FossumHagen

FossumHagen

Sted: Stovner

Prosjekttype: 128 boliger

Btoareal: Boliger: Ca. 19.437.
Næring: 2.000 kvm

Byggherre: Stovner Utvikling KS. Et delt eierskap bestående av AF Eiendom (1/3 Brødrene Jenssen (1/3) og Trond Mohn (1/3) i Bergen. Eiendomsplan AS har hatt rollen som daglig leder i Stovner Utvikling KS.

Totalentreprenør: AF Bygg Oslo

Kontraktssum ekskl. mva:
207 millioner kroner

Arkitekt: Dyrvik Arkitekter

LARK: Norconsult

Rådgivere: RIB: Kjell Ludvigsen - RIA/RIG/RIBbr: Norconsult - RIE: Sweco - RIV: MEK-Consult

Underentreprenører/leverandører: Elektro: Sæther Elektriske - Rør-
legger: NVS Prosjekt Oslo - Stikning: TerraTec - Graving: Dokken - Spunt og peling: Entreprenørservice - Badekabiner: Part Construction - Vinduer: NorDan - Heis: Kone - Dører: Dooria Nore - Plattendekker: Betongprodukter - Trappr: Nor Element - Maler: Criab Prosjekt - Stål: EMV Eidskog Mek. - Nettingboder: Troax - Taktekking: Hesselberg Tak - Parkett: Parkettpartner - Kjøkken: Sigdal - Rekkverk: Brødr. Midthaug - Blikkenslager: Rolf Montasje - Branntetting/ isolering: Totaltekk - Stillas: Ramirent - Forskaling: Bjørn Hansen Construction - Gulvstøp og -sparkling: Betongmannnen - Betongsliping: Betotec - Tømrer: CBA Fagformidlingen - Garasjehimling/ letthimling: Akustikk Innredning - Garasjeporter: Norport - Gulvlegger: Kay Andersson - Fliser: Strømmen Keramiske - Leca/ tegl: Rolf Holm - STO-Puss: ABC Pussteknikk - Stål-
dører: Trygve Eliassen - Glassfasader: EMA Glass - Fuging: Fugeservice - Foringer/ belistning/ brannpanel: Norgestre - Lås og beslag: KABA Møller Undall

På oppdrag fra Stovner Utvikling KS oppfører AF Bygg Oslo 128 leilig-
heter i FossumHagen på Stovner i Oslo. Byggene var ment oppført i fire byggetrinn, men da salget av leilighetene i første byggetrinn gikk bra, besluttet Stovner Utvikling KS å bygge samtlige boliger i ett trinn.

– Selvvaagbygg eide tidligere dette prosjektet, som da hadde navnet Stovner Atrium. Stovner Utvikling KS kjøpte prosjektet og engasjerte samme arkitekt, Dyrvik Arkitekter, for videreutvikling og oppføring av byggene, forteller prosjektleder Glenn Stigen i AF Bygg Oslo.

Omprosjekterte
Stovner Utvikling ønsket å omprosjek-
tere boligene fra seniorboliger til flere leilighetsstørrelser og var opptatt av å ha med samme arkitekt videre som kjente forløpet.

– Det er en stor fordel ikke å bytte arkitekt underveis. Dyrvik Arkitekter hadde god kjennskap til regulerings-
forhold og elementer i prosjektet som var vesentlig å bringe videre. Reguleringsplanen la opp til et atrium, og den er fulgt. Totalt bruksareal ligger faktisk under utnyttelsesgraden. Prosjektet omfatter totalt 128 boliger og 2.000 kvm næringsareal. Deler av næringsarealet var opprinnelig regulert til kontorer, men søknad om dispensasjon for å avvike dette ble godkjent, opplyser han.

Opplagt fordel
– For AF Bygg Oslo som totalentreprenør er dette opplagt en fordel, da rammene for hva som skal bygges er kjent allerede ved anbudsfasen. Dette har resultert i en omforent forståelse noe som har medført at vi stort sett har vært enige uten noen store, vanskelige diskusjoner, men vektlagt markedstilpassede boliger. Dette er en kjempefordel, understreker Stigen, som kunne fokusere på å bygge boligene.

24 timer
Boligene bygges i henhold til Tek07 med mekanisk ventilasjon og elektrisk oppvarming med panelovner. De fleste leilighetene er rullestoltilgjengelige, og alle bad er godt tilrettelagt med store bad som standard.

– Vi har til nå overlevert 67 leiligheter i to blokker med kun én feil. Kundene er meget godt fornøyd, sier Stigen og tilføyer at AF Gruppen har en målsetting om at alle feil som er påpekt ved en overlevering skal utbedres innen 24 timer. – Det har vi gjort. Bortsett fra et punkt på hus 2 – en gipsvegg, der vi skulle rette opp en søyleplassering. Det klarte vi ikke på 24 timer, vedgår han.

Planløsninger
– Planløsninger er noe vi er veldig opptatt av, fremholder arkitekt Siri Meisal i Dyrvik Arkitekter. Både de små og de store leilighetene skal ha romlige og funksjonelle kvaliteter. Det skal være kvalitetsmaterialer. Alle leilighetene har parkett i alle rom og Sigdal kjøkkeninnredninger.

– Fasadene er oppført med hvit marmorert Bratsberg tegl og STO-Puss, derav utvendig panel/brannpanel på private balkonger/svalganger. De private balkongene har rekkverk med glassfronter, mens svalganger har spilerekkverk. Vi har hatt en god kommunikasjon med byggherren når det gjelder materialholdning, og prøvde å bringe det frem tidlig i prosjekteringen. Hvis man ikke har definert materialkvalitet tidlig, opplever vi ofte at materialer med god kvalitet blir radert ut til fordel for billigere løsninger, påpeker hun.

Da Stovner Utvikling KS overtok prosjektet var det stort sett basert på 3-romsleiligheter i moduler. De ønsket en større miks av boliger.

– Ett av grepene vi gjorde da vi startet prosjekteringen for Stovner Utvikling var å slå sammen noen av modulene til 4-roms-, og delte noen opp i 2- romsleiligheter som også ligger i toppetasjen, fremhever hun. Leilighetsstørrelsene er 2-roms fra 46-62 km. 3-roms 73-79 kvm og 4-roms fra 86-124 kvm. Leilighetene er ikke kun smale moduler på 7,5 meter. De største har store stuer og en lang bred vindusvegg mot balkong. Det gir mye lys inn i boligene som alle er gjennomgående.

Svalgangsboliger
Bebyggelsen har svalgangsboliger og man kommer til boligene via svalgangene. Trappetårn med heiser bringer beboerne ned i P-kjeller. Med svalgangsbredde på 1,80 meter er det lagt opp til god plass slik at man opprettholder gode rømningsveier. Det er prosjektert inn vinduer med lav brystningshøyde på 40 cm i stue som skaper god kontakt med uteterrassen og i forhold til omgivelsene og nærmiljøet. Vi mener at vi har lagt byggene godt i terrenget og tatt hensyn til omkringliggende bygg, sier en fornøyd Meisal.

Fra fire til ett byggetrinn
– I utgangspunktet var det fire byggetrinn. Leilighetene solgte veldig bra i en tidlig fase, og utfallet ble at AF Bygg Oslo fikk bestilling på alle fire byggetrinnene et halvt år før kontrakten tilsa, påpeker Stigen. Han fremhever at det har vært mange i alderen 50 pluss som har kjøpt leilighetene. Mange av kjøperne kommer fra lokalområdet, og tilbakemeldingene har vært gode med tanke på innvendige P-plasser og heiser, i forhold til eldre bebyggelse i nabolaget uten de mulighetene.

T- Bane
– AF Bygg Oslo opprettet, og fikk tidlig god kontakt med naboene og Bydelsoverlegen på Stovner. Dette er viktig for at vi som entreprenør får en god oversikt over lokalområdet med blant annet Stovner T-Bane som nærmeste nabo med stort belegg med mange mennesker som daglig skulle ferdes trygt forbi anleggsområdet. AF Bygg Oslo hadde tett samarbeid med KTP AS og Oslo T-Banedrift AS i forbindelse med utsprenging av byggegropa med tanke på en T-Banekulvert som lå like utenfor bygningskroppen, påpeker Glenn Stigen som er godt fornøyd med resultatet.

Tilvalg
Stigen hadde ikke mye erfaring med tilvalg, og leide inn OBOS Prosjekt som har stått for tilvalgsprosessen mot kunder. – Men jeg hadde et tett samarbeid med dem, sier han.

– Tilbakemeldinger fra OBOS Prosjekt var meget positive. Konklusjonen var at entreprenør og arkitekt har opptrådt ryddig og strukturert, og det var flere særmøter med våre underentreprenører der vi sammen gikk igjennom kundenes behov/ bestillinger. Det gjenspeiler at omfanget av tilvalg var akkurat akseptabelt og ble håndtert på en god måte, sier han. Stigen forteller at han har stilt opp på kveldsmøter og informert kundene tidlig i byggetiden.

– Det har vært en god prosess slik at da de kom på forhåndsbefaring, hadde de fått nødvendig informasjon, alt var kjent, og de har følt seg trygge, sier han avslutningsvis.

Tekst og foto: Anne Beth Jensen


Flere prosjekter