med rekkehus fra Skanska Husfabrikken. Disse går over fire etasjer med takterrasse. De har alle samme orientering, med sørvestvendte hager. Hagebebyggelsen er oppført som trehus med hvit- og gråmalt trepanel som hovedmateriale.

– Området her var regulert til fire etasjer, og det lå inne at det kunne være leiligheter. Men byggherren ønsket seg rekkehus. Rekkehus i delvis fire etasjer. Rekkehusene blir høye og smale. Det er ikke regulert flere rekkehus i de neste feltene, sier Longum.

Arkitekten påpeker også at bebyggelsens indre gårdsrom er gitt et hagepreg med tydelige soner – offentlig gårdsrom (lekearealer, gangveger etc.) og private hager.

Tilgjengelighet
Det er Skanska som bygger prosjektet i en totalentreprise. Grunnarbeidene tok til i januar 2011. Til å begynne med var det mange eksisterende lagerhaller som måtte rives. Grunnen inneholdt i likhet med mange andre gamle industritomter lett forurensede masser, og disse ble tatt hånd om på forskriftsmessig måte.

– Under nesten hele bygningsmassen er det et stort parkeringsanlegg. Dette inneholder biloppstillingsplasser, sykkelparkering og alt av tekniske rom, forklarer prosjektleder Henning Hemstad i Skanska til Byggeindustrien.

Bæresystemet til råbygget i blokken består av prefabrikkert betong som bærende skiver, i hovedsak som leilighetsskillende vegger og prefabrikkerte trappesjakter. Etasjeskillerne er prefabrikkerte hulldekker.

Universell utforming har vært et annet tema i prosjektet. Det var TEK07 som gjaldt da prosjektet ble startet, men byggherren fremsatte tidlig ønske om at prosjektet skulle strekke seg etter fremtidige krav på dette området.

– Det er lagt ned et betydelig arbeid for å klare de tingene i dette prosjektet, og det har vært en litt morsom utfordring. Det er mulig å få til ganske mye universell utforming, men det har en kostnadskonsekvens. Man må tenke litt nytt for å få til universell tilgjenglighet for eksempel ut på en balkong, sier Hemstad.

Han fremhever også at det igjennom hele tiden har vært en stor produksjon på prosjektet. I tillegg er både arkitekt og entreprenør for øvrig fornøyd med samarbeidet seg i mellom. Longum jobbet i Skanska Bolig før han var med å starte opp TAG, og Hemstad mener det er en fordel å jobbe med en arkitekt som kjenner typiske entreprenørproblemstillinger. Men de største utfordringene har ikke hatt noe med arkitekten å gjøre.

Logistikk
– Den største utfordringen har vært en krevende logistikk på byggeplassen. Med samtidig opparbeidelse av infrastruktur for hele området rundt vårt prosjekt. Samtidig som vi skulle drive rasjonell bygging, sier Hemstad.

Det er en omfattende infrastruktur rundt som er implementert i gatetunene som omslutter prosjektet, og tunene skal tas over av Oslo kommune når prosjektet er ferdigstilt. Det er Skanska-datteren City Builder som har utført dette arbeidet i en hovedentreprise med utbyggerselskapet Tiedemannsbyen DA. Hemstad tror at både byggherre, arkitekt og entreprenør kan dra nytte av å se alt i en sammenheng i en tidligere fase ved neste byggetrinn.

– Det har vært en krevende ferdigstillelsesrekkefølge. Det er blant annet utfordrende å bygge videre etter at folk har flyttet inn i enhetene som er ferdigstilt. Vi har lagt ned mye tid på å ivareta trygg ferdsel for dem som flyttet inn og ikke minst de som jobber her, sier Hemstad.

Han forteller at mye av riggplassen var lagt til parkeringskjelleren, og at man samtidig måtte klargjøre parkering til dem som hadde flyttet inn.

– Det var en løpende forskyvning av adskillelsesgrensene mellom produksjon og ferig overlevert areal. Å få 150 personer til å forstå dette kunne være en utfordring, sier Hemstad.

Logistikken ble heller ikke gjort lettere av at det underveis i prosjektet ble besluttet å sette opp en støttemur mot tomten som skal huse neste byggetrinn.

– Gatetunet tilstøtende neste byggetrinn er på det smaleste 14 meter bredt, og dette gjorde at det kunne bli krevende å bygge det neste trinnet. Derfor besluttet byggherren midt i prosjektet at vi måtte bygge en 110 meter lang støttemur. Denne vil fungere som en kjellervegg for fremtidige felt, forteller assisterende prosjekt-leder Christine Benneche i Skanska.

Byggingen av støttemuren gjorde at Skanska måtte tenke alternative forsyningslinjer inn til byggeplassen. Det krevdes mange involverte parter for å få til dette, men det gikk bra. Prosjektet er i rute og vel så det. Opprinnelig var ferdigstillelse satt til april, men Skanska regner med å levere siste leilighet i prosjektet allerede 4. mars.

Tekst og foto: Christian Aarhus


Flere prosjekter